Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 28 Avril 2025

GROSSE : Le ................................................... à Me ..Mathieu ANSELMINO................. Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/00964 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BNC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [F] venant aux droits de Monsieur [K] [O] né le 16 Mai 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Mathieu ANSELMINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [N] née le 01 Janvier 1979 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 1er avril 2018, Monsieur [G] [F] a loué à Madame [B] [N] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 670 euros outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [F] a fait signifier à Madame [B] [N] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 18 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [G] [F] a fait assigner Madame [B] [N] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [F], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 15 621,18 euros, au 25 avril 2025.

Madame [B] [N] ne comparaît pas et n’est pas représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [G] [F] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 avril 2025.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 a), 7g), 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [B] [N] le 18 janvier 2024, pour un arriéré locatif de 5 427 euros.

Madame [B] [N] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas de délai minimum en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaines et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Monsieur [G] [F] sera ainsi débouté de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, il ressort des pièces produites que Madame [B] [N] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’au 25 octobre 2024 la dette locative de Madame [B] [N] n’était pas soldée.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Madame [B] [N], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [B] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [G] [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 740 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [G] [F].

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu le contrat de bail,

En l’espèce, les montants du loyer et des charges dus ne sont aucunement contestés.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Madame [B] [N] s’élevait au 8 janvier 2025 à la somme de 13 061,30 euros.

Le décompte actualisé au 25 avril 2025 fixe le montant de la dette locative à la somme de 15 621,18 euros, terme du mois d’avril 2025.

Il convient de condamner Madame [B] [N] à payer à Monsieur [G] [F] cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 061,30 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens  Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ; L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [N] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Madame [B] [N] sera condamnée à verser à Monsieur [G] [F] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [G] [F] recevable ;

DEBOUTE Monsieur [G] [F] de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er avril 2018 concernant l’appartement sis [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à Monsieur [G] [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 740 euros) ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à verser à Monsieur [G] [F] la somme de 15 621,18 euros, au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 061,30 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à Monsieur [G] [F] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [N] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,