Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim-Alexandre BOUANANE Madame [T] [K]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/11536 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UTE

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE Madame [T] [K] demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 07 avril 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/11536 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UTE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2017, Mme [T] [K] s'est vu consentir par la SAS LERICHEMONT devenue la SAS HENEO un titre d'occupation temporaire sur un logement en résidence sociale situé [Adresse 1] (logement n°0411) moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 576,37 euros, prestations annexes comprises.

Les 19 octobre 2023 et 10 juillet 2024, la SAS HENEO a adressé à Mme [T] [K] deux courriers aux termes desquels elle lui réclamait paiement des redevances en retard.

Puis, par acte de commissaire de justice du 05 août 2024, elle a fait délivrer à un congé pour le 30 novembre 2024 au regard du dépassement de la durée de séjour autorisée et non paiement des redevances.

Elle lui a également fait signifier, par acte de commissaire de justice du même jour, un commandement de payer la somme de 2 041,02 euros dans un délai d'un mois, au risque de s'exposer à une procédure judiciaire d'expulsion.

C'est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Mme [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de : faire valider le congé qui a été donné à Mme [T] [K] le 5 août 2024, subsidiairement, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire au 6 septembre 2024 et par conséquent, la résiliation du titre d'occupation à cette date,plus subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, en tout état de cause, obtenir :l'expulsion de Mme [T] [K] sans délai,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui de la redevable qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération des locaux, sa condamnation au paiement de la somme de 4 968,87 euros au titre de l'arriéré de redevance arrêté au 9 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, sa condamnation à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 500 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens de l'instance, en ce compris les frais d'établissement du congé et de délivrance du commandement de payer. Lors de l'audience du 21 janvier 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé le montant de sa dette à la somme de 5 292,04 euros arrêtée au 10 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Mme [T] [K], bien que régulièrement assignée en étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Pour l'exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé aux écritures qu'elle a soutenues oralement à l'audience du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d'occupation

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [T] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

En l'espèce, le contrat de résidence signé le 20 mars 2017 par la SAS LERICHEMONT devenue la SAS HENEO d'une part et Mme [T] [K] d'autre part prévoit, en son article 5, que la location est consentie pour une durée d'un mois, renouvelable par tacite reconduction. Il est prévu, à l'article 7 de la convention, qu'en cas de dépassement du délai maximal de séjour de 36 mois, le titre d'occupation pourra être résilié, après que le résident en aura été individuellement informé en respectant un préavis de trois mois. Il est également prévu la résiliation de plein droit en cas d'impayé de redevance, un mois après notification d'un courrier recommandé avec accusé de réception, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste du à la SAS HENEO.

Ainsi, le contrat de résidence prévoit bien que le dépassement de la durée maximale de séjour ou que la situation d'impayé sont sanctionnées par le jeu de la clause résolutoire et non par la délivrance d'un congé, hypothèse qui n'est pas prévue par les stipulations contractuelles et qui diffère substantiellement d'une résiliation en ce qu'il n'a pas nécessairement vocation à sanctionner un manquement de la part du preneur et qu'il ne peut intervenir à n'importe quelle date.

En effet, un congé ne peut être délivré que pour la date d'expiration d'un contrat.

Or en l'espèce, la SAS HENEO délivre un congé pour le 30 novembre 2024, date qui ne correspond pas la l'échéance du contrat de résidence qui, selon la requérante elle-même, est expiré depuis le 20 mars 2020, soit depuis plus de quatre ans et qui semble ainsi avoir été poursuivi, de fait, par la volonté tacite des parties.

De surcroît, aux termes de ce « congé », la SAS HENEO indique qu'elle notifie à Mme [T] [K] la « résiliation » de plein droit de son titre d'occupation, entretenant ainsi la confusion entre congé et résiliation.

Par conséquent, le congé délivré par la SAS HENEO ne sera pas validé.

Subsidiairement, elle sollicite que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire pour l'existence d'une dette de redevance.

La SAS HENEO justifie de la signification, par commissaire de justice le 5 août 2024, d'un commandement de payer la somme de 2 041,02 euros dans un délai d'un mois, correspondant à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement. Or, il résulte du décompte arrêté au 10 janvier 2025, que cette somme n'a pas été intégralement réglée dans le délai imparti, de sorte que la SAS HENEO est bien-fondée à se prévaloir de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 6 septembre 2024.

Mme [T] [K] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la condamnation en paiement des arriérés de redevances et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Mme [T] [K] est redevable des redevanves et charges jusqu'à la date de résiliation du contrat. Par ailleurs,le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [T] [K] sera donc tenue, en réparation de ce préjudice causé à la demanderesse, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 septembre 2024, date de la résiliation du contrat et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, qu'il y a lieu de fixer au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.

Ainsi, aux termes du décompte produit au débat par la SAS HENEO, Mme [T] [K] est redevable, au 10 janvier 2025, de la somme de 5 292.04 euros au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse.

Mme [T] [K] sera donc condamnée à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 041.02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens,en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS HENEO de sa demande de validation de congé,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence conclu le 20 mars 2017 entre la SAS LERICHEMONT devenue la SAS HENEO d'une part et Mme [T] [K] d'autre part, portant sur le logement n°0411 situé [Adresse 1], sont réunies depuis le 6 septembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de résidence susmentionné est résilié depuis le 6 septembre 2024,

ORDONNE, en conséquence à Mme [T] [K], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [K] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, à compter du 6 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNE Mme [T] [K] à verser à la SAS HENEO la somme de 5 292,04 euros au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupation, échues au 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2024 sur la somme de 2 041,02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [T] [K] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [K] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection