Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [P] [J]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/05823 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEEO

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT rendu le vendredi 25 juillet 2025

DEMANDEUR Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition prévu le 02 octobre 2025 rapproché au 25 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 25 juillet 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/05823 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEEO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2012, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [P] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], au 7ème étage.

La bailleresse a été informée par d'autres locataires de la gêne qu'il occasionnait dans le voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [P] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de: - résilier le bail pour manquements et troubles graves, - ordonner son expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant résultant du contrat résilié majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à libération effective des lieux, - le condamner à payer la somme de 787,23 euros au titre des loyers et charges dus au mois de mai 2025 inclus, - le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'audience du 4 juillet 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, elle a expliqué que M. [P] [J] était à l'origine de graves troubles affectant la jouissance paisible des autres habitants de l'immeuble et que cela justifiait le prononcé de la résiliation judiciaire immédiate du bail.

M. [P] [J], assigné à personne, ne s'est pas présenté et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, avancé au 25 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat , il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat , en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d'ordre public et en cas de non respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit aux débats: - une pétition en date du 26 avril 2024 émanant d'une quinzaine de locataires, - un compte rendu d'une intervention de police en date du 22 janvier 2025 relatant une perquisition au domicile de M. [P] [J] lors de laquelle ont été retrouvés plusieurs morceaux de crack ainsi que des balances et du bicarbonate, -une décision du tribunal correctionnel de Paris en date du 24 janvier 2025 condamnant M. [P] [J] à la peine de dix mois d’emprisonnement assorti d’un sursis probatoire durant deux ans pour des faits d'offre ou cession de crack à une personne en vue de sa consommation personnelle, - un compte rendu d'une intervention de police en date du 4 juin 2025 au domicile de M. [P] [J] lors de laquelle un individu est trouvé hurlant sur le balcon de l'appartement, un couteau à la main, l'appartement étant décrit comme insalubre et jonché de pipes à crack, - un courrier en date du 17 avril 2025 adressé par neuf locataires à la bailleresse, - 6 attestations de témoins et 3 main-courantes provenant de voisins directs de M. [P] [J] datant du mois de mai 2025.

Les témoignages recueillis évoquent les comportements de connaissances ou visiteurs de M. [P] [J] (jets de mégots de cigarettes dans les parties communes, urines et excréments dans les couloirs, insultes, hurlements...), ainsi que le fait que son appartement serait un point de deal. Des individus sont décrits comme semblant être en état de manque, pouvant hurler dans les couloirs et frapper violemment contre les portes. Les voisins indiquent également que des personnes repartant ou allant chez lui ont déjà été retrouvées nues, ou dormant dans les parties communes. La présence de jeunes enfants et de personnes âgées au sein de l'immeuble ainsi que la crainte grandissante des voisins sont soulignées. Le lien de M. [P] [J] avec un trafic de crack est corroboré par le compte-rendu de police et la condamnation par le tribunal judiciaire de Paris.

Les éléments produits aux débats par la société IMMOBILIERE 3F établissent que M. [P] [J], locataire en titre, est à l'origine de faits de nuisances sonores et de comportements troublant gravement la tranquillité des autres occupants de l'immeuble dans lequel se trouve le logement qui lui a été donné à bail. La présence de crack et de consommateurs au sein de l'immeuble constitue également un danger pour les habitants, au vu des comportements relatés.

M. [P] [J] ne s'est pas présenté à l'audience et n'a de fait pas fait valoir d'éléments contraires.

Le comportement ainsi établi du locataire à l'égard du voisinage pendant plusieurs mois constitue un manquement extrêmement grave aux obligations du bail, et notamment à l'obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire. La gravité du manquement aux obligations légales permet de prononcer la résiliation judicaire du bail d'habitation consenti à M. [P] [J] sur l'appartement situé [Adresse 4], au 7ème étage, à compter de la présente décision.

M. [P] [J] étant devenu occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, si besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier.

Sur la demande de suppression des délais

Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F a demandé l'expulsion "sans délai" de M. [P] [J], ce qui doit être compris comme une demande de suppression du délai précité.

Le climat et le danger instaurés au sein de l'immeuble par M. [P] [J] doivent conduire à supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, M. [P] [J] sera condamné à payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, d'un montant égal au montant du loyer tel qu'il résulterait du bail et augmenté des charges jusqu'à complète libération des lieux, aucun élément n'étant présenté pour justifier de fixer un montant supérieur à la valeur locative.

Il ressort par ailleurs du décompte en date du 9 juin 2025 produit par la bailleresse que M. [P] [J] est redevable de la somme de 787,23 euros, échéance de mai 2025 incluse.

M. [P] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les dépens, l'article 700 du Code de procédure civile et l'exécution provisoire

M. [P] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. M. [P] [J] sera condamnée à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre de provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail signé le 12 octobre 2012 entre la société IMMOBILIERE 3F et M. [P] [J] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], au 7ème étage à compter de la présente décision,

ORDONNE à M. [P] [J] de libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] 7ème étage de sa personne et de ses biens dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE à l'issu de ce délai la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [J] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer résultant du contrat résilié augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision, et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné,

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 787,23 euros, échéance de mai 2025 incluse, selon décompte arrêté au 9 mai 2025,

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [J] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe le 25 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection