Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/01460 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7572B Tribunal de Proximité de Calais [Adresse 3] [Adresse 11] [Localité 9] tel : [XXXXXXXX02] [Courriel 14]

N° RG 24/01460 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7572B

Minute : 25/00079

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

M. [J] [R]

C/

M. [C] [U]

Copie certifiée conforme délivrée à :

le :

Formule exécutoire délivrée à :

le : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [R] [Adresse 7] [Localité 10] représenté par Me Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [U] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 8] non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 17 Décembre 2024 : Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré : Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2022, la société civile immobilière [Adresse 15] a consenti un bail d'habitation à M. [C] [U] sur un logement meublé situé au [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer initial mensuel payable d'avance le 6 de 350 euros et d'une provision pour charges de 50 euros.

Par acte notarié du 30 mars 2023, Mme [O] [B] a vendu l'immeuble loué à M. [J] [R].

Par avenant au contrat de location du 1er juin 2022, le montant mensuel des provisions sur charges a été diminué à la somme de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 233,99 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [U] le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 octobre 2024, M. [J] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 699 et 700 du code de procédure civile : - déclarer sa demande recevable et fondée ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail liant les parties depuis le 20 août 2024 ; - constater l'occupation sans droit ni titre du défendeur ; - ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - juger que le défendeur et les éventuels autres occupants ne peuvent prétendre à aucun délai, faute pour lui d'établir sa bonne foi en raison de ses multiples retards dans le paiement du loyer et de l'importance de la dette locative ; - juger qu'à défaut de départ volontaire dans le délai susvisé, le défendeur sera en outre tenu du paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; - juger que le défendeur ne pourra bénéficier du délai de carence de deux mois prévu par L442-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 463,23 euros qui sera due à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à la libération des lieux ; - condamner le défendeur au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 463,23 euros ; - condamner le défendeur à lui payer la somme de 561,65 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés au 6 septembre 2024, à parfaire ou diminuer le jour de l'audience ; - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral subi ; - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le défendeur aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et sa dénonce au représentant de l'Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l'expulsion.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l'audience du 17 décembre 2024, M. [J] [R], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes contenues dans l'assignation valant conclusions, et précise que la dette locative, actualisée au 16 décembre 2024, s'élève désormais à 889,64 euros. M. [J] [R] déclare que le locataire n'a pas effectué de paiement depuis six mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu'aux déclarations orales tenues à l'audience, et ce en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette loi s'applique aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

M. [R] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de location, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié au locataire le 20 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 233,99 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Aucune des parties ne sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs. En tout état de cause, le locataire n'en remplit pas les conditions (reprise du paiement du loyer courant). Il sera donc dit n'y avoir lieu à l'octroi de tels délais.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [R] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le bailleur sollicite la suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution compte tenu de la fréquence et de l'importance des impayés de loyers.

Au vu des pièces versées au débat, le montant de la dette locative correspond à moins de trois échéances de loyer. Or, mis en lumière avec la durée du bail, l'existence de cet impayé ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du locataire.

Dès lors, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de dire que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale et de rejeter la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [C] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 356,33 euros, du 21 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au prix du loyer et des charges majoré de 30%. L'indemnité d'occupation ne revêt pas de caractère punitif mais constitue une indemnité devant réparer le préjudice subi, sans pertes ni profits pour le bailleur. Elle correspondra donc au montant du loyer contractuellement conclu.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l'astreinte

Il n'est pas justifié de ce que le recours à la force publique ne serait pas une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux. Il n'y a, dès lors, pas lieu d'ordonner une astreinte sur le fondement de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [R] verse aux débats un décompte montrant qu'à la date du 16 décembre 2024, M. [U] lui devait la somme de 889,64 euros, échéance de décembre incluse.

M. [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 889,64 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 561,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, M. [R] soutient avoir subi un préjudice moral en raison du temps passé à relancer le locataire pour obtenir le paiement des loyers et de la présente procédure. De même, il fait valoir que le non-paiement des loyers le met en difficulté de gestion financière.

Au vu des pièces versées au débat, M. [R] ne justifie pas avoir multiplié les relances pour obtenir paiement de la dette locative avant que la procédure ne soit intentée. De même, au vu du montant de l'échéance de crédit immobilier qu'il doit régler (1885 euros) pour le remboursement de l'immeuble dans lequel se trouve le logement loué ainsi qu'un local commercial et sept studios et le montant relativement peu élevé de la dette locative, rien n'indique en l'état qu'il aurait subi un préjudice excédant le montant de la dette et des frais de justice, et dû faire face à des contrariétés dépassant les simples risques inhérents à tout investissement locatif.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à l'exclusion des actes relatifs aux suites de l'instance, par principe hypothétiques et indéterminés à ce stade.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2022 entre M. [J] [R], venant aux droits de la société civile immobilière [Adresse 15] (bailleur), d'une part, et M. [C] [U] (locataire), d'autre part, concernant les locaux meublés situés au [Adresse 5] à [Localité 13] est résilié depuis le 21 août 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [C] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [J] [R] de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [C] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 356,33 euros (trois cent cinquante-six euros et trente-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n'y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à M. [J] [R] la somme de 889,64 euros (huit cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 décembre 2024, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 561,65 euros (cinq cent soixante et un euros et soixante-cinq centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE M. [J] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à M. [J] [R] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation du 9 octobre 2024, de la notification à la préfecture et à l'exclusion des actes relatifs aux suite de l'instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge