Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 14] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 9]

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N° RG 24/02607 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZD

Minute : 25/00180

OPH EST ENSEMBLE HABITAT Représentant : M. [P] [G] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [C] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH DE [Localité 12] [Adresse 3] [Localité 10]

représenté par Monsieur [P] [G] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [V] [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 17 février 2020, l'OPH de [Localité 12] aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [C] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 365,55 euros, outre une provision pour charges récupérables. Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH de [Localité 12] a fait signifier à M. [C] [V] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 751,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la caisse d'allocations familiales de Seine-[Localité 15] par courriel électronique du 25 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH BOBIGNY a fait assigner M. [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience 7 février 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de : - voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Par voie de de conséquence constater la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution, - condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, - condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 2 820,08 euros, arrêtée à la date du 29/07/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, - condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance, - condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 29 octobre 2024.

A l'audience du 7 février 2025, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s'est fait représenter par M. [P] [G], muni d'un pouvoir régulier, s'est désisté de sa demande visant à voir déclarée acquise la clause résolutoire pour défaut de justification de l'attestation d'assurance et a maintenu les termes de son assignation pour les autres demandes.

M. [C] [V], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [C] [V] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. Sur le désistement des demandes L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT s'est désisté de sa demande visant à voir constater le bail résilié par effet de l'acquisitions de la clause résolutoire pour défaut de justificatif d'assurance contre les risques locatifs. Ce désistement étant parfait, il convient de le constater. Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée."

En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la caisse d'allocations familiales de Seine-[Localité 15] par courrier électronique le 25 mars 2024, soit deux mois avant l'assignation du 25 octobre 2024. La situation d'impayés a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " Le bail du 17 février 2020 contient une clause qui stipule : " en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés (…) le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. " "

L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 2 avril 2024, à M. [C] [V] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 751,45euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 17 février 2020 est résilié à la date du 3 juin 2024.

Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [C] [V], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [C] [V], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 3 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 3 juin 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l'espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 17 février 2020 démontrant l'obligation de payer les loyers et charges de la locataire, M. [C] [V]. Il produit également le commandement de payer du 2 avril 2024 et un décompte de la créance arrêté au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant une dette de 3 390,33 euros. Il démontre donc l'existence d'une dette à hauteur de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [V] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 390,33 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur les demandes accessoires M. [C] [V], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 et celui de l'assignation du 25 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constate le désistement de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l'acqusition de la clause résolutoire pour défaut de justificatoin de l'assurance contre les risques locatifs, Déclare recevable la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 février 2020, conclu entre l'OPH de [Localité 12] aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [C] [V] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 3 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [C] [V] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 390,33 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local d'habitation [Adresse 6], de M. [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [C] [V] à compter du 3 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

Condamne par provision M. [C] [V] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [C] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 et celui de l'assignation du 21 juin 2024, Condamne M. [C] [V] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge