Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

N° RG 23/03563 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JPWC

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 19 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00493

Jugement du juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] du 11 octobre 2023

APPELANTE :

Madame [Y] [W]

née le 21 Mars 1960

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'EURE

INTIMEE :

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte d'un commissaire de justice en date du 13/06/2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 03 février 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame DE BRIER, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l'audience publique du 3 février 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 prorogé pour être rendue le 19 juin 2025

ARRET :

Défaut

Prononcé publiquement le 19 juin 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2022, Mme [C] [N] a consenti à Mme [Y] [W] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (27), à effet du 15 août 2022, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, charges d'eau comprises de 20 euros.

Le bail prévoyait en outre la mise à disposition d'un jardin privatif, d'un garage, d'un local à poubelles et d'une boîte aux lettres.

Les lieux ont toutefois été délivrés sans garage attenant à la propriété et la locataire a saisi la commission départementale de conciliation de la préfecture de l'Eure, laquelle a convoqué les parties puis délivré le 19 janvier 2023 un avis de non-conciliation en raison de l'absence de la bailleresse.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 13 mars 2023, Mme [W] a mis en demeure Mme [N] de procéder à la construction du garage, de lui consentir une diminution rétroactive du montant des loyers et charges, ainsi que de lui communiquer le diagnostic de performance énergétique.

Par courrier du 30 mars 2023, Mme [P] [M] a informé la locataire de ses droits d'usufruit sur le bien, et lui a rappelé les solutions qui lui avaient été proposées pour remédier à la situation litigieuse.

Sur assignations délivrées les 30 mai et 20 juin 2023 par Mme [W] à Mmes [N] et [M], en leurs qualités respectives de bailleresse et usufruitière et suivant jugement réputé contradictoire du 11 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux a :

- déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre de Mme [P] [M] ;

- condamné Mme [N] à verser à Mme [W] la somme de 717,74 euros à titre de réduction rétroactive du montant des loyers et charges ;

- condamné Mme [N] à verser à Mme [W] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts ;

- condamné Mme [N] à verser à Mme [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [N] aux entiers dépens ;

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.

Par déclaration électronique du 30 octobre 2023, Mme [W] a interjeté appel de cette décision.

Mme [N] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 13 juin 2024. La présente décision sera rendue par défaut.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Exposé des prétentions de Mme [W]

Dans ses conclusions communiquées le 12 février 2024 par RPVA et signifiées le 13 juin 2024 à Mme [N] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [W] demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1103, 1104, 1194, 1223 et 1231-1 du code civil, de l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles L. 126-33, L. 126-23 et R. 126-23 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que de l'arrêté du 31 mars 2021 et de son annexe 5, de :

- réformer le jugement du 11 octobre 2023 en ce qu'il a débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

- fixer le loyer de Mme [W], locataire du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 610 euros par mois et condamner en conséquence Mme [N] à lui verser la somme de 350 euros (5 mois × 70 euros) arrêtée à novembre 2023, outre 70 euros par mois jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner Mme [N] à lui verser la somme de 389 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la surconsommation d'électricité subie par Mme [W] entre le 28 août 2022 et le 13 juin 2023 ;

- condamner Mme [N] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [N] aux entiers dépens

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de réduction et de fixation du montant du loyer

Aux termes de l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Mme [W] demande à la cour de fixer le montant mensuel de son loyer à la somme de 610 euros, faisant valoir que le logement a été livré sans garage et que sa superficie réelle est inférieure à celle contractuellement prévue.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 350 euros (5 mois x 70 euros) arrêtée à novembre 2023, outre la somme de 70 euros par mois jusqu'à la date de la signification de l'arrêt à intervenir.

En l'espèce, le premier juge a pris en compte l'absence de garage, non conforme aux stipulations contractuelles, mais également la solution alternative proposée de mise à disposition d'un local en dehors de la propriété dans l'attente de la construction d'un garage, pour diminuer rétroactivement le montant du loyer, de 50 euros par mois entre septembre 2022 et le 11 octobre 2023, date de sa décision.

Le premier juge a cependant débouté Mme [W] de sa demande portant sur la réduction du montant du loyer futur, en l'absence de preuve d'une surface habitable non conforme aux stipulations contractuelles.

A l'appui de sa demande, Mme [W] verse en appel le certificat de mesurage de la surface habitable, réalisée le 27 mars 2023 et fixant la surface réelle habitable à 54,23 m² au lieu des 60 m² indiqués dans l'annonce de location (pièce n°9) et rappelés dans le contrat de location signé par les parties le 25 juillet 2022 (pièce n°1).

La surface habitable de la maison louée est bien inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location (60:20=3m²; 60-54,23=5,77m²).

Il sera donc fait droit à la demande de diminution du loyer présentée par Mme [W], proportionnelle à l'écart constaté, soit :

(730x54,23):60= 659,79

730 - 659,79 = 70,21 euros arrondis à 70 euros sur proposition de l'appelante.

Conformément à la demande de Mme [W], Mme [N] sera condamnée à lui rembourser la somme de 70 euros à titre de diminution du loyer mensuel, prenant effet à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu'à signification du présent arrêt par l'appelante.

Mme [W] fait valoir que malgré les dispositions du jugement relatives à la réduction rétroactive du loyer, Mme [N] persiste à lui demander de verser un loyer mensuel de 750 euros, faisant fi de la réfaction mensuelle de 50 euros, opérée par le premier juge, en compensation de l'absence de garage, sur la période de septembre 2022 au 11 octobre 2023.

Or, la bailleresse, qui n'a pas constitué avocat, ne démontre pas avoir obéi à son obligation de délivrance d'un garage, contractuellement prévu dans le contrat de location.

Le montant mensuel du loyer déjà réduit de 70 euros pour tenir compte de la non-conformité contractuelle liée à une surface habitable moindre, sera également amputé de 50 euros supplémentaires, tant que persistera l'absence de jouissance possible du garage contractuellement prévu, ce qui porte le montant mensuel du loyer dû à 610 euros, outre 20 euros de charges (eau), jusqu'à cette date.

II- Sur la demande indemnitaire au titre de la surconsommation d'électricité sur la période du 28 août 2022 au 13 juin 2023

Mme [W] sollicite la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 389 euros de dommages et intérêts en raison de la surconsommation d'électricité subie sur la période du 28 août 2022 au 13 juin 2023, faisant valoir qu'elle a été trompée par les fausses informations données par la bailleresse en matière de diagnostic de performance énergétique du logement lors de la conclusion du contrat de bail d'habitation, alors qu'au surplus, le logement est chauffé par des radiateurs électriques.

Le premier juge l'a déboutée de sa demande d'indemnisation, qu'elle chiffrait alors à la somme de 4 108 euros, faute de justifier de la catégorie énergétique E qu'elle alléguait sans produire le diagnostic.

A l'appui de sa demande, Mme [W] verse en appel un diagnostic de performance énergétique réalisé le 30 mars 2023, fixant la performance énergétique de la maison louée en classe D, alors que l'annonce locative annonçait une maison très bien isolée, en classe énergétique C.

Elle justifie donc en appel du manquement de la bailleresse à son obligation, prévue dans le code de la construction et de l'habitation, de communiquer des informations exactes sur la classe énergétique du logement mis en location et sur le montant estimé des dépenses théoriques annuelles d'énergie pour un usage standard.

Mme [W] ne justifie cependant pas de l'existence d'un préjudice en lien direct avec ce manquement, alors qu'elle se prévaut d'un surcoût de consommation d'électricité lié à un logement moins isolé qu'annoncé, sans produire la facture d'électricité sur laquelle elle se base pour calculer et établir le dit surcoût, ni verser d'ailleurs aucune autre pièce utile.

Elle sera donc déboutée de sa demande de paiement d'une indemnité de 389 euros et le jugement entrepris sera confirmé en ce sens, par substitution de motifs.

III- Sur les demandes accessoires

Mme [N], partie succombante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.

Elle sera en outre condamnée à verser à Mme [W] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans la limite des dispositions soumises à appel,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme [Y] [W] de sa demande de réduction du loyer liée à la surface habitable réelle du logement loué,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer mensuel dû par Mme [Y] [W] à Mme [C] [N] à la somme de 610 euros, outre 20 euros de charges,

Fixe le montant du loyer mensuel à la somme de 660 euros, outre 20 euros de charges, qui sera dû par Mme [Y] [W] à Mme [C] [N], à partir de la date d'entrée en jouissance du garage fermé contractuellement prévu, dont l'édification est à la charge de Mme [C] [N],

Condamne Mme [C] [N] à rembourser à Mme [Y] [W] la somme de 70 euros à titre de diminution du loyer mensuel, à compter du

1er juillet 2023 et jusqu'à signification du présent arrêt par Mme [W],

Condamne Mme [C] [N] aux dépens d'appel,

Condamne Mme [C] [N] à payer à Mme [Y] [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente