Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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AFFAIRE N° RG 25/00959 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAD6 Minute n°

Copie exécutoire délivrée le à - Me BLAGODATOV

CONTENTIEUX CIVIL - PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT

RENDU LE 21 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Dont le siège est 19/21 Quai d’Austerlitz 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Vladimir BLAGODATOV, avocat au barreau de BESANÇON

ET

DÉFENDEURS :

Madame [H] [G] [K] [V] née le 20 Mai 1998 à FOURMIES (59610)

Monsieur [U] [I] [T] [J] né le 23 Mai 1993 à PONTARLIER (25300) Demeurant 7 Le Mas de Friard RDC 25160 OYE-ET-PALLET non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND Juge

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée le 02 Juin 2025, et mise en délibéré pour jugement devant être rendu le 21 Juillet 2025.

JUGEMENT Réputé contradictoire, en PREMIER ressort rendu par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2023, M. [O] [S] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [J] et Mme [H] [V] sur des locaux situés au 7 Friard à Oye-et-Pallet (25160), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1240,24 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif " VISALE ".

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l'engagement de la caution, qui a réglé les loyers et charges à la place du locataire. En application de l'article 2306 du Code civil, la caution s'est trouvée subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer et a pris l'initiative de la suite de la procédure.

Par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 760,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [J] et Mme [H] [V] le 3 janvier 2025.

Par assignations du 26 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [J] et Mme [H] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,7 481,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 2 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mai 2025, s'élève désormais à 8 721,92 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique n'avoir eu aucun contact avec les locataires, qui n'ont fait aucun paiement depuis août 2024. En conséquence, elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à domicile, M. [U] [J] et Mme [H] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 janvier 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3760,96 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 mai 2025, M. [U] [J] et Mme [H] [V] lui devaient la somme de 8 721,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 7 481,68 euros, suivant décompte arrêté au 26 mars 2025.

M. [U] [J] et Mme [H] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 3760,96 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1240,24 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mars 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [J] et Mme [H] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2023 entre M. [O] [S], d'une part, et M. [U] [J] et Mme [H] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au 7 Friard à Oye-et-Pallet (25160) est résilié depuis le 4 mars 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [U] [J] et Mme [H] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [J] et Mme [H] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 7 Friard à Oye-et-Pallet (25160) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [J] et Mme [H] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1240,24 euros (mille deux cent quarante euros et vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [J] et Mme [H] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 481,68 euros (sept mille quatre cent quatre-vingt-un euros et soixante-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 3760,96 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [U] [J] et Mme [H] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [J] et Mme [H] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 janvier 2025 et celui des assignations du 26 mars 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT