Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 25/00170 N° RG 24/04701 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDW7B

S.C.I. JF

C/ M. [X] [O] Mme [I] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. JF [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Me Myriam MALKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [O] [Adresse 1] [Localité 7]

comparant

Madame [I] [V] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Myriam MALKA

Copie délivrée le : à : Monsieur [X] [O] et Madame [I] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 avril 2021, ayant pris effet le 07 avril 2021, la SCI JF a donné à bail à M. [X] [O] et Mme [I] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Adresse 9] (77 580), pour un loyer mensuel initial de 1 310 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 1 310 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SCI JF a fait signifier à M. [X] [O] et Mme [I] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 758,75 euros, dont 5 597,13 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de mai 2023 à avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la SCI JF a fait assigner M. [X] [O] et Mme [I] [V] à l’audience du 12 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de résiliation du bail, d'expulsion, et de condamnation solidaire au paiement de somme de 10 003,16 euros au titre des loyers échus impayés au 02 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2024, et ce jusqu'à parfait paiement.

À l'audience du 12 février 2025, la SCI JF, représentée par son conseil, indiquant que les locataires ont libéré les lieux le 31 août 2024 et qu'elle se désiste de sa demande en expulsion ainsi que pour les demandes subséquentes, demande au juge des contentieux de la protection, s'en rapportant aux termes de l'assignation et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - condamner solidairement M. [X] [O] et Mme [I] [V] à lui payer la somme de 11 458,99 euros au titre des loyers échus impayés au 01er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2024, et ce jusqu'à parfait paiement ; - ordonner la capitalisation des intérêts dus au taux légal pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - condamner in solidum M. [X] [O] et Mme [I] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024.

Elle précise à cette occasion que Mme [I] [V] reste tenue solidairement au paiement de la dette locative pour les six mois suivant le 04 janvier 2024, date à laquelle elle a donné son congé au bailleur.

M. [X] [O] et Mme [I] [V], comparants en personne, précisent que Mme [I] [V] a quitté les lieux en 2022, leur divorce ayant été prononcé le 07 février 2022. Il reconnaissent que M. [X] [O] a, quant à lui, libéré les lieux en août 2024. Ce dernier sollicite de plus larges délais de paiement, Mme [I] [V] indiquant, pour sa part, ne pas souhaiter d'échéancier, étant dans l'incapacité de régler la dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la solidarité

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon le VI de l'article 8-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la solidarité du colocataire auteur d'un congé prend fin à la date d'effet du congé, à la double condition que ce congé ait été régulièrement délivré et que le locataire ayant quitté les lieux soit remplacé. Si ces conditions ne sont pas remplies, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le bail prévoyait, en outre, en sa page 3, la solidarité des locataires dans l'ensemble de leurs obligation.

Les locataires ne justifient pas de la date de transcription de leur divorce à l'état-civil. Aux yeux du bailleurs, ils demeuraient donc solidairement tenu au paiement des loyers et charges. Ce n'est que par le biais du congé donné par Mme [I] [V], le 04 janvier 2024, comme en atteste la date figurant sur l'accusé de réception, qu'il en a eu connaissance. Celui-ci mentionne en effet « Mme [I] [V] (ex [O]) ».

La solidarité entre époux, aux yeux du bailleurs, s'est donc éteinte à cette date. Pour autant, les locataires demeuraient solidairement tenus vis à vis du bailleur en qualité de colocataires.

À défaut d'avoir été remplacée par une nouvelle colocataire dans les six mois suivants son départ, Mme [I] [V] reste donc solidairement avec M. [X] [O] au paiement des loyers et charges jusqu'au 04 juillet 2024, soit six mois après le congé qu'elle a donné.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 02 avril 2021, le commandement de payer délivré le 19 avril 2024 et le décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2024 démontrent l'existence d'une dette locative des locataires au préjudice de la bailleresse.

Ce décompte tient compte de l'ensemble des sommes versées par les locataires et atteint au 01er octobre 2024, échéance d'août 2024 incluse, la somme de 11 458,99 euros au titre des loyers et charges.

M. [X] [O] ayant quitté les lieux courant août 2024, sans plus de précision, il est donc redevable de cette somme à la SCI JF.

Cette dette s'élevait au 04 juillet 2024, au prorata de la durée d'occupation, à un montant total de 8 735,18 euros.

Il convient donc de condamner M. [X] [O] à payer à la SCI JF la somme de 11 458,99 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 01er octobre 2024, échéance d'août 2024 incluse, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 5 758,75 euros à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [I] [V] sera solidairement condamnée au paiement de cette somme au bailleur, dans la limite de 8 735,18 euros, conformément aux dispositions qui précèdent, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 5 758,75 euros à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts de droit ayant été formulée pour la première fois dans l'assignation du 31 juillet 2024, les intérêts échus pour une année entière, à compter de cette date, produiront eux-mêmes des intérêts avec capitalisation conformément aux dispositions qui précèdent.

4. Sur la demande en délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, M. [X] [O] sollicite de plus larges délais de paiement. Il précise être sans emploi à l'heure actuelle mais reprendre un nouveau travail à compter du mois de janvier 2025. Il explique être hébergé à titre gratuit.

Il apparaît que la situation de M. [X] [O] a ainsi évolué puisqu'il n'a plus de charges à régler et qu'il a retrouvé un emploi. Ce changement de conditions permet donc de faire droit à sa demande et de l'autoriser à se libérer de sa dette dans un délai de vingt-quatre mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [X] [O] et Mme [I] [V] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024, date à laquelle il était justifié compte tenu de la dette locative.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI JF les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [X] [O] et Mme [I] [V] à payer à la SCI JF la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [X] [O] à payer à la SCI JF la somme de 11 458,99 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 01er octobre 2024, échéance d'août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 758,75 euros à compter du 19 avril 2024 et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [V] au paiement de cette somme à la SCI JF, dans la limite de 8 735,18 euros, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 5 758,75 euros à compter du 19 avril 2024 et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière à compter du 31 juillet 2024, produiront eux-mêmes des intérêts avec capitalisation ;

AUTORISE M. [X] [O] à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 480 et une 24e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [O] et Mme [I] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [O] et Mme [I] [V] à payer à la SCI JF la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION