Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-clémence MUTELET ; Société INNORENOV

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/00868 - N° Portalis 352J-W-B7I-C64NQ

N° MINUTE : 3-2025

JUGEMENT rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE Madame [I] [X], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0152

DÉFENDERESSE Société INNORENOV, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 avril 2025 Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/00868 - N° Portalis 352J-W-B7I-C64NQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2022 à effet au 15 juin 2022, Mme [I] [X] a consenti à la société INNORENOV un bail portant sur un box de parking lot n°60, place n°3 situé au [Adresse 3] à [Localité 5] pour une période d’un an renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer mensuel actuel de 150 euros, charges comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 avril 2024, Mme [I] [X] a donné congé à la société INNORENOV au 22 mai 2024.

La société INNORENOV n'a pas restitué le local.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, Mme [I] [X] a fait assigner la société INNORENOV devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - valider le congé délivré, - ordonner l’expulsion de la société INNORENOV et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, - ordonner la séquestration des meubles, - à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement de la société INNORENOV à son obligation principale de paiement du loyer, - en tout état de cause, condamner la société INNORENOV à lui payer : - 900 euros à parfaire au titre de sa dette locative arrêtée au 1er décembre 2024, majorée de 10% conformément à la clause pénale stipulée au contrat de bail, - une indemnité d’occupation égale au double du loyer, charges en sus, à parfaire, conformément à la clause pénale stipulée au contrat de bail, - 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 11 avril 2025, Mme [I] [X], représentée par son conseil, a indiqué que la société INNORENOV avait récemment restitué le box mais n’avait pas rendu le bip d’accès au parking de telle sorte que la restitution n’était pas parfaite. Elle a ainsi sollicité la remise du bip d’accès au parking et la condamnation à une indemnité d’occupation jusqu’à remise de ce pass. Elle a actualisé sa créance au titre des loyers impayés à la somme de 1662,36 euros.

La société INNORENOV, régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé et la demande d’expulsion

En vertu de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l’espèce, Mme [I] [X] verse aux débats le contrat de location, le congé en date du 22 avril 2024 pour le 22 mai 2024, et une mise en demeure en date du 15 octobre 2024 délivrée le 18 octobre 2024.

Il résulte de ces pièces que les parties ont convenu que le congé devait être notifié à l’échéance du bail ou de chaque période de reconduction et au moins un mois à l’avance. Le congé a été envoyé le 25 avril 2024 et reçu le 26 avril 2024 de telle sorte qu’il n’a pas respecté les dispositions contractuelles prévues entre les parties, tant sur le moment de la délivrance puisque le bail venait à échéance le 15 juin 2024 que sur le délai de préavis puisqu’il a été envoyé moins d’un mois avant la date annoncée du 22 mai 2024. Il doit toutefois être considéré que, délivré pour une date antérieure, il a été valablement délivré pour le 15 juin 2024, date d’échéance du contrat, et donc envoyé dans les délais contractuels plus d’un mois avant la date de fin de bail. Le congé sera validé.

Il a été indiqué à l’audience que la société INNORENOV avait quitté les lieux mais sans remettre le bip d’accès au parking. Toutefois, le contrat de location ne précise pas la remise d’un pass vigik ou un bip. Mme [I] [X] ne justifie pas de cette remise. Aucun élément ne permet en outre de déterminer que si ce pass a été remis, il n’a pas été restitué.

La société INNORENOV n’occupant plus les lieux, la demande d’expulsion et de séquestration de meubles sont devenues sans objet. Mme [I] [X] sera déboutée de sa demande de restitution de bip qui doit être comprise comme étant inclue dans la demande initiale d’expulsion.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [I] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2024, à la résiliation du bail, la société INNORENOV lui devait la somme de 300 euros au titre des loyers et charges impayés, Mme [I] [X] ne justifiant pas du solde de charges en date du 29 mai 2024 d’un montant de 621,36 euros. La société INNORENOV sera condamnée à lui payer cette somme, augmentée de 10% conformément à la clause pénale prévue au contrat, soit la somme de 330 euros.

Elle sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer tel qu’il aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, outre les charges, conformément aux dispositions contractuelles, du mois de juillet 2024 au mois de mars 2025, date du départ de la société INNORENOV.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la demanderesse n’expose aucun préjudice distinct et ne communique aucun élément à l’appui de sa demande et en sera en conséquence déboutée.

Sur les demandes accessoires

La société INNORENOV, qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Il convient également en équité de condamner la société INNORENOV à payer à Mme [I] [X], qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé donné à la société INNORENOV par Mme [I] [X] le 22 avril 2024 à effet au 15 juin 2024,

CONDAMNE la société INNORENOV à payer à Mme [I] [X] la somme de 330 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 30 juin 2024 incluant la majoration de 10% contractuellement prévue,

CONDAMNE la société INNORENOV à payer à Mme [I] [X] une indemnité d’occupation égale au double du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, outre les charges, du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025,

CONSTATE que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles sont devenues sans objet,

DEBOUTE Mme [I] [X] de sa demande au titre de la résistance abusive,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société INNORENOV au paiement à Mme [I] [X] de la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société INNORENOV aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.     Le greffier,                                                                                       La juge