Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 25/00297 N° RG 24/04526 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWVJ

M. [F] [B] Mme [I] [B]

C/ Mme [I] [P] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [B] [Adresse 2] [Localité 3]

Madame [I] [B] [Adresse 2] [Localité 3]

représentés par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [P] [Y] [Adresse 1] [Adresse 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie REDON-REY

Copie délivrée le : à : Madame [I] [P] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2017, ayant pris effet le même jour, M. [F] [B] et Mme [I] [U] épouse [B] (ci-après, les époux [B]) ont donné à bail à Mme [I] [P] [Y] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 382 euros, des provisions mensuelles sur charges de 520 euros, des provisions mensuelles sur charges de 65 euros, outre un dépôt de garantie de 520 euros.

Dans sa séance du 20 décembre 2018, la Commission de surendettement des particuliers de Seine-et-marne a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire s'appliquant aux dettes contractées par Mme [I] [P] [Y], dont une de 2 056,55 euros au titre d'une dette de logement.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, les époux [B] ont fait signifier à Mme [I] [P] [Y] un comma ndement d’avoir à payer la somme de 1 878,59 euros, dont 1 749,51 euros au titre des loyers et charges impayés d'avril 2018 à juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2024, les époux [B] ont fait assigner Mme [I] [P] [Y] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - ordonner sans délai l'expulsion de Mme [I] [P] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - condamner Mme [I] [P] [Y] à lui payer la somme de 2 288,96 euros correspondant au loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2024 inclus, condamnation qui serait réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour e l'audience à intervenir, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ; - condamner Mme [I] [P] [Y], à compter de l'assignation, au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours, jusqu'à son départ effectif des lieux, soit la somme de 788,15 euros, avec révision annuelle en fonction de la clause insérée dans le bail tant qu'elle n'aura pas quitté les lieux litigieux ; - condamner Mme [I] [P] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

À l'audience du 15 janvier 2025, les époux [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l'acte introductif d'instance précisant solliciter soit le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, soit la résiliation judiciaire du bail. Ils actualisent le montant de la dette locative à 1 304,56 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse et se disent opposés à tout délai de paiement ou suspension de la clause résolutoire.

Mme [I] [P] [Y], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Elle décrit ses ressources et charges et sollicite ainsi de plus larges délais de paiement proposant de régler 400 euros par mois, en plus du loyer, afin d'apurer la dette. Elle s'oppose à la demande d'expulsion demandant une suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [B] justifient avoir saisi la CCAPEX le 20 juin 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, les époux [B] justifient qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 07 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [B] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 28 mars 2017, le commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025, démontrent l'existence d'une dette locative de Mme [I] [P] [Y] à l'égard ds bailleurs.

Les bailleurs invoquent une dette locative d'un montant total de 1 304,56 euros au 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, laquelle tient compte des sommes versées par la locataire.

Cependant, lors de sa séance du 20 décembre 2018, la Commission de surendettement des particuliers de Seine-et-marne, qui avait été saisie par Mme [I] [P] [Y], a décidé de lui imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire s'appliquant notamment à sa dette de loyer pour un montant 2 056,55 euros. Il ressort du décompte que ce montant correspond bien à la dette contractée par la locataire auprès des époux [B] selon décompte arrêté au 01er février 2022.

Or, tel qu'il résulte du commandement de payer, les sommes réclamées portent sur les loyers et charges depuis le mois d'avril 2018, soit avant la procédure de surendettement et l'effacement d'une partie de la dette locative. Par ailleurs, le décompte ne tient pas compte de ce rétablissement personnel dans son intégralité puisque seul un total de 659,02 euros a été effacé de la dette le 23 août 2019.

En conformité avec la décision de la commission de surendettement, et à défaut d'avoir justifié d'un appel de celle-ci, doit donc être déduit de la dette locative la somme de 1 397,53 euros correspondant à la différence entre la dette effacée par la commission de surendettement, et la somme effectivement effacée par le bailleur.

Il s'en déduit qu'à ce jour, il n'existe plus aucune dette locative de Mme [I] [P] à l'égard des bailleurs.

Il convient donc de débouter les époux [B] de leur demande en paiement.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 mars 2017 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 19 juin 2024, les époux [B] ont fait commandement à Mme [I] [P] [Y] de payer la somme de 1 749,51 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte des développements qui précèdent que doit être déduit de cette somme un montant de 1 397,53 euros correspondant à la différence entre la dette effacée par la commission de surendettement, et la somme effectivement effacée par le bailleur, ce qui l'établit à 351,98 euros.

Pour autant, selon le décompte des loyers versé aux débats, les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier, seul 250 euros étant versés par la locataire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Néanmoins, il découle des éléments qui précèdent qu'au jour de l'audience, Mme [I] [P] [Y] n'était plus redevable d'aucune somme à l'égard des époux [B].

En vertu des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur d'une dette de loyers et de charges afférente à un bail d'habitation et suspendre la clause résolutoire. La clause est réputée n'avoir jamais joué si le débiteur se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités fixées.

Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que si elle était restée débitrice de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. On ne saurait, en effet, inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

Aussi, y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n'avoir jamais jouée.

Les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’indemnité d’occupation seront ainsi rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dès lors que la défenderesse n'a pas réglé la dette locative dans les délais légaux, l’instance doit être considérée comme ayant été nécessaire pour la contraindre à exécuter ses obligations.Mme [M] [P] [Y] sera dès lors considérée comme succombant à l’instance et sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 19 juin 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [B] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [I] [P] [Y] à payer aux époux [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [F] [B] et Mme [I] [U] épouse [B] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2017 entre M. [F] [B] et Mme [I] [U] épouse [B], d’une part, et Mme [I] [P] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5], à [Localité 4], ont été réunies à la date du 31 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire est acquis et que de tels délais de paiement ont d'ores et déjà déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE, en conséquence, que la clause résolutoire du bail est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTE M. [F] [B] et Mme [I] [U] épouse [B] de leur demande en paiement ;

DÉBOUTE M. [F] [B] et Mme [I] [U] épouse [B] de leur demande tendant à l'expulsion de Mme [I] [P] [Y] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation  ;

CONDAMNE Mme [I] [P] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [I] [P] [Y] à verser à M. [F] [B] et Mme [I] [U] épouse [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION