Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM [Adresse 2] [Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil N° RG 24/08397 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NA7V

Minute n°

copie le 25 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 25 mars

2025 à :

- Me Mireille LACOUR

- M. [H] [N]

- Mme [M] [R]

pièces retournées

le 25 mars 2025

Me Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [S] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par son collaborateur, Me Jean-Paul STIEBERT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [N] né le 25 Février 1994 demeurant [Adresse 8] [Localité 5] non comparant et non représenté

Madame [M] [R] née le 05 Avril 1996 demeurant [Adresse 8] [Localité 5] non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 28 Janvier 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2019, M. [I] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [N] et Mme [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10], outre un parking n°229, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 508,71 euros et d’une provision pour charges de 74 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier 2024 et du 17 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 145,57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [N] et Mme [M] [R] le 17 janvier 2024.

Par assignations du 28 août 2024 et du 04 septembre 2024, M. [I] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [N] et Mme [M] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de différentes sommes au titre, notamment, de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d'instance, repris oralement à l’audience, M. [I] [S] demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 11] de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2024, - ordonner l’expulsion de M. [H] [N] et Mme [M] [R], - fixer l’indemnité d'occupation à la somme de 565,50€, correspondant au loyer révisé, - condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 847,27€ avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, - condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [S] fait valoir que malgré le paiement partiel des loyers, M. [H] [N] s’est maintenu dans une situation d’impayé locatif plus de deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire, que le contrat de bail est résilié et que l’expulsion s’impose. M. [I] [S] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [H] [N] et Mme [M] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [H] [N] a été assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 28 août 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

M. [H] [N] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

S’agissant de Mme [M] [R], elle a été assignée suivant exploit de commissaire de Justice signifié en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice a vérifié les poins suivants : Interrogation de la partie requérante : La partie requérante, qui est également propriétaire m'a précédemment indiqué que la destinataire de l'acte aurait quitté le logement sis [Adresse 7] sans laisser de nouvelle adresse. Interrogation de personnes présentes à l'adresse indiquée : Je n'ai pu rencontrer de personne à cette adresse. Interrogation des voisins : Je n'ai pu rencontrer de voisins à cette adresse. Interrogation des services de la mairie : [9] information n'a pu être obtenue des services de la Mairie. Interrogation de la gendarmerie ou du commissariat de POLICE compétent : Aucune information n'a pu être obtenue des services de police ou de gendarmerie. Interrogation du dernier employeur connu : L'identité de l'employeur n'a pas pu être déterminée par l'étude. Consultation de l'annuaire téléphonique électronique : La destinataire de l'acte n'a pas pu être trouvé sur l'annuaire téléphonique électronique, départements 67 et 68 (www.pagesjaunes.fr). Je dispose d'un numéro de téléphone à savoir le [XXXXXXXX01] sur lequel aucune réponse ne m'a été donnée Consultation du RCS : La destinataire de l'acte ne figure pas sur les services électroniques de renseignement (www.infogreffe.fr). Remarque concernant l'adresse indiquée : Le nom de la destinataire de l'acte ne figure ni sur les sonnettes ni sur les boites aux lettres. Autres remarques : Les recherches que j'ai effectuées ne m'ont pas permis de déterminer l'adresse actuelle de Madame [R] [M].

Il ressort de ces éléments que les recherches du commissaire de Justice sont suffisantes.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 145,57 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2024.

Si M. [H] [N] a manifestement repris le paiement partiel des loyers, il ne s’est pas présenté à l’audience pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur ne l’a pas sollicitée. Le juge ne peut le faire d’office.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Au regard de la nature du litige, aucune astreinte ne sera prononcée.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [I] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2025, M. [H] [N] et Mme [M] [R] lui devaient la somme de 863,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [N] et Mme [M] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 565,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [S] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [N] et Mme [M] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [I] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision et de la reprise partielle des paiements des loyers, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2019 entre M. [I] [S], d’une part, et M. [H] [N] et Mme [M] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10], outre un parking n°229 est résilié depuis le 11 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [N] et Mme [M] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [H] [N] et Mme [M] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, ainsi que le parking n°229 ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 565,50 euros (cinq cent soixante-cinq euros et cinquante centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [R] à payer à M. [I] [S] la somme de 863,16 euros (huit cent soixante-trois euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 janvier 2024 et celui des assignations du 28 août 2024 et 04 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [R] à payer à M. [I] [S] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge