Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/09247 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLAJ

Jugement du 28 Mars 2025 N°: 25/304

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [V] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [O] [D], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [J] [V] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] ([Adresse 7]) à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 365,10 euros et d’une provision pour charges de 38,21 euros.

Par acte séparé du même jour, à effet au 14 octobre 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a également consenti à Mme [V] la location d’un garage, référencé B 5036, situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 22 euros hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 11.421,91 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par assignation délivrée le 4 décembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation des baux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 5.713,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les loyers dus du 3 décembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés ou si la résiliation du bail n’était pas prononcée et était suspendue au respect de délais de paiement, l'établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut d’un seul règlement, l’expulsion ou la résiliation du bail et l’expulsion puisse être réalisée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2025.

A cette date, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [O] [D] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1231-6 et 1741 du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2025, s'élève désormais à 6.186,85 euros.

Au soutien de ses demandes, l'établissement ARCHIPEL HABITAT souligne que depuis de nombreux mois la locataire méconnaît ses obligations contractuelles en réglant pas le loyer et les charges aux termes convenus et qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré des mises en demeure et les démarches entreprises dans un cadre amiable.

En réponse aux moyens en défense, l'établissement ARCHIPEL HABITAT indique être opposé à l’octroi de délais de paiement et à toute suspension de la résolution du contrat.

A l’audience, Mme [J] [V] a comparu en personne.

Elle sollicite des délais de paiement, proposant de payer une somme mensuelle de 500 euros, loyer inclus, et elle indique vouloir rester dans son logement.

Elle déclare avoir eu des difficultés financières suite à la perte d’un emploi. Elle assure qu’elle devrait percevoir une somme dans les suites d’un jugement du tribunal des prud’hommes rendue en sa faveur en novembre 2024. Elle s’engage à reprendre le paiement du loyer, expliquant avoir retrouvé un emploi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1/ Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ». Cette obligation est rappelée à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose, notamment, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Enfin, l’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte de l’article 3-D du contrat de bail de l’appartement que le loyer et les charges sont payables mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance.

L’article 3-a du contrat de bail du garage, accessoire du logement, prévoit également un paiement du loyer et des charges chaque mois à terme échu.

Il convient de relever que les contrats de baux, signés le 1er octobre 2021, ont pris effet le 14 octobre 2021 selon les mentions portées sur ceux-ci.

Le décompte produit par le bailleur laisse apparaître que dès le mois de janvier 2022, des rejets de prélèvements du loyer avaient lieu sans régularisation des impayés par la suite même si le paiement du loyer courant pouvait reprendre quelques mois avant de nouveaux impayés durant eux-mêmes quelques mois.

Le bailleur justifie également de démarches entreprises auprès de la locataire pour parvenir à une régularisation de la situation et l’envoi de courriers de mise en demeure.

Au jour de l’audience, le bailleur verse aux débats un décompte laissant apparaître qu’à la date du 15 janvier 2025, Mme [J] [V] lui devait la somme de 6.186,85 euros.

La locataire n’apporte aucune justication quant aux causes de ces impayés et de leur durée, ceux-ci ayant débutés très rapidement après l’entrée dans les lieux.

Compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [J] [V] et son expulsion.

Dès lors, la résolution du contrat de bail sera prononcée et l’expulsion de Mme [J] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, dès lors, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 441 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2/ Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 15 janvier 2025, Mme [J] [V] lui devait la somme de 6.186.85 euros. Toutefois ce décompte comporte des frais de procédure imputés en août 2022 pour un montant total de 128.28 euros ; ce montant sera déduit des sommes dues par la locataire au titre de l’arriéré locatif. Ainsi, l’arriéré locatif peut être fixé à 6.058,57 euros.

Mme [J] [V] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

En conséquence, Mme [J] [V] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.058,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.713,30 euros et, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3/ Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que Mme [J] [V] n’apparaît pas en capacité de régler sa dette même avec l’octroi des plus larges délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Mme [J] [V] sera rejetée.

4/ Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [J] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sera débouté de sa demande à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation des baux conclus le 1er octobre 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [J] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (appartement [Adresse 7] et garage référencé B 5036) à [Localité 6],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 15 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [J] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ([Adresse 7]) à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 441 euros (quatre-cent-quarante et un euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [V] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de la somme de 6.058,57 euros (six mille cinquante-huit euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.713,30 euros et, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [J] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Mme [J] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 4 décembre 2024,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge