Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [Y] [C]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10286 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IJO

N° MINUTE : 1

JUGEMENT rendu le 21 mai 2025

DEMANDERESSE S.C.I. SCI [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDEUR Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 21 mai 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10286 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IJO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 1967, la société S.C.I [Adresse 3] (venant aux droits de M. [N]) a consenti un bail d'habitation à M. [Y] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1].

Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 830,58 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [C] le 26 juillet 2024.

Par assignation du 4 novembre 2024, la société S.C.I [Adresse 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de M. [Y] [C] ainsi qu'au transport et à la séquestrations des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 715.34 euros par trimestre au titre de l'indemnité d'occupation charges comprises, 4 545,92 euros au titre de l'arriéré locatif, et ce avec intérêts au taux légal,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 10 janvier 2024, la société S.C.I [Adresse 3], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 janvier 2025, s'élève désormais à 5 633,40 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société S.C.I [Adresse 3] considère enfin qu'il n'y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

La société S.C.I [Adresse 3] expose que M. [Y] [C] rencontre d'importantes difficultés. Elle précise que le locataire perçoit sa retraite tous les mois, mais qu'il est en proie à des problèmes avec sa banque compte tenu de ses dettes. Elle ajoute qu'il vit avec un peu d'espèce.

M. [Y] [C] reconnaît, en effet, le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement, en plus du loyer courant.

M. [Y] [C] déclare qu'il a 82 ans, qu'il n'a pas de famille et qu'une amie l'aide en vendant ses affaires. Il précise être diabétique et avoir des problèmes cardiaques. Il confirme percevoir une pension de retraite mensuelle d'environ 1 816.24 euros Il ajoute qu'un restaurateur l'aide dans ses démarches administratives et lui fournit des repas.

M. [Y] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [C] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que " Nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. "

En l'espèce, le bail conclu le 30 septembre 1967 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 830,58 euros. Il mentionne le délai d'un mois de régularisation et est ainsi régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société S.C.I [Adresse 3] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 janvier 2025, terme de janvier, février et mars 2025 inclus, M. [Y] [C] lui devait la somme de 5 633,40 euros.

M. [Y] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 3 830,58 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 715,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme trimestrielle de 715,34 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 Août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I [Adresse 3] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société S.C.I [Adresse 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2024 n'a pas été réglée dans le délai d'un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 1967 entre la société S.C.I [Adresse 3], d'une part, et M. [Y] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 26 août 2024,

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à la société S.C.I [Adresse 3] la somme de 5 633,40 euros (cinq mille six cent trente-trois euros et quarante centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 3 830,58 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 715,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil,

AUTORISE M. [Y] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 235 euros (deux cents trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 août 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [Y] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [Y] [C] sera condamné à verser à la société S.C.I [Adresse 3] une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à la société S.C.I [Adresse 3] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 et celui de l'assignation du 4 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge