Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/08871 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NCAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 10] [Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 24/08871 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NCAU

Minute n°

☐ Copie exec. à chaque partie

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [O] [G] née [P] venant aux droits de feu Monsieur [M] [G] née le 25 Octobre 1943 à [Localité 11] [Adresse 7] [Localité 5] Comparante en personne et assistée de Madame [H] [G], sa belle-fille

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [Y] né le 19 Mars 1996 à [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 6] Comparant en personne

Madame [X] [N] née le 16 Décembre 1997 à [Localité 13] [Adresse 1] [Adresse 9] [Localité 6] Non comparante ni représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 mai 2021 avec effet au 15 mai 2021, M. ou Mme [G] [M] aux droits duquel se trouve Mme [O] [W] née [P] ont donné à bail à M. [F] [Y] et Mme [X] [N] pour une durée de 3 ou 6 ans un logement à usage d’habitation type 3 lot n° 191 « Espace et jardin » Bâtiment E 4ème étage et un garage lot n° 192 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750 €, une provision pour charges de 100 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. ou Mme [G] [M] aux droits duquel se trouve Mme [O] [W] née [P] a fait signifier le 30 mai 2024 à M. [F] [Y] et Mme [X] [N] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 065,00 €, ce commandement visant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 30 mai 2024.

Puis elle a fait assigner M. [F] [Y] et Mme [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 décembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel après régularisation de la Caisse d’allocations familiales, l’aide financière accordée par Action logement et le plan d’apurement mis en place par les locataires la dette locative est soldée depuis le 5 novembre 2024.

Mme [O] [W] née [P] au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions indique que la dette locative est soldée et que ses locataires restent lui devoir la somme de 165 € pour la pose d’un cadenas sur le disjoncteur de la porte de garage et les frais et honoraires de commissaire de justice.

Elle demande leur condamnation au paiement de ces sommes.

Elle précise que c’est le syndic qui l’a informée pour le cadenas. Elle demande à ce que le bail soit résilié s’il y a encore des défauts de paiement. Elle fait savoir qu’elle ne veut pas renouveler le bail.

M. [F] [Y] a comparu. Il expose avoir avisé le bailleur de ses difficultés financières temporaires. Il conteste formellement les frais relatifs au cadenas. Il estime que les frais de commissaire de justice sont injustifiés dans la mesure où il est toujours resté en contact avec la bailleresse. Il soutient avoir payé dans les deux mois sur les conseils de l’assistant social.

Mme [X] [N], bien que régulièrement assignée par acte délivré à domicile n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à l’acte introductif d’instance conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. ou Mme [G] [M] aux droits duquel se trouve Mme [O] [W] née [P] justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 30 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause « VIII » aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [F] [Y] et Mme [X] [N] le 30 mai 2024.

Il est en outre établi et non discuté, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 juillet 2024 à 24 heures.

Tenant que les parties, tout en ne produisant aucune pièce à ce titre, ont poursuivi un plan d’apurement de la dette et qu’il est établi et non discuté qu’à la date de l’audience, M. [F] [Y] et Mme [X] [N] n’étaient plus débiteurs de dette locative et que les loyers courants sont réglés.

En conséquence M. [F] [Y] et Mme [X] [N] seront réputés avoir bénéficié des dispositions protectrices de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au commandement en cause. Ainsi la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient article VII une clause de solidarité des locataires.

M. ou Mme [G] [M] aux droits duquel se trouve Mme [O] [W] née [P] produit : - un courriel du syndic lui adressant la facture F2A - une photographie du disjoncteur avec une affichette du conseil syndical mentionnant à l’adresse des locataires « nous savons que c’est vous qui faites disjoncter le portail automatique du garage !!!… signé les membres du conseil syndical signé Z » ; - la facture F2A adressée au syndic ; - la facture du commandement de payer.

Il est constant que les frais tarifés des actes de commissaire de justice relatifs à l’instance sont compris dans les dépens et ne peuvent donner lieu à une condamnation en principal par application de l’article 696 du code de procédure civile. Par ailleurs, les honoraires non tarifés du commissaire de justice relèvent par essence de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun témoignage direct n’est produit, il n’est ainsi pas rapporté la preuve de l’existence d’une faute des locataires à l’origine du dommage dont il est sollicité la réparation.

Ainsi Mme [O] [W] née [P] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [Y] et Mme [X] [N], ont contraint leur bailleur à agir en justice, n’ayant pas soldé leur dette dans le temps du commandement ou encore préalablement à l’engagement de la présente procédure.

Ils supporteront donc in solidum la charge des dépens de la présente instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer qui a notamment permis la mise en œuvre de la procédure de prévention des expulsions locatives dont ils ont bénéficiés.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité et les démarches judiciaires qu’à dû accomplir la bailleresse justifient de condamner in solidum MM. [F] [Y] et Mme [X] [N] à lui payer la somme de 250 € en ce compris les honoraires de rédaction de l’assignation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

DECLARE que la clause résolutoire figurant au bail conclu du 14 mai 2021 avec effet au 15 mai 2021 entre M. ou Mme [G] [M] aux droits duquel se trouve Mme [O] [W] née [P] et M. [F] [Y] et Mme [X] [N] et portant sur un logement à usage d’habitation type 3 lot n° 191 « Espace et jardin » Bâtiment E 4ème étage et un garage lot n° 192 sis [Adresse 2], est réputée ne pas avoir joué ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [X] [N] à verser à M. ou Mme [G] [M] aux droits duquel se trouve Mme [O] [W] née [P] la somme de 250,00 € (deux-cent-cinquante-euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection Laurent DUCHEMIN