Demande tendant à déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ou demande de nouvelle répartition des charges

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 19 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 20/02983 - N° Portalis DB3R-W-B7E-VWJE

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [F] épouse [E], [G] [E] [C]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue d’Arcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [D] [F] épouse [E] 15 bis rue Darcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

Monsieur [G] [E] [C] 15 bis rue Darcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue d’Arcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT, représenté par son syndic Cabinet GOUTILLE 42 rue Diaz 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Me Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président Anne-Laure FERCHAUD, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président Anne-Laure FERCHAUD, Juge Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] sont propriétaires des lots n°4 et 6 au sein de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2015, les copropriétaires ont adopté à l’unanimité une résolution n°16 portant adoption de la proposition du cabinet Actif Géo, expert-géomètre, pour réaliser le métrage des lots d’habitation et des parties communes avec établissement de grilles de répartition de charges communes générales et de charges de chauffage.

Le cabinet Actif Géo a remis un premier projet le 3 février 2020 puis un second le 26 février 2020.

Le 2 mars 2020 s’est tenue une assemblée générale au cours de laquelle trois résolutions, n°17, 19 et 21, proposées par les époux [E], relatives respectivement à la « désignation d’une entreprise qualifiée pour la réalisation d’un audit sur la possibilité technique et le coût d’installer des répartiteurs de chauffage », l’ « approbation du projet modificatif de l’état descriptif de division » et le « mandat à donner au syndic pour signer devant notaire le modificatif du règlement de copropriété » ont été rejetées.

Suivant acte du 18 mai 2020, M. et Mme [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’annulation de ces résolutions, d’adoption d’une nouvelle répartition des charges et de condamnation du syndicat à leur rembourser les charges de chauffage et charges communes payées sur les dix dernières années.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 20/02983.

Le 28 juin 2021 s’est tenue une nouvelle assemblée générale des copropriétaires.

Se prévalant de diverses irrégularités, les époux [E] ont, suivant acte du 3 septembre 2021, fait de nouveau assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’annulation des résolutions n°1, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 et 47 de ladite assemblée.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 21/07352.

Suivant décision du 9 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances et la poursuite de l’affaire sous le numéro RG 20/02983.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 juillet 2023, les époux [E] demandent au tribunal de : Sur la contestation du PV d’AG 2020 : DÉCLARER les époux [E] recevables et bien fondés en leur action ; ANNULER les résolutions n°17, 19 et 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2020 ; Sur la contestation du PV d’AG 2021 : DÉCLARER les époux [E] recevables et bien fondés en leur action ;ANNULER les résolutions n°1, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 et 47 du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 ; Sur la nouvelle répartition des charges générales et de chauffage : RÉPUTER NON-ÉCRIT l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957 intitulé « « REPARTITION DE LA PROPRIETE DES PARTIES COMMUNES, DES CHARGES COMMUNES ET DES VOIX ENTRE LES COPROPRIETAIRES » en ce qu’il stipule que l’immeuble est divisé en 6 lots dont les quotes-parts dans la propriété des parties communes sont les suivantes : lot n°1 (SCI MAFA représentée par les époux [T]): 280/1000èmes lot n°2 (SCI MAFA représentée par les époux [T]): 295/1000èmes lot n°3 (M. [Z]) : 200/1000èmes lot n°4 (les époux [E]) : 200/1000èmes lot n°5 (SCI MAFA représentée par les époux [T]): 5/1000èmes lot n°6 (les époux [E]) : 20/1000èmes c’est-à-dire un total de : 1000/1000èmes

RÉPUTER NON-ÉCRIT l’article quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957 intitulé « CHARGES COMMUNES » en ce qu’il stipule que : « 3° Les frais de réparations de toute nature, grosses et menues à faire (…) aux canalisations (…) de chauffage central (sauf cependant pour les parties de ces diverses installations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou locaux en dépendant et affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement), (…) aux locaux de la chaudière (…) aux installations de chauffage central communes (…). 9° Les frais des divers compteurs à l’usage commun. 10° L’entretien et la réparation de la chaudière, des ballons d’eau chaude, des colonnes montantes (à l’exception de celles situées dans les parties privatives), les radiateurs (à l’exception de celles situées dans les parties privatives) le combustible nécessaire à l’alimentation de la chaudière. (…) seront à la charge de chaque copropriétaire dans les proportions pour lesquelles chacun d’eux est propriétaire des parties communes ».

ADOPTER la nouvelle répartition des charges générales et de chauffage telles que proposées par le cabinet ACTIF GÉO, Géomètre-Expert à PARIS 14ème, dans son rapport en date du 26 février 2020, à savoir :

Sur le remboursement de charges indûment payées : CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à leur restituer (5.195,98 € + 1.800,24 € =) 6.996,22 € au titre des charges générales et de chauffage indûment payées sur la période du 3e trimestre 2010 au 3e trimestre 2023 inclus, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir ; Sur la suppression du passage diffamatoire : ORDONNER la suppression du passage diffamatoire porté par le SDC dans ses écritures, à savoir : « Ils ont posé, en toute illégalité, des aimants sur le compteur électrique attaché à leur appartement afin que la vitesse de rotation du disque de comptage soit ralentie voire complètement bloquée, et ce, dans le seul but d’échapper à la fois au paiement des charges de chauffage dont ils sont redevables mais également au paiement, en tout ou partie, de leur consommation électrique (Cf. Pièce n°8 : Photographie des compteurs).

Leur manœuvre frauduleuse ayant finalement été découverte par le fournisseur d’énergie, et à la suite de la pose du compteur « Linky » qui ne permet plus la dérivation du compteur, ces derniers se sont alors empressés de solliciter » (conclusions adverses, page 4).

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT à payer aux époux [E] une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour atteinte à leur honneur ; En tout état de cause : DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT à payer aux époux [E] une somme de 20.000 € à titre de contribution à leurs frais irrépétibles ;LE CONDAMNER aux entiers dépens ; RAPPELER, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les époux [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- DIRE Monsieur et Madame [E] mal fondés en leurs demandes,

En conséquence, - DEBOUTER Monsieur et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes, - CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] au paiement de l’amende prévue par les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ; - CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive, - CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] à verser au Syndicat des Copropriétaires une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine FRANCESCHI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2023.

MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé que la demande tendant à voir « Déclarer bien-fondé » ou « Dire mal-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

I Sur la demande d’annulation des résolutions n°17, 19 et 21 de l’assemblée générale du 2 mars 2020 Les époux [E] soutiennent qu’en votant contre la désignation d’une entreprise qualifiée pour la réalisation d’un audit sur la possibilité et le coût d’installation de répartiteurs de chauffage (résolution n°17) et contre l’approbation du projet modificatif de l’état descriptif de division (résolution n°19), rendant sans objet la résolution tendant à donner mandat au syndic de signer le modificatif du règlement de copropriété devant notaire (résolution n°21), M. [Z] et les consorts [T], représentant la SCI Mafa, ont commis un abus de majorité justifiant l’annulation de ces résolutions. Ils font valoir que ces décisions lèsent en effet les époux [E] et poursuivent un but autre que l’intérêt commun, l’objectif de ces copropriétaires étant de conserver une répartition des charges par tantièmes généraux qui, d’une part, leur est favorable, d’autre part, est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une répartition en fonction du critère d’utilité. Les époux [E] expliquent qu’il n’est pas contesté qu’ils ne sont pas raccordés au système de chauffage et que seule l’installation de répartiteurs de chauffage permettrait d’avoir une répartition des charges en fonction du critère d’utilité. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires est tenu d’installer de tels répartiteurs en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, en vigueur au jour de l’assemblée générale du 2 mars 2020, et qu’il ne rapporte pas la preuve de ce qu’il serait exempté d’une telle obligation. Les époux [E] exposent enfin que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ce n’est pas parce que le projet modificatif de l’état descriptif de division joint à la convocation de l’assemblée générale du 2 mars 2020 différait du projet définitif qu’il a voté contre son approbation puisqu’il l’a de nouveau rejeté dans sa version définitive lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande d’annulation. Il fait tout d’abord valoir que les époux [E] ne rapportent pas la preuve de ce que l’actuelle grille de répartition des millièmes de copropriété, adoptée à plusieurs reprises par l’assemblée générale, serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant de la résolution n°17, il expose qu’elle visait non pas à approuver l’installation de répartiteurs de chauffage mais à autoriser la réalisation d’un audit technique de sorte que ni le refus d’adopter le projet modificatif de l’état descriptif de division (résolution n°19) ni le fait que la grille de répartition des charges serait contraire à la loi du 10 juillet 1965 ne constituent de motifs d’annulation. Le syndicat des copropriétaires ajoute que contrairement à ce qu’exigent les dispositions de l’article 11,3° du décret du 17 mars 1967, aucun devis, contrat, proposition de mission ou justificatif de la dépense demandée n’était annexée à la convocation de l’assemblée du 2 mars 2020, ni qu’aucun budget ou estimatif de la dépense n’avait été fixé, ce qui ne permettait pas aux copropriétaires de voter la résolution litigieuse en toute connaissance de cause. Il fait valoir, à titre surabondant, que les époux [E] ne démontrent pas, d’une part, que le sens de la résolution contestée est manifestement contraire à l’intérêt collectif ou que son seul but serait de favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, d’autre part, que les dispositions de l’article L. 241-9 du code de l’énergie sont applicables en l’espèce. S’agissant de la résolution n°19, le syndicat des copropriétaires explique qu’un nouveau projet de modificatif, daté du 26 février 2020 et très différent de celui du 2 février 2020 joint à la convocation, a été distribué lors de l’assemblée générale du 2 mars 2020 avec une nouvelle grille de répartition. Il affirme que c’est la raison pour laquelle, faute d’avoir pu être examiné en amont, le projet a été rejeté. Il en veut pour preuve que le projet modificatif du 2 mars 2020 a été inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales des 21 avril 2022 et 14 février 2023, que les autres copropriétaires ont voté en faveur de son adoption mais que celle-ci n’a pas été possible en raison de l’absence des époux [E], non représentés, lors de la première assemblée, et de leur vote contre lors de la seconde. Le syndicat des copropriétaires fait enfin valoir que la résolution n°21, sans objet dès lors que la résolution n°19 avait été rejetée, n’a pas été soumise au vote et ne constitue donc pas une décision susceptible, comme telle, d’annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°17

Aux termes de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, en vigueur au jour de l’assemblée générale du 2 mars 2020 : « Tout immeuble collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Tout immeuble collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations. « Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus. « Un décret pris en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article, et notamment la part des frais fixes visés au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits, les caractéristiques techniques et les fonctionnalités des installations prévues au premier alinéa ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues au même premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif au regard des économies attendues. « Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit pas rentable ou ne soit pas techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d'Etat précise le cadre de mise en place de ces méthodes. »

Par ailleurs, de jurisprudence constante, une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (V. notamment Civ. 3e, 22 juin 2022, n°21-17.071).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, aux termes de l’article 11-I du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; 4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; 5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ; 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; 7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; 9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ; 10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ; 11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ; 12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ; 13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 14° Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties.

En l’espèce, la résolution n°17 de l’assemblée générale du 2 mars 2020 est ainsi rédigée :

L’objectif de cette résolution était de s’assurer que la copropriété se conformait aux dispositions légales alors en vigueur, étant précisé que si les dispositions relatives à l’obligation d’installer un dispositif permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ont été abrogées dans le code de l’énergie par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, elles ont été transférées dans la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation et figurent à ce jour en ses articles R. 174-2 et suivants.

Ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, cette résolution ne visait pas à approuver l’installation de répartiteurs de chauffage mais à autoriser la réalisation d’un audit. Elle ne constituait donc qu’une décision de principe à laquelle les dispositions de l’article 11-I du décret du 17 mars 1967 ne sont pas applicables.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe en l’espèce, de ce que les dispositions de l’article L. 241-9 du code de l’énergie ne s’appliquaient pas à l’immeuble, notamment, en application de l’arrêté du 27 août 2012 « relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation », parce que la consommation en chauffage aurait été inférieure au seuil de 80 kWh/m2 an. Quant à la possibilité technique d’installer des répartiteurs de chauffage ou du coût qui aurait été excessif par rapport aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées, ils constituaient justement l’objet de la résolution n°17.

Dès lors, la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2020, qui rejette la décision de mandater une entreprise aux fins de réaliser un audit pour déterminer la faisabilité et le coût de l’installation de répartiteurs de chauffage est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires en ce qu’elle place la copropriété en situation de contrevenir aux dispositions légales en vigueur.

Étant par conséquent affectée d’un abus de majorité, elle sera annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 Aux termes de l’article 11-I, 6° du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

En l’espèce, la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 mars 2020 est ainsi rédigée :

Les parties ne contestent pas que le projet modificatif de division joint à l’ordre du jour n’est pas celui qui a été soumis au vote, la grille de répartition de chauffage n’étant en particulier pas identique. Dans ces conditions, les copropriétaires n’ont pas pu délibérer en connaissance de cause lors de l’assemblée générale et se prononcer par un vote éclairé, de sorte que le rejet de la résolution concernée ne peut s’analyser comme contraire à l’intérêt général mais bien à l’inverse comme conforme à cet intérêt.

Par ailleurs, et particulièrement dans ce contexte de contravention aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, le fait que cette décision de rejet procure un avantage à certains copropriétaires par rapport aux autres n’établit pas que cette décision a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Le nouveau rejet de cette résolution lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021 est à cet égard indifférent.

En conséquence, les époux [E], qui ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité, seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 mars 2020.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.

La demande d'un copropriétaire en annulation d'une résolution d'assemblée qui ne s'est pas prononcée par un vote est irrecevable, en l'absence de décision au sens de l'art. 42 (Civ. 3e, 26 février 2003, n°01-16.417). 

En l’espèce, la résolution n°21 de l’assemblée générale du 2 mars 2020 est ainsi rédigée :

Cette résolution, sans objet, n’a pas fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle n’est donc pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est dès lors pas susceptible d’être annulée.

Les époux [E] seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 2 mars 2020.

II Sur la demande d’annulation des résolutions n°1, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 et 47 du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 Les époux [E] demandent l’annulation des résolutions n°1, 15, 17, 19 à 31, 34 à 47 de l’assemblée générale du 28 juin 2021. Ils font tout d’abord valoir que cette assemblée générale a été convoquée « uniquement par correspondance » sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’impossibilité qui était la sienne de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique, en contrariété avec les dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020. Ils ajoutent que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique était parfaitement possible, d’autant plus que la copropriété ne compte que quatre copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande. Il oppose que ni les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, ni celles de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, n’imposent au syndic de motiver, auprès du syndicat qu’il administre, sa décision de faire voter les résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée, uniquement par correspondance. Il fait valoir que ces dispositions ne fixent en outre aucune règle ou condition visant à encadrer voire limiter la tenue d’une assemblée générale uniquement au moyen de cotes par correspondance, ce qui serait d’ailleurs contraire à l’esprit et à l’objet de la loi et à l’intention du législateur. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la jurisprudence dont se prévalent les époux [E] n’est pas transposable au cas d’espèce puisqu’elle concerne une assemblée générale tenue postérieurement à l’applicabilité des dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

*

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Aux termes de l’article 17-1 A de la même loi, les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat.

Aux termes de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose, dans sa version en vigueur du 12 février au 2 juin 2021, que par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

L’article 22-3 de la même ordonnance, précise que lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 dans les conditions suivantes : 1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ; 2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ; 3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ; 4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.

L’article 22-5 de la même ordonnance ajoute que par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des dispositions précitées que durant la période d’état d’urgence sanitaire, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

La convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2021 adressée aux copropriétaires par courrier du 1er juin 2021 était ainsi rédigée :

AVIS DE CONVOCATION

Nous avons l’honneur de vous convoquer à l’Assemblée Générale Ordinaire des Copropriétaires De votre copropriété, qui se tiendra le LE 28 JUIN 2021 UNIQUEMENT PAR CORRESPONDANCE

ORDRE DU JOUR

(…) Mesdames, Messieurs,

En raison du contexte actuel et pour respecter les consignes de Monsieur le Président de la République, nous vous informons que votre assemblée générale prévue le 28-06-2021 se tiendra uniquement par correspondance et non physiquement. (...)

Si les textes n’imposent pas au syndic de justifier, dans la convocation à l’assemblée générale, de sa décision de faire voter les résolutions portées à l’ordre du jour uniquement par correspondance, en revanche, dès lors que cette décision est contestée, il lui appartient de rapporter la preuve de ce que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique était impossible.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il en résulte que le vote par correspondance a été imposé aux copropriétaires, les privant de la possibilité de débattre sur le fonctionnement et la vie de la copropriété alors que les dispositions précitées ne prévoyaient le recours à cette modalité que de façon subsidiaire.

La méconnaissance des dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mai 2020, qui viennent déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, est sanctionnée par la nullité.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens spécifiques développés au soutien de la demande d’annulation de chacune des résolutions contestées, il y a lieu d’accueillir la demande d’annulation des résolutions n°1, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 et 47 de l’assemblée générale du 28 juin 2021 formulée par les époux [E]. III Sur les demandes de « Réputer non-écrit » les articles deuxième et quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957, de nouvelle répartition des charges et de remboursement des charges acquittées Les époux [E] soutiennent que l’article quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957 prévoit une répartition des charges de chauffage en fonction des tantièmes généraux et non en fonction de l’utilité présentée à l’égard de chaque lot ce qui est contraire aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Sur le fondement de l’article 43 de cette même loi, ils demandent en conséquence au tribunal de réputer non écrit cet article et de procéder à une nouvelle répartition des charges de chauffage selon le projet modificatif établi par la société Actif Geo dans sa version où leurs lots sont raccordés au système de chauffage collectif. Ils précisent que l’adoption de cette grille rend les développements du syndicat des copropriétaires relatifs à l’utilité objective inopérants. Ils ajoutent que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la grille de répartition des charges établie par M. [U], géomètre-expert, le 15 avril 1981, qui n’a jamais été publiée, leur est inopposable, et qu’elle ne se substitue pas à celle prévue au règlement de copropriété. Les époux [E] sollicitent également que l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957 soit réputé non écrit. Ils expliquent que les tantièmes généraux retenus par cet article ne sont pas en adéquation avec la réalité telle qu’elle ressort du projet modificatif de la société Actif Géo et que l’article litigieux est donc contraire aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les époux [E] demandent en conséquence qu’il soit procédé à une nouvelle répartition des charges générales et que celle-ci soit établie selon le projet modificatif de la société Actif Geo. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes. Il expose que les époux [E] participent aux charges de chauffage au prorata de leurs tantièmes de charges tels que ceux-ci ont été définis par M. [U] dans son rapport du 15 avril 1981, cette répartition ayant été adoptée à plusieurs reprises par les copropriétaires, y compris par les époux [E], notamment lors des assemblées générales des 24 juin 2013 et 15 juin 2017, devenues définitives, ce qui la leur rend opposable dès lors qu’ils sont copropriétaires au sein de l’immeuble depuis le 31 août 2009. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la jurisprudence considère en outre que, eu égard aux circonstances, la répartition des charges à proportion des tantièmes de copropriété peut être celle qui répond le mieux au critère de l’utilité objective, dès lors qu’il existe entre ces tantièmes et l’importance des éléments d’équipement du chauffage un rapport tel que la répartition sur cette base ne s’avère pas contraire aux prescriptions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient enfin qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte le fait que les époux [E] ont désolidarisé leurs lots des installations collectives de chauffage, s’agissant d’apprécier une utilité objective. Il explique qu’il ne peut en être autrement en l’absence d’accord unanime des copropriétaires. S’agissant de la grille de répartition des charges générales, le syndicat des copropriétaires expose, d’une part, que les charges communes sont réparties en fonction de la grille établie par M. [U] et non en application des clauses du règlement de copropriété du 22 août 1957, d’autre part, que les époux [E] ne démontrent pas en quoi cette grille de répartition des charges serait contraire aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes de réputer non écrit l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957 et de nouvelle répartition des charges communes générales Aux termes de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L’article 5 de cette même loi dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Les quotes-parts de parties communes ou le nombre de voix attachés aux lots ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité des copropriétaires (Civ. 3e, 29 octobre 2003, n°02-13.089).

Enfin, en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957, intitulé « REPARTITION DE LA PROPRIETE DES PARTIES COMMUNES, DES CHARGES COMMUNES ET DES VOIX ENTRE LES COPROPRIETAIRES », stipule que l’immeuble est divisé en six lots et fixe la répartition des millièmes de copropriété afférents à chaque lot. Il s’en infère que les charges communes sont fixées, aux termes du règlement de copropriété du 22 août 1957, en fonction des quotes-parts de parties communes respectives de chacun des lots.

Il n’est en revanche pas précisé quels ont été les critères retenus pour établir ces quotes-parts de parties communes, en particulier si elles ont été fixées proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultaient lors de l'établissement de la copropriété, le 22 août 1957, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Or, il est impératif, les dispositions de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, que les quotes-parts de parties communes aient été fixées de la sorte dès lors que la répartition des charges communes découle directement de ces tantièmes de copropriété.

Le 25 avril 1981, M. [U], expert-géomètre, a établi un projet modificatif de l’état descriptif de division ne comprenant plus que quatre lots, les lots n°4 (appartement) et 6 (grenier aménagé), appartenant depuis le 31 août 2009 aux époux [E], ayant notamment été réunis en un lot unique numéroté 4 (duplex aux 3ème et 4ème étages), et dressé un tableau modificatif de répartition des millièmes de copropriété.

Si cette répartition des millièmes de copropriété, établie dans le projet modificatif de M. [U], a été : adoptée à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 17 juin 1981 puis lors de l’assemblée générale du 24 juin 2013 (donc par les époux [E] eux-mêmes, copropriétaires depuis le 31 août 2009) en une résolution « 13. Renouvellement, en modification du règlement de copropriété »,adoptée à la majorité des voix des copropriétaires (les époux [E] ayant voté contre) lors des assemblées générales de 2015 et 2016,rappelée, sans vote, lors des assemblées générales de 2017, 2018 et 2019,qu’elle est comme l’indiquent les parties appliquée au sein de la copropriété depuis 1981, et est effectivement opposable aux époux [E] dès lors que les assemblées générales précitées sont devenues définitives (quelles qu’ait été la régularité des votes opérés et malgré l'absence de publication de la modification du règlement de copropriété au fichier immobilier) il sera précisé que l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957 n’a pas disparu pour autant.

Néanmoins, ni le projet modificatif établi par M. [U] ni les décisions d’assemblée générale susmentionnées, ne donnent d’indication quant aux critères pris en compte pour établir cette modification des quotes-parts de parties communes (et partant des charges communes) de sorte qu’il ne peut être établi que l’article deuxième du règlement de copropriété de 1957, qui au surplus décrit six lots, est en contradiction avec les dispositions des articles 10, alinéa 2, et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2015, les copropriétaires ont voté à l’unanimité la réalisation d’un projet de métrage des lots d’habitation et des parties communes avec établissement de grilles de répartition de charges communes et de chauffage par le cabinet Actif Géo.

Le projet modificatif de l’état descriptif de division établi par ce cabinet de géomètres experts le 26 février 2020 porte création de trois lots (par réunion et suppression des six lots existant au règlement de copropriété du 22 août 1957) numérotés 3, 7 et 8 (ce lot réunissant les lots n°4 et 6 des époux [E]) et réévalue, après métrage, les tantièmes afférents à ces lots.

Il ressort de ce document que la répartition des charges communes proposée par le cabinet Actif Géo correspond aux quotes-parts de parties communes de chacun des lots et qu’elle a été établie par application à la superficie desdits lots un coefficient de consistance et un coefficient de situation, en conformité avec les exigences des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Etant rappelé que lors de la réunion de plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire en un lot unique, la quote-part de parties communes afférente au lot ainsi créé est égale à la somme des quotes-parts afférentes aux lots réunis, il se déduit du projet modificatif établi par le cabinet Actif Géo que la détermination des tantièmes de copropriété et partant la répartition des charges communes stipulées à l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957, qui est différente, n’est pas conforme aux dispositions des articles 10, alinéa 2, et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, il sera relevé, bien que ce moyen ne soit soulevé, que ledit article, qui n’indique pas les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, est contraire aux dispositions de l’article 10, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020.

La demande des époux [E] de réputer non-écrit l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957 sera en conséquence accueillie.

Dès lors que cet article est relatif à la répartition des charges communes, il convient de procéder à leur nouvelle répartition.

Ainsi qu’il a été indiqué supra, l’actuelle répartition des charges communes résulte de l’adoption en assemblée générale du tableau des tantièmes de copropriété dressé par M. [U] dans son rapport du 25 avril 1981 mais dont les critères ayant présidé à la détermination de ces quotes-parts de parties communes ne sont pas précisés. La nouvelle répartition des charges communes ne saurait en conséquence être fixée sur cette base sans contrevenir aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, ainsi que cela a déjà également été développé, le projet modificatif établi par le cabinet de géomètres experts Actif Géo du 26 février 2020 mandaté à cette fin par les copropriétaires en 2015, fixe les tantièmes de copropriété par application à la superficie des différents lots un coefficient de consistance et un coefficient de situation, en conformité avec les exigences des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux [E] sollicitent que la nouvelle répartition des charges communes générales soit établie selon le projet modificatif établi par la société Actif Géo.

Il ressort par ailleurs des procès-verbaux d’assemblées générales des 21 avril 2022 et 14 février 2023, comme des écritures du syndicat des copropriétaires, que M. [Z] et les époux [T], représentant la SCI Mafa, ont voté pour l’approbation du projet établi par le cabinet Actif Géo emportant notamment modification de l’état descriptif de division, nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes et des charges communes générales, cette résolution n’ayant pu être approuvée à l’unanimité des copropriétaires dès lors que les époux étaient absents et non représentés lors de l’assemblée générale de 2022, et ayant voté contre lors de l’assemblée générale de 2023.

La nouvelle répartition des charges communes sera en conséquence fixée ainsi qu’il résulte du rapport de la société Actif Géo, expert-géomètre, du 26 février 2020, à savoir :

Copropriétaires Charges communes générales M. [Z] 200/1000èmes Epoux [E] 247/1000èmes SCI Mafa ( époux [T]) 553/1000èmes

Cette nouvelle répartition des charges communes générales prendra effet, conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précité, au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive.

Sur l’article quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957 et la répartition des charges de chauffage collectifL’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Si les charges de chauffage collectif peuvent être réparties à proportion de la quote-part de chaque lot dans les parties communes c’est à la condition qu’il soit effectivement constaté que, pour l'immeuble considéré, la répartition des charges de chauffage collectif soit faite en fonction de l'utilité que ce service présente à l'égard de chaque lot (Civ. 3e, 18 décembre 1991, n°90-17.601).

La possibilité de branchement sur le chauffage collectif, non effectuée par simple convenance personnelle et non parce que le chauffage n'est pas utile au lot en lui-même, justifie la participation aux charges (Civ. 3e, 13 avril 1988, n° 87-10.746).

L’article 11, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité ».

Enfin, en vertu de l’article 43 de cette même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, l’article quatrième « CHARGES COMMUNES » du règlement de copropriété du 22 août 1957 stipule notamment que les frais de réparations de toute nature à faire aux canalisations de chauffage central (sauf pour les parties se trouvant à l’intérieur de chaque appartement et affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement) et aux installations de chauffage central communes, les frais des divers compteurs à l’usage commun, l’entretien et la réparation de la chaudière, des ballons d’eau chaude, des colonnes montantes (à l’exception de celles situées dans les parties privatives) et des radiateurs (à l’exception de ceux situés dans les parties privatives, le combustible nécessaire à l’alimentation de la chaudière) seront à la charge de chaque copropriétaire dans les proportions pour lesquelles chacun d’eux est propriétaire des parties communes, suivant le tableau indiqué ci-dessus.

Le tableau visé est celui de l’article deuxième du règlement de copropriété précédemment mentionné.

Il en ressort que les charges relatives au chauffage collectif sont réparties à proportion de la quote-part de chaque lot dans les parties communes.

La notion d’utilité objective visée à l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, doit être comprise en ce sens que l’obligation de contribuer aux charges afférentes aux services collectifs ou équipements communs s’apprécie au regard de la potentialité du lot à pouvoir en bénéficier, indépendamment de la volonté des copropriétaires d’en bénéficier effectivement ou non.

Les parties ne contestent pas que le lot n°6, appartenant aux époux [E] et initialement affecté à usage de grenier, n’est pas raccordé au système de chauffage collectif.

En revanche, le fait que les époux [E] aient choisi de désolidariser leur appartement (lot n°4) du chauffage collectif ne fait pas perdre à ce lot l'utilité objective que ce service présente pour lui.

Les projets modificatifs établis les 3 février et le 25 février 2020 par le cabinet Actif Géo ont notamment déterminé une répartition des charges de chauffage collectif sur la base de l’utilité objective présentée à l’égard de chaque lot de copropriété et indexée sur le volume de chauffe relevé en octobre 2019, en conformité avec les dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.

La différence entre ces deux projets réside dans l’exclusion, dans le second, du lot n°6, qui n’est pas raccordé au système de chauffage collectif.

Qu’il s’agisse du 1er ou du 2nd projet, la répartition proposée ne correspond pas à celle figurant à l’article quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957, ce qui établit a contrario que cet article contrevient aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er précité, étant précisé que la modification de l’état descriptif de division (faisant passer la copropriété de 6 à 3 lots) est sans incidence dès lors que la consistance et la situation des lots réunis, voire leur utilisation, sont inchangées.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [E] de voir déclarer non écrites les dispositions contestées de l’article quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957 relatives aux charges de chauffage collectif, dans les termes du dispositif figurant au présent jugement.

Il convient dès lors de procéder à une nouvelle répartition de ces charges.

Les époux [E] sollicitent que soit adoptée la grille de répartition proposée par le cabinet Actif Géo, expert-géomètre, dans son rapport du 26 février 2020.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales des 21 avril 2022 et 14 février 2023 que M. [Z] et les époux [T], représentant la SCI Mafa, ont voté pour l’approbation de la grille de répartition des charges de chauffage issue du projet modificatif n°1 établi par le cabinet Actif Géo le 3 février 2020.

Ainsi qu’il a été indiqué, la différence entre ces deux projets réside dans l’exclusion, dans le second, du lot n°6, qui n’est pas raccordé au système de chauffage collectif.

Dès lors que ce lot n’est effectivement pas raccordé au système de chauffage collectif, la grille de répartition des charges de chauffage comprise dans le second projet, en date du 26 février 2020, est celle qui est conforme, à la date du présent jugement, à la notion d’utilité objective au sens de l’article 10, alinéa 1er du 10 juillet 1965.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux [E] en ce sens et d’adopter ladite grille de répartition des charges de chauffage collectif :

Copropriétaires Charges de chauffage collectif

M. [Z] 213/1000èmes Epoux [E] 208/1000èmes SCI Mafa (époux [T]) 579/1000èmes

Cette nouvelle répartition des charges de chauffage collectif prendra effet, conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive.

Sur le remboursement des charges payées par les époux FernandesLes époux [E] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 6.996,22 euros au titre des charges générales (5.195,98 euros) et des charges de chauffage (1.800,24 euros) payées sur la période du 3ème trimestre 2010 au 3ème trimestre 2023 inclus, somme à parfaire au jour du jugement. Ils font valoir en effet qu’ils se sont indument acquittés sur cette période de charges qui n’étaient pas conformes à la réalité des locaux et à leur utilité et qu’en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en remboursement de ces charges, antérieures comme postérieures à la loi ELAN du 23 novembre 2018, n’est pas prescrite. Ils précisent qu’en vertu de l’article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande de remboursement de charges, d’une part, car il n’est pas démontré que la grille de répartition de charges applicable serait contraire aux dispositions d’ordre public, d’autre part, car si tel devait être le cas, la nouvelle répartition de charges ne serait applicable que pour l’avenir, sans effet rétroactif. Il ajoute que s’agissant des modalités de calcul du prétendu trop-versé au titre des charges de chauffage, les époux [E] retiennent la grille de répartition du projet modificatif établi par le cabinet Actif Géo du 26 février 2020 mais ne démontrent pas en quoi ce second projet, établi à leur demande, aurait davantage vocation à s’appliquer que le premier, en date du 2 février 2020. Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté des époux [E] en ce que le préjudice qu’ils allèguent n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

* L’article 43 la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, en application de ces dispositions, il a été jugé que les nouvelles répartitions de charges, générales et de chauffage, auxquelles il a été procédé, prendront effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive.

Sur la période considérée du 3ème trimestre 2010 au 3ème trimestre 2023, il n’est pas contesté que tant les charges générales que les charges de chauffage ont été réparties en fonction des millièmes de copropriété, selon la grille établie par M. [U] le 25 avril 1981, laquelle est opposable aux époux [E] ainsi qu’il a été développé supra.

En conséquence, les époux [E] seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur restituer la somme de 6.996,22 euros au titre des charges acquittées sur la période du 3ème trimestre 2010 au 3ème trimestre 2023.

IV Sur la demande de suppression d’un passage des écritures du syndicat des copropriétaires et l’allocation de dommages et intérêts aux époux [E] pour atteinte à leur honneur Les époux [E] font valoir que le syndicat des copropriétaires, en page 4 de ses écritures, tient à leur encontre des propos diffamatoires, par allégation d’un fait portant atteinte à leur honneur, sans que puisse être opposée l’exception de vérité. Sur le fondement des articles 29, alinéa 1er et 41, alinéas 4 et 5, de la loi du 29 juillet 1881, ils sollicitent la suppression des propos litigieux et l’allocation de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires oppose que l’immunité des discours et écrits judiciaires, instituée par l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881, est destinée à garantir le nécessaire libre exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice et ne reçoit exception que dans le cas où les faits prétendument diffamatoires sont outrageants, étrangers à la cause et excèdent les limites des droits de la défense, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le syndicat des copropriétaires ajoute, à titre surabondant, qu’il est de bonne foi, ayant eu toutes les raisons de croire aux faits allégués, et que cette bonne foi n’est pas subordonnée à la preuve de la vérité des faits. * Aux termes de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881, toute allégation ou imputation d'un fait qui porte atteinte à l'honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation. La publication directe ou par voie de reproduction de cette allégation ou de cette imputation est punissable, même si elle est faite sous forme dubitative ou si elle vise une personne ou un corps non expressément nommés, mais dont l'identification est rendue possible par les termes des discours, cris, menaces, écrits ou imprimés, placards ou affiches incriminés. Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l'imputation d'aucun fait est une injure.

L’article 41 de cette même loi dispose notamment : « Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. « Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts. »

En l’espèce, les époux [E] demandent que soit supprimé des écritures adverses le passage suivant :

En l'espèce, si les propos du syndicat des copropriétaires qui tendent à stigmatiser un comportement hypothétique de la part des époux [E] sont certes outranciers, les faits allégués sont cependant directement liés au litige et s'inscrivent en réalité dans une stratégie de défense, somme toute assez classique dans le cadre d'une action en justice, en particulier en matière de contestation de charges de copropriété, de telle sorte qu'il ne peut raisonnablement être soutenu qu'ils dépasseraient les limites acceptables et pourraient porter une atteinte réelle à l'honneur et à la considération des époux [E].

Il convient par conséquent de rejeter toutes les demandes des époux [E] formées de ce chef, tant s’agissant de la suppression du passage litigieux que de l’octroi de dommages et intérêts.

V Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des époux [E] à une amende civile, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Il fait valoir que la présente procédure, engagée un an après la première et ne reposant sur aucun argument sérieux, révèle un acharnement procédural manifeste de la part des époux [E], visant à l’instrumentalisation de la justice, et qui doit être sanctionné. Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation des époux [E] à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que le comportement des époux [E] lui a causé un préjudice évident dans la mesure où les projets de travaux de la résidence sont inutilement retardés. Les époux [E] opposent que les procédures par eux initiées n’ont pour objectif que de faire cesser une situation illicite et de permettre une répartition des charges en fonction du critère d’utilité. Ils ajoutent que leurs demandes sont bien fondées de sorte que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité et doit, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, être débouté de sa demande de dommages et intérêts. * L’article 32-1 du code de procédure civile dispose : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

En application de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol (Civ. 1ere, 18 juill. 1995, n°93-14.485 ; Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473 ; Cass. Civ. 3ème, 6 mai 2014, n°13-14673). La légèreté blâmable ou la faute non grossière peuvent également être sanctionnées (Cass. 2ème civ., 22 avr. 1976, JCP G 1977, II, 18738 ; Cass. 2ème civ., 10 janv. 1985, n°83-16994).

En l’espèce, les époux [E] n’ont fait qu’exercer leur droit d’agir en justice et voient au surplus plusieurs de leurs prétentions accueillies.

A le supposer établi, le retard pris dans les projets de travaux de l’immeuble dont se prévaut le syndicat des copropriétaires comme d’un « préjudice évident », ne serait que la conséquence de l’exercice légitime de leur droit par les époux [E], non constitutif d’une faute, ne justifiant pas l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes reconventionnelles de condamnation des époux [E] tant à une amende civile qu’à des dommages et intérêts.

VI Sur la dispense des époux [E] de participer aux frais de la présente procédure Aux termes du dispositif de leurs dernières écritures, les époux [E] demandent au tribunal de rappeler, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point. * Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les époux [E] voyant leurs prétentions principales accueillies par le tribunal, il y a lieu de les dispenser de participer aux frais de la présente instance.

VII Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant au principal, sera condamné aux entiers dépens. Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [E] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Sur l’exécution provisoire S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (article 55-II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE la résolution n°17 de l’assemblée générale de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) en date du 2 mars 2020 ;

ANNULE les résolutions n°1, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 et 47 de l’assemblée générale de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) en date du 28 juin 2021 ;

REPUTE NON ECRIT l’article deuxième du règlement de copropriété du 22 août 1957 de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) ;

DIT que la nouvelle répartition de charges générales de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) sera la suivante :

Copropriétaires Charges communes générales M. [Z] 200/1000èmes Epoux [E] 247/1000èmes SCI MAFA (époux [T]) 553/1000èmes RAPPELLE que cette nouvelle répartition des charges générales prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

REPUTE NON ECRITES les stipulations suivantes de l’article quatrième du règlement de copropriété du 22 août 1957 de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) :

« 3° Les frais de réparations de toute nature, grosses et menues à faire (…) aux canalisations (…) de chauffage central (sauf cependant pour les parties de ces diverses installations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou locaux en dépendant et affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement), (…) aux locaux de la chaudière (…) aux installations de chauffage central communes (…). 9° Les frais des divers compteurs à l’usage commun. 10° L’entretien et la réparation de la chaudière, des ballons d’eau chaude, des colonnes montantes (à l’exception de celles situées dans les parties privatives), les radiateurs (à l’exception de celles situées dans les parties privatives) le combustible nécessaire à l’alimentation de la chaudière. (…) seront à la charge de chaque copropriétaire dans les proportions pour lesquelles chacun d’eux est propriétaire des parties communes ».

DIT que la nouvelle répartition des charges de chauffage collectif de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) sera la suivante :

Copropriétaires Charges de chauffage collectif M; [Z] 213/1000èmes Epoux [E] 208/1000èmes SCI Mafa (époux [T]) 579/1000èmes

RAPPELLE que cette nouvelle répartition des charges de chauffage collectif prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

DEBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur restituer les sommes versées au titre des charges acquittées sur la période du 3ème trimestre 2010 au 3ème trimestre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] de leur demande de suppression du passage ;

DEBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts pour atteinte à leur honneur ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) de sa demande de condamnation des époux [E] à une amende civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que Monsieur [G] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] seront dispensés de participer aux frais de la présente procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 bis rue Darcel à Boulogne-Billancourt (92100) à verser à Monsieur [G] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,