Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 10 janvier 2025 à Me Magali RAGETLY Le 10 janvier 2025 à Me BLIEK-VEIDIG et Me DELAIRE Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/01701 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DQL (RG 23/7818)

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [O] née le 02 Mars 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Magali RAGETLY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [K] épouse [N] née le 10 Février 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Florence BLIEK-VEIDIG, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [N] né le 06 Mars 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Florence BLIEK-VEIDIG, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

DEMANDEURS

Madame [E] [K] veuve [N] née le 10 Février 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Florence BLIEK-VEIDIG, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [N] né le 06 Mars 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Florence BLIEK-VEIDIG, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 1], domiciliée : chez SARL HORIZON AJ (administrateur provisoire), dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Marine DELAIRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 15 février 1999 entre Monsieur et Madame [U] [P], Monsieur [X] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N], relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 1 855 francs.

Le bail a été transféré à Madame [Y] [O], venant aux droits de Madame [P], le 5 octobre 2005.

A la suite d’un dégât des eaux dans le logement susvisé, Madame [Y] [O] a assigné le 8 avril 2019 Monsieur [A] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins d’expertise.

Selon ordonnance du 17 octobre 2019, le Juge a ordonné une mesure d’expertise, l’Expert ayant pour mission de :

se rendre sur les lieux, soit [Adresse 1], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ;??se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;??décrire les désordres, en indiquer la nature et l'importance, en rechercher les causes et dire s'ils compromettent l'usage du logement conformément à la réglementation applicable ;??préciser les moyens propres à y remédier ;??en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés ;??indiquer la durée prévisible des travaux ;??dire s'ils impliquent un relogement ;??fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de statuer sur la responsabilité éventuelle de chacun des intervenants dans la survenance des désordres et d'évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance. Monsieur [A] [N] est venu aux droits de Monsieur [X] [N], décédé le 2 septembre 2020.

Le 14 décembre 2020, Monsieur [B] [I] a déposé son rapport aux termes duquel il a constaté des infiltrations consécutives à des désordres sur toiture de l’immeuble : « Essentiellement : mise en œuvre non conforme du solin d'étanchéité du conduit maçonné de la chambre, en recouvrement. Accessoirement (et de façon mineure) : les dégradations du conduit maçonné cuisine en toiture (fissures et interstice entre maçonnerie et solin, idem créés par vétusté / insuffisance d'entretien), ainsi que l'absence de chapeau de protection, rendent ce conduit vulnérable à l'eau et susceptible de créer des infiltrations (cependant non constatées) ».

Le 21 juillet 2021, Madame [E] [K] Veuve [N] a assigné Madame [Y] [O] notamment aux fins de déclarer valide le congé aux fins de vente signifié le 27 juin 2019.

Par jugement du 30 août 2022, le Juge a débouté Madame [E] [K] Veuve [N] de ses demandes et l’a condamnée à payer à Madame [Y] [O] la somme de 2 200 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

La SAS AGENCE DE LA COMTESSE, qui exerçait les fonctions de syndic, a démissionné de ses fonctions le 20 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2023 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [Y] [O] a fait assigner Monsieur [A] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 29 juin 2023, aux fins notamment que la juridiction :

??Constate le caractère urgent de la demande ;Ordonne aux consorts [N] d'exécuter les travaux préconisés par Monsieur [B] [I] dans son rapport d’expertise judiciaire du 14 décembre 2020, à savoir :?Dépose et reprise de l'ensemble du solin du conduit maçonné sud y compris toutes suggestions de manipulations des plaques « flex ou tuiles en contour de ce solin » ;Reprise de la peinture du plafond de la chambre dans son ensemble (10m²) pour éviter un aspect disgracieux y compris toutes réparations nécessaires notamment grattage, ponçage, réenduisage en surface ;Enduit du conduit à reprendre ;? Chapeau protecteur conforme à mettre en place sur conduit ;?Travaux de contrôle par un BET de la poutre de la charpente altérée par les infiltrations?? ;Reprise et examen général de la toiture.Assortisse l'exécution des travaux d'une astreinte de 100€ par jour de retard au terme d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;Ordonne la communication d'attestations de loyer sur l'année 2021 et 2022 sous astreinte de 50€ par jour de retard au terme d'un délai de 10 jours suivants la signification de l'ordonnance à intervenir ; Par ordonnances du 28 juin 2023 et 11 juillet 2023, la SARL HORIZON AJ, prise en la personne de Madame [J] [T], était désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs demandes et moyens, Monsieur [A] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N] ont dénoncé la procédure initiée le 16 janvier 2023 et assigné en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’appel en garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, a assigné en référé la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de l’enjoindre à remettre les éléments lui permettant de retracer les flux financiers intervenus dans le cadre de sa mission de syndic ; de remettre les fonds versés par les copropriétaires et qui n’auraient pas été engagés dans le cadre de l’administration de la copropriété au cours de son mandat.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la jonction des instances

Conformément à l'article 367 du code de procédure civile, il est dans l'intérêt d'une bonne justice de joindre les instances entre Madame [Y] [O], Monsieur [A] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N], d’une part, et Monsieur [A] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, d’autre part, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/01701 et 23/07818, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 23/01701.

Sur le sursis à statuer

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Vu les articles 29-3 et 29-5 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 73, 74, 377 et 378 du code de procédure civile,

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond disposent d'un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l'opportunité d'un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

En l’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [Y] [O], laquelle n’apporte aucun élément quant à leur persistance depuis le 30 août 2022 - bien que cela ne soit pas discuté - ou quant au caractère urgent de la situation.

Leurs causes sont antérieures à la désignation de la SARL HORIZON AJ, prise en la personne de Madame [J] [T].

Les prétentions formulées aux termes de l’assignation tendent notamment à la condamnation de Monsieur [A] [N], Madame [E] [K] Veuve [N], et subsidiairement, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à réaliser divers travaux sous astreinte dans les parties communes et d’autres d’embellissement dans les parties privatives.

Parallèlement, Monsieur [A] [N] et Madame [E] [K] Veuve [N] sollicitent notamment la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à exécuter les travaux préconisés dans le rapport d’expertise sous astreinte, et à les relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre.

Il est constant que la SARL HORIZON AJ, prise en la personne de Madame [J] [T] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 1], en application d’ordonnances du tribunal judiciaire de Marseille rendues les 28 juin 2023 et 11 juillet 2023.

De même, il n’est pas contesté qu’une instance initiée le 16 avril 2024 par la SARL HORIZON AJ à l’encontre de la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, est actuellement en cours, aux fins de l’enjoindre à remettre les éléments lui permettant de retracer les flux financiers intervenus dans le cadre de sa mission de syndic ; de remettre les fonds versés par les copropriétaires et qui n’auraient pas été engagés dans le cadre de l’administration de la copropriété au cours de son mandat.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l’exécution du jugement rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille (lequel a fixé le délibéré au 20 novembre 2024 après que le dossier ait été retenu le 16 octobre 2024, selon les éléments produits à l’audience) dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/01968.

En effet, l’objet de ce litige – qui vise le recouvrement des fonds précédemment versés par les copropriétaires pour financer des travaux – impacte la réalisation des travaux de réfection nécessaires pour mettre fin aux désordres évoqués par Madame [Y] [O], tels que définis dans le rapport d’expertise déposé le 14 décembre 2020 par Monsieur [B] [I].

Dans l’attente, les dépens seront réservés.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par la SARL HORIZON AJ, en qualité d’administrateur provisoire, à l’instance ;

ORDONNONS la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous le numéro 23/01701 et 23/07818, sous le numéro 23/01701 ;

SURSOYONS à statuer dans l’attente de l’exécution de la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/01968;

DISONS que l’instance suspendue sera reprise à la demande de la partie la plus diligente sur production de la décision attendue ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,