Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 18 Novembre 2024

GROSSE : Le ................................................... à Me ..Catherine GAUTHIER.......................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/04644 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3VUT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S] né le 14 Février 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 27 janvier 2021, Monsieur [C] [W] a loué à Monsieur [P] [S] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros outre 40 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [P] [S] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par le locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [S], par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2022, un commandement de payer la somme de 880 euros.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 18 septembre 2023.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 4 787 euros, au 8 septembre 2023. Elle se désiste de sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [P] [S], celui-ci ayant libéré les lieux et restitué les clés du logement le 16 novembre 2023.

Monsieur [P] [S] n’a pas comparu.

L'affaire est mise en délibéré au 24 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 11 mai 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 18 septembre 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 20 janvier 2022, la situation d’impayés ayant perduré.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales Sur la subrogation L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l'espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Monsieur [C] [W] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 22 janvier 2021 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 4 787 euros à Monsieur [C] [W] au titre des impayés de Monsieur [P] [S].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 janvier 2022.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 mars 2022.

Monsieur [P] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 mars 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d'absence de production des justificatifs, à la somme de 440 euros).

Sur le paiement des loyers et charges L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail, un décompte arrêté au 13 avril 2023 démontrant que Monsieur [P] [S] devait la somme de 3 017 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mars 2023 inclus, un décompte arrêté au 8 septembre 2023 démontrant que Monsieur [P] [S] devait la somme de 4 787 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juillet 2023 inclus, des quittances subrogatives signées, datées du 23 décembre 2021 et 30 mars 2023. Monsieur [P] [S] n’apporte aucun élément contradictoire.

Reste que la quittance subrogative en date du 25 juillet 2023 n’est pas signée.

Monsieur [P] [S] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 417 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 janvier 2022 pour la somme de 880 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [S] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [P] [S] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2021 entre Monsieur [C] [W] et Monsieur [P] [S], concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 mars 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 417 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 pour la somme de 880 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 21 mars 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 440 euros ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,