Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Sandra HERRY

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Joël ROUACH

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11371 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SXQ

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2025

DEMANDEURS Monsieur [D] [W] demeurant [Adresse 1] Madame [Y] [U] épouse [W] demeurant [Adresse 1] représentés par JR AVOCATS en la personne de Maître Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D577

DÉFENDEUR Monsieur [S] [N] demeurant [Adresse 4] Madame [F] [P] épouse [N] demeurant [Adresse 4] es qualité d’intervenante volontaire représentés par Maître Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B921

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mars 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11371 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SXQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2001, M. [D] [W] et Mme [Y] [W] ont consenti un bail d’habitation de trois ans, renouvelable tacitement, à M. [S] [N] sur des locaux (comprenant le garage n°1090 et la cave n°1263)situés au [Adresse 3] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 9600 francs et d’une provision pour charges de 900 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10328,23 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [N] le 24 juillet 2024.

Par assignation du 4 décembre 2024, M. [D] [W] et Mme [Y] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 13.010,99 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 2439,08 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Le dossier a été renvoyé lors de l’audience du 24 janvier 2025 afin que M. [S] [N] puisse préparer sa défense.

À l'audience du 7 mars 2025, M. [D] [W] et Mme [Y] [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance en actualisant toutefois la dette à la somme de 9.354,85 euros. M. [D] [W] et Mme [Y] [W] s’opposent à tout délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire. Ils ajoutent que seul M. [S] [N] figurait au bail signé par les parties de sorte que la présente procédure est bien fondée.

Mme [F] [P], en tant qu’épouse de M. [S] [N] et co-titulaire du bail de ce fait, est intervenue volontairement.

M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N], représentés par leur avocat, sollicitent du juge des contentieux et de la protection de : - constater l’inopposabilité du commandement de payer et de l’assignation à Mme [F] [P] épouse [N],

Et à titre principal : Constater que la dette locative s’élève à la somme de 6.510,99 euros à mars 2025,Autoriser M. [S] [N] à s’acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courantes en 18 mensualités,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,Débouter les requérants de leurs demandes plus amples et contraires,Condamner les requérants aux entiers dépens. A titre subsidiaire : Accorder à M. [S] [N] les plus larges délais pour quitter les lieux,Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel hors charges,Débouter les requérants de leurs demandes plus amples et contraires. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [N] et Mme [F] [P] épouse [N] n’ont pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [W] et Mme [Y] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’intervention volontaire de Mme [F] [P]

En application des articles 339 et 330 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, lors des débats Mme [F] [P] épouse [N] a exposé qu’en tant qu’épouse du défendeur elle était co-titulaire du bail. Elle n’a formé aucune demande pour elle-même mais a appuyé les demandes de son époux. Son intervention est donc accessoire.

Le commandement de payer et l’assignation ayant été adressés au seul M. [S] [N], les requérants ne formant aucune demande à l’encontre de Mme [F] [P] épouse [N] pas plus que cette dernière, il n’y a pas lieu détendre les demandes à Mme [F] [P] épouse [N].

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10.328,23 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte locatif produit au 6 mars 2025 que non seulement il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant par le défendeur mais que la dette locative a par ailleurs diminué.

La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de leur avis déclaratif 2024 (pièce 8 défendeur), que les revenus du foyer de M. [S] [N] et de son épouse Mme [F] [P] épouse [N] laquelle réside avec lui, lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant de 2.439,08. Au-delà de leurs revenus, les époux justifient avoir mis à gage plusieurs biens de valeur auprès du crédit municipal de [Localité 6] (pièce 9 défendeur) leur permettant de faire face à la dette auprès de leur bailleur.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [S] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [D] [W] et Mme [Y] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2025, M. [S] [N] leur devaient la somme de 8.950,07 euros, soustraction des frais de procédure (404,78 euros)

M. [S] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne le remettant par ailleurs pas en cause, M. [S] [N] sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2439,08 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [W] et Mme [Y] [W] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [D] [W] et Mme [Y] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [F] [P] épouse [N] à la cause et dit que celle-ci est accessoire,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2001 entre M. [D] [W] et Mme [Y] [W], d’une part, et M. [S] [N], d’autre part, concernant les locaux (comprenant le garage n°1090 et la cave n°1263) situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 23 septembre 2024,

CONDAMNE M. [S] [N] à payer à M. [D] [W] et Mme [Y] [W] la somme de 8.950,07euros (huit mille neuf cent cinquante euros et sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024,

AUTORISE M. [S] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [N] et à celle de tous occupants de son chef, et notamment de son épouse Mme [F] [P] épouse [N], au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [S] [N] sera condamné à verser à titre de provision à M. [D] [W] et Mme [Y] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 2439,08 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [S] [N] à payer à M. [D] [W] et Mme [Y] [W] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 et celui de l’ assignation du 4 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge