Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024 Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente Greffier lors de l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE : Le 28 Novembre 2024 à Me Julie FAIZENDE Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 28 Novembre 2024 à Me RICHARD-FLACHAIRE F. Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/06505 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4B4R

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Julie FAIZENDE, BRUMM & ASSOCIES* IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [X] [R] né le 29 Mai 1975 à [Localité 2] (ALGERIE) [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Flora RICHARD-FLACHAIRE, avocat au barreau de MARSEILLE

. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 mars 2018, Monsieur [E] [U] a donné à bail à Monsieur [R] [X] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 360 euros, outre 40 euros de provision sur charges. Alléguant un non-paiement des loyers et charges, Monsieur [E] [U] a, par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2023, fait délivrer à Monsieur [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 925,87 euros. La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 31 mars 2023 ;

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, dénoncé le 27 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [E] [U] a fait citer Monsieur [R] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge, au visa des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 : Prononcer la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire; Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [X] des lieux situés [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [R] [X] à lui verser la somme de 1371,45 euros au titre de l’arriéré locatif , outre les loyers , charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ; Condamner Monsieur [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et des charges et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’effective libération des lieux ;Condamner Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens et aux frais d’exécution à venir.L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024 date à laquelle les parties ont été représentées par leur conseil respectif; Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé, Monsieur [R] [X] demande au juge des contentieux de la protection de : Constater que Monsieur [R] [X] est lié à son bailleur par un bail ayant pris effet le 15 mars 2018Dire et juger que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 828 eurosDire et juger que la dette locative a été en partie apurée par Monsieur [R] [X]Accorder à Monsieur [R] [X] les plus larges délais de paiement pour le surplus des sommes duesDébouter le bailleur du surplus de ses demandesStatuer ce que de droit sur les dépens. Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé, Monsieur [E] [U] demande au juge des contentieux de la protection de : Juger que l’action de Monsieur [E] [U] est recevable et bien fondéeConstater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire; Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [X] des lieux situés [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamner Monsieur [R] [X] à lui verser la somme de 1033,21 euros au titre loyers , charges et indemnités d’occupation dus au 27 août 2024, comprenant l’échéance du mois d’août 2024Condamner Monsieur [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, subissant la révision contractuellement prévue, outre les éventuelles régularisations de charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’effective libération des lieux ;Condamner Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens et de ses suitesRejeter l’intégralité des demandes , fins, moyens et prétentions de Monsieur [R] [X] .La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS SUR LA RECEVABILITÉ Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience initiale du 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version applicable en l’espèce. De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 31 mars 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 juin 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version applicable en l’espèce . Enfin, Monsieur [E] [U] justifie par l’attestation établie le 21juin 2016 par Maître [L] [N] notaire à [Localité 1], être propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 3], et partant de sa qualité à agir. Monsieur [E] [U] est en conséquence recevable en ses demandes SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023 pour un montant en principal de 925,87 euros; Il ressort du décompte arrêté au 27 août 2024 qu’au cours des deux mois qui ont suivi la signification du commandement de payer, Monsieur [R] [X] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre des loyers et charges impayés. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 27 mai 2023 à minuit, et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public ;

En conséquence, ni Monsieur [R] [X] ni le requérant n’ayant sollicité la suspension de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Monsieur [R] [X] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [R] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 439,63 euros au total, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Monsieur [E] [U] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience, les justificatifs de régularisation des charges 2021 et 2022, plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1033,21 euros au 27 août 2024 ;

Monsieur [R] [X] conteste le montant des sommes dues en faisant valoir qu’il n’a pas été informé d’une augmentation de son loyer ou des charges afférentes et demande au tribunal de dire et juger que le montant du loyer est de 439,63 euros charges comprises, et que la dette d’élève à 828 euros ; Toutefois, le bail ayant pris effet le 15 mars 2018 prévoit en son article IV que le loyer sera révisé de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail et que l’indice retenu pour la révision sera calculé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE conformément à l’article 9 de la loi du 08 février 2008 ou de tout indice qui viendrait se substituer à celui-ci ; que les charges récupérables sont à régler en même temps que le loyer sous forme de provision mensuelle avec une régularisation annuelle ; Le montant du loyer ayant été révisé conformément aux dispositions contractuelles chaque année à la date anniversaire du bail, les augmentations du loyer sont justifiées ; S’agissant des charges locatives, les comptes individuels de charges 2021 et 2022 établissent que la provision sur charges fixée initialement à 40 euros ne suffit pas à régler la totalité des charges locatives de l’année et que l’augmentation de la provision à la somme de 50 euros par mois est justifiée ; De surcroît, il ressort des décomptes produits que le 1er décembre 2022 la somme de 65, 73 euros a été portée au débit du compte du locataire au titre du dernier quart de de la régularisation des charges 2021 et du compte individuel de charges locatives pour l’année 2021 que compte tenu des provisions appelées, le solde échelonné sur 4 avis d’échéance est de 262,95 euros en faveur du bailleur soit 65,73 euros ; La régularisation des charges pour l’année 2021 est dès lors justifiée ; Pour l’année 2022, il ressort des décomptes produits que : - le 1er août 2023 la somme de 526,79 euros a été portée au débit du compte du locataire au titre du montant du loyer et de la provision sur charges du mois d’août 2023 soit 439,63 euros et de la moitié de la régularisation des charges 2022 pour 87,16 euros, - le 1er septembre 2023 la somme de 526,80 euros a été portée au débit du compte du locataire au titre du montant du loyer et de la provision sur charges du mois de septembre 2023 soit 439,63 euros et de la moitié de la régularisation des charges 2022 pour 87,17 euros au titre de l’autre moitié de la régularisation des charges 2022 Et le compte individuel de charges locatives pour l’année 2022, celui des charges locatives pour l’année 2022 établissent que, compte tenu des provisions appelées, le solde échelonné sur 2 avis d’échéance est de 174,33 euros en faveur du bailleur soit 87,16 euros ; Il s’ensuit que les régularisations de charges sont justifiées ; Monsieur [R] [X] ne justifie pas avoir réglé d’autres sommes que celles portées au crédit du compte du locataire ; En définitive, la créance du bailleur au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est établie, déduction faite des frais de procédure à la somme de 1033,21 euros arrêtée au 27 août 2024 et Monsieur [R] [X] sera condamnée à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 1033,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 août 2024;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce Monsieur [R] [X] ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire et sollicite l’octroi de délais de paiement ; Monsieur [E] [U] s’oppose à cette demande ;

Monsieur [R] [X] justifie être travailleur handicapé et percevoir le RSA à hauteur de 431,55 euros, une prime d’activité à hauteur de 58,07 euros et l’allocation de logement à hauteur de 291 euros ; Il justifie en outre avoir déposé une demande de logement social et un recours DALO et qu’il a été reconnu prioritaire devant être logé d’urgence ; Le dernier décompte produit établit que Monsieur [R] [X] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer ;

La dette a diminué et la situation sociale et financière de Monsieur [R] [X] justifie de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [R] [X], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité commande de condamner Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter;

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, DECLARE Monsieur [E] [U] recevable en ses demandes ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties concernant l’appartement sis [Adresse 3] au 27 mai 2023; CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties, au 27 mai 2023; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [X] de libérer l’appartement sis [Adresse 3] à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux , Monsieur [E] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 3], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation due par Monsieur [R] [X] à compter de la résiliation du bail, à la somme de 439,63 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,  et condamne Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [E] [U] ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la libération effective des lieux; CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 1033,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 août 2024; AUTORISE Monsieur [R] [X] à se libérer de sa dette en 36 mensualités successives de 28,70 euros, la dernière majorée du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens de l'instance qui seront recouvrés comme en matière d‘aide juridictionnelle ; CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE