Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 11] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 9]

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N° RG 25/00068 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PUK

Minute : 25/00191

S.A. LOGIREP Représentant : Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [N] [L] Monsieur [J] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP [Adresse 3] [Localité 7]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [N] [L] [Adresse 4] [Adresse 12] [Localité 8]

comparante en personne

Monsieur [J] [L] [Adresse 4] [Adresse 12] [Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 7 novembre 2011 et à effet au 10 novembre 2011, la société LOGIREP a donné à bail à Mme [N] [L] et à M. [J] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 553,16 euros outre une provision pour charges récupérables. Suite à des impayés de loyers, la société LOGIREP, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024 a fait signifier à Mme [N] [L] et à M. [J] [L] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 197,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la caisse d'allocations familiales de Seine-Saint-Denis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la société LOGIREP a fait assigner Mme [N] [L] et à M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 février 2024, au visa des articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de : - Voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail, - Ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, - Condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, - Condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 3 820,99 euros, arrêtée à la date du 17/09/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire, - Condamner solidairement les défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner solidairement le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 12 décembre 2024.

A l'audience du 7 févier 2025, la société LOGIREP représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 3 435,56 euros. Elle a ajouté que puisque le paiement du loyer courant avait été repris, qu'un plan d'apurement avait été mis en place et que les locataires avaient obtenu le versement d'une subvention par le Fonds de solidarité logement, elle était favorable à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [N] [L], qui a comparu en personne, a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de payer, en plus du loyer la somme de 100 euros. Elle s'est interrogée sur les frais mis à sa charge mentionnés dans le décompte.

M. [J] [L] n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [J] [L] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société LOGIREP verse aux débats le bail signé le 7 novembre 2011, le commandement de payer délivré le 14 juin 2024 et un décompte de la créance actualisé au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse indiquant un solde de 3 435,56 euros. Ce décompte mentionne 4 fois des frais d'un montant de 0,80 euros, des frais de recouvrement de 154,11 euros, de 54,70 euros et de 72,22 euros sans que la société LOGIREP ne démontre que Mme [N] [L] et M. [J] [L] sont redevables de ces sommes. Il convient donc de les déduire de la somme réclamée.

Il est établi et non contesté que Mme [N] [L] et M. [J] [L] sont mariés. En application de l'article 220 du code civil, s'agissant d'une dette ayant pour objet l'entretien du ménage, ils y sont solidairement obligés.

En conséquence, Mme [N] [L] et à M. [J] [L] seront condamnés solidairement à payer la société LOGIREP la somme provisionnelle de 3 151,33 euros (3 435,56 euros - 284,23 euros), au titre des sommes dues au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. "

En l'espèce, la situation d'impayés a été signalée à la caisse d'allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 10 juin 2024 et la situation d'impayés locatif a persisté après cette date et jusqu'au jour de l'audience.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 5 juillet 2024.

En conséquence, la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " le présent contrat sera résilié de plein droit sans que soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie. "

La société LOGIREP a fait signifier, le 14 juin 2024 à Mme [N] [L] et à M. [J] [L] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 197,22 euros. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 7 novembre 2011est résilié à la date du 15 août 2024. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [N] [L] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 100 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [N] [L] et à M. [J] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [N] [L] et M. [J] [L] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [N] [L] et M. [J] [L] devront quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, la société LOGIREP sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [N] [L] et M. [J] [L] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 15 août 2024 d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [L] et M. [J] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 et celui de l'assignation du 10 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGIREP, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile que Mme [N] [L] et M. [J] [L] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par réputée ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Déclare recevable la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 novembre 2011 entre la société LOGIREP d'une part et Mme [N] [L] et M. [J] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 15 août 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [N] [L] et M. [J] [L] à payer la société LOGIREP la somme provisionnelle de 3 151,33 euros, au titre des sommes dues au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [N] [L] et à M. [J] [L] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [N] [L] et M. [J] [L] à s'acquitter de la dette en 32 fois, en procédant à 31 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire seront réputée n'avoir jamais été acquise,

Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local à usage d'habitation situé [Adresse 5] de Mme [N] [L] et de M. [J] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne en ce cas, Mme [N] [L] et M. [J] [L] à payer in solidum à la société LOGIREP une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 15 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum Mme [N] [L] et M. [J] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 et de l'assignation du 10 décembre 2024, Condamne in solidum Mme [N] [L] et à M. [J] [L] à payer à la société LOGIREP une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 mars 2025

Le Greffier Le Juge