Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Pauline LE MORE

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07033 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OWA

N° MINUTE : 8

JUGEMENT rendu le 17 février 2025

DEMANDEURS Madame [J] [B] [E] [P] veuve [H], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [W] [U] [H] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [A] [M] [C] [H], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR Monsieur [T] [X] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0277

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [P] veuve [H], Mme [D] [H] et M. [A] [H] sont propriétaires d'un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé du 11 avril 2023 à effet au 12 avril 2023, Mme [J] [H] a consenti un bail d'habitation à M. [T] [Z] [X] sur cet appartement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 834 euros et d'une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2271 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [T] [Z] [X] le 6 mars 2024.

Par assignation du 13 juin 2024, Mme [J] [P], Mme [D] [H] et M. [A] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [Z] [X] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement, statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1807,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2271 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts à compter de l'assignation, - 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de signification de l'assignation, de signification et d'exécution du jugement à intervenir ainsi que l'émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l'article A 444-32 du code de commerce.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 17 octobre 2024, a été retenue à l'audience du 28 novembre 2024.

À l'audience Mme [J] [P], Mme [D] [H] et M. [A] [H] représentés par leur conseil se désistent de leur demande aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion. Ils maintiennent leurs autres demandes et actualisent la dette locative à la somme de 2946,32 euros au 21 novembre 2024. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement, exposant que la dette est ancienne.

M. [T] [Z], assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement demande : - A titre principal : déclarer irrecevable la procédure d'expulsion, -A titre subsidiaire : • déclarer mal fondées les demandes en paiement et en expulsion, • des délais de paiement de trois ans, et à défaut de 24 mois, • en tout état de cause et à titre reconventionnel : • la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 3.000 euros, • le rejet de l'ensemble de leurs demandes, • leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il reconnait la dette à hauteur de 2000 euros seulement, arguant de ce que les demandeurs ont inclus dans leur décompte un loyer qui n'est pas encore échu.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Mme [J] [P], Mme [D] [H] et M. [A] [H] s'étant désistés de leur demande aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire, la demande de M. [T] [Z] [X] tendant à ce qu'elle soit déclarée irrecevable est devenue sans objet de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer.

Sur la dette locative

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l'article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte faisant état de ce qu'à la date du 21 novembre 2024, M. [T] [Z] [X] leur devait la somme de 2779,66 euros, déduction faite des frais de procédure (commandement de payer), échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Par ailleurs le contrat de bail stipule que le loyer est payable mensuellement d'avance le premier jour du terme, et non à terme échu comme le soutient le locataire. Il s'ensuit que le loyer du mois de novembre 2024 est effectivement dû et exigible le 21 novembre 2024.

M. [T] [Z] [X] sera en conséquence condamné à payer la somme de 2779,66 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (et non du commandement de payer dans la mesure où les demandeurs se sont désistés de leur demande de constat de la résiliation du bail à la suite d'une contestation de la régularité du commandement de payer par M. [T] [Z] [X]) sur la somme de 1807,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l'espèce, les demandeurs n'ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [T] [Z] [X] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il apparait que le montant appelé pour l'échéance du mois de novembre est de 903,17 euros. Or, M. [T] [Z] [X] n'a réglé que la somme de 900 euros. Il ne peut en conséquence prétendre aux délais susvisés.

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [T] [Z] [X] n'a aucunement justifié de sa situation financière, il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de M. [T] [Z] [X] en paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paie-ment de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force ma-jeure. En l'espèce, il ressort du décompte locatif que contrairement à ce que soutient M. [T] [Z] [X], il n'avait pas davantage réglé les causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois et non de six semaines après la délivrance du commandement de payer puisqu'entre le 5 mars et le 5 mai 2024 il n'avait versé que la somme de 1900 euros. Il sera en conséquence débouté de sa demande, en l'absence de préjudice.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Z] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, exclusion faite du coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, les demandeurs s'étant désistés de leur demande de constat de résiliation du bail, sans qu'il ne soit nécessaire de lister les autres coûts visés par les demandeurs inclus de droit dans les dépens.

En équité, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [J] [P], Mme [D] [H] et M. [A] [H] se sont désistés de leurs demandes aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion ;

CONDAMNE M. [T] [Z] [X] à payer à Mme [J] [P], Mme [D] [H] et M. [A] [H] la somme de 2779,66 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 1807,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Mme [J] [P], Mme [D] [H] et M. [A] [H] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE M. [T] [Z] [X] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [T] [Z] [X] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M.[T] [Z] [X] aux dépens lesquels ne comprennent pas le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et de sa notification à la CCAPEX,

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA JUGE