Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 12] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 9]

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N° RG 25/00163 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QNE

Minute : 25/00199

SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [H] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT [Adresse 3] [Adresse 10] [Localité 8]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [H] [Y] [Adresse 5] [Adresse 13] [Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 2 février 2001, l'[Adresse 14] aux droits duquel vient l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Mme [H] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1855,30 francs soit 424,15 euros outre une provision pour charges récupérables. Suite à des impayés de loyers, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 a fait signifier à Mme [H] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 226,89 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 février 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée pour défaut de paiement du loyer, En conséquence, Ordonner l'expulsion Mme [H] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamner à titre provisionnel Mme [H] [Y] au paiement de la somme de 2 374,79 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d'août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26/06/2024, date du commandement de payer, Condamner à titre provisionnel Mme [H] [Y] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter de septembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, La condamner d'avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, Condamner Mme [H] [Y] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [H] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d'exécution.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 6 décembre 2024.

A l'audience du 7 février 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, indiquant que puisque des paiements étaient intervenus il était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [H] [Y] régulièrement assignée à personne n'a pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [H] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT verse aux débats au soutien de sa demande, le bail signé le 2 février 2001, le commandement de payer délivré le 26 juin 2024 et le décompte détaillé de la créance actualisé au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant un solde de 3114,44 euros. Cependant, ce décompte mentionne au débit de Mme [H] [Y] des frais de dossiers (7 fois 7,62 euros et une fois 38,10 euros) sans que le bailleur ne justifie qu'elle ait l'obligation de payer ces sommes. Il convient donc de les déduire de la somme réclamée.

En conséquence, il convient de condamner Mme [H] [Y] à payer l'OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 3023 (3 114,44-91,44) euros au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la situation d'impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation du 31 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu' " =à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer d'un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui de convention expresse constitue une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l'initiative de l'Office. "

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 26 juin 2024 à Mme [H] [Y] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 226,89 euros, somme au moins égale à un mois le montant mensuel du loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 2 février 2001 est résilié à la date du 27 août 2024. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT s'est dit favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ressort des éléments communiqués que Mme [H] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [H] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [H] [Y] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [H] [Y] devra quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [H] [Y] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser, le propriétaire du fait de sonoccupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 27 août 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l'attestation d'assurance sous astreinte

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur. La locataire ne justifie pas avoir produit l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 26 juin 2024 et rappelée par l'assignation. En conséquence, il convient d'ordonner à Mme [H] [Y], de produire cette attestation au propriétaire sous astreinte selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [Y], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 et de l'assignation du 31 octobre 2024. La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que les frais d'exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Déclare recevable la demande de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 2 février 2001 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Mme [H] [Y], concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 août 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [H] [Y] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle 3023 euros au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance

Accorde un délai à Mme [H] [Y] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [H] [Y] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local à usage d'habitation situé [Adresse 4] de Mme [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne en ce cas, Mme [H] [Y] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 27 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Ordonne à Mme [H] [Y] de communiquer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT son attestation d'assurance garantissant les risques locatifs pour l'année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision, Dit que faute de ce faire, Mme [H] [Y] sera redevable, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 5 euros par jour de retard à s'exécuter après ce délai, Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

Condamne Mme [H] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 et de l'assignation du 31 octobre 2024, mais ne comprendront pas les frais d'exécution forcée de la présente décision, Condamne Mme [H] [Y] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 mars 2025

Le Greffier Le Juge