Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

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8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05046 N° Portalis 352J-W-B7F-CUF3G

N° MINUTE :

Assignation du : 01 Avril 2021

JUGEMENT rendu le 13 Février 2025 DEMANDEURS

Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J] [Adresse 3] [Localité 9]

Madame [B] [J] [Adresse 1] [Localité 9]

Monsieur [G] [J] [Adresse 2] [Localité 8]

Tous trois représentés par Maître Marie-françoise PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire ##C2433

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL [Adresse 10] [Localité 9]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364 Décision du 13 Février 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/05046 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUF3G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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Exposé du litige :

Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] (ci-après : l’indivision [J]) sont propriétaires des lots n° 14 et 42, soit un appartement et une cave au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale du 2 février 2021 a été convoquée par le cabinet CITYA, syndic de l’immeuble.

Cette assemblée s’est tenue à distance et les copropriétaires ont voté par correspondance.

Lors de cette assemblée, ont notamment été approuvés les comptes de l’exercice, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ainsi que la désignation du cabinet CITYA en qualité de syndic.

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 1er avril 2021, l’indivision [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 19ème, représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l’assemblée générale du 2 février 2021 en son entier et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 4, 6, 7 et 8 de ladite assemblée.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les articles 14-1, 33 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le décret n° 67-223 en date du 17 mars 1967 et le Décret n° 2004-479 en date du 27 mai 2004, Vu les dispositions relatives à la crise sanitaire adoptées via Ordonnances 2020-304 du 25 mars 2020 ; 2020-595 du 25 mai 2020 et 2020-1400 du 18 novembre 2020 Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Vu les pièces listées en fin d’acte,

A titre principal :

ANNULER l’assemblée générale ordinaire du 2 février 2021,

A titre subsidiaire, si le tribunal ne prononçait pas la nullité complète :

ANNULER les résolutions n° 4, 6 et 7 de l’assemblée générale ordinaire du 2 février 2021,

En toute hypothèse :

CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens de l’article 699 du code de procédure civile,

DIRE que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 19ème demande au tribunal de :

Vu les ordonnances n°2020-304 du 25 mars 2020, n°2020-595 du 25 mai 2020-1400 du 18 novembre 2020, Vu l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Vu la jurisprudence de la Cour de cassation, Vu les pièces versées au débat,

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE ET JUGER Madame [Y] [F] née [M] [P], veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] irrecevables et mal fondés partiellement en leurs demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER ET JUGER que le délai de convocation de 21 jours de l’assemblée générale du 2 février 2021 a été respecté ;

CONSTATER ET JUGER que le Cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI était syndic au moment de l’envoi de la convocation de l’assemblée générale du 2 février 2021 ;

CONSTATER ET JUGER qu’aucun abus de majorité n’a été commis lors de l’assemblée générale du 2 février 2021 ;

CONSTATER la bonne foi du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic de copropriété, la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI ;

En conséquence,

REJETER la demande d’annulation de l’assemblée générale du 2 février 2021 dans sa globalité,

REJETER plus spécifiquement la demande d’annulation des résolutions n° 4, 6, 7 et 8 sont l’assemblée générale du 2 février 2021 sont valables,

DEBOUTER Madame [Y] [F] née [M] [P], veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] de l’ensemble de leurs demandes financières formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic de copropriété, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI en ce compris les 4.500 euros d’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

CONDAMNER in solidum Madame [Y] [F] née [M] [P], veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic de copropriété, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Y] [F] née [M] [P], veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître HOFFMANN, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 décembre 2024, a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 2 février 2021 formulée par les consorts [J] :

L’indivision [J] estime que l’assemblée générale du 2 février 2021 doit être annulée pour manquement à des formalités substantielles lors de la convocation de l’assemblée générale.

Elle fait notamment valoir que : - la dernière assemblée générale ordinaire ayant conduit à la désignation du syndic, le cabinet CITYA, s’est tenue le 19 décembre 2019, - son mandat expirait le 31 décembre 2020, - il résulte des ordonnances prises pendant la crise sanitaire que les contrats de syndics ayant pris fin entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus sont automatiquement renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat adopté par la prochaine assemblée générale, et que le nouveau contrat doit prendre effet au plus tard le 31 janvier 2021, - en l’espèce, l’assemblée générale s’est tenue le 2 février 2021, soit postérieurement au 31 janvier 2021, - en outre, ni le jour de réception de la convocation ni le jour de l’assemblée générale ne rentrent dans le calcul du délai de 21 jours, conformément aux articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, - comme en atteste le bordereau de suivi postal, la première présentation a eu lieu le 11 janvier 2021, de sorte que le délai de 21 jours a commencé à courir le 12 janvier, pour expirer le 2 février 2021, jour de l’assemblée générale.

En réponse aux oppositions du syndicat des copropriétaires, l’indivision [J] soutient que : - il n’est pas contesté que l’assemblée générale litigieuse a été convoquée à une date à laquelle le syndic disposait bien de la capacité juridique à convoquer, mais il est soutenu que l’assemblée générale aurait dû se tenir avant le 31 janvier 2021, ce qui n’a pas été le cas, - en effet, les ordonnances de 2020 ont mis en œuvre des règles d’exception qui avaient précisément pour objet de déroger aux dispositions habituelles, - le syndicat des copropriétaires ne peut pas computer le délai de 21 jours à compter du 11 janvier 2021, date de première présentation de la convocation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] oppose que : - la crise sanitaire de la covid 19 n’a pas permis d’organiser une assemblée générale avant la fin du mandat de la société CITYA mais la convocation a bien été envoyée pendant son mandat, - il résulte des ordonnances prises pendant la crise sanitaire que le syndic bénéficiait de ses entiers pouvoirs jusqu’au 31 janvier 2021 et pouvait donc convoquer valablement une assemblée générale pendant cette période même si la tenue de ladite assemblée générale intervenait après le 31 janvier 2021, - l’interprétation des consorts [J] des ordonnances ne rend pas compte de la jurisprudence de la cour de cassation qui estime que l’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat n’est pas expiré au moment de l’envoi des convocations est régulière et n’encourt par la nullité, - sur le délai de 21 jours, les demandeurs ont reçu la convocation le 11 janvier 2021, qui a donc été remise 23 jours avant l’assemblée générale du 2 février 2021, - même sans prendre en compte le 11 janvier et le 2 février, le délai de 21 jours a été respecté.

*** 1-1 Sur le moyen tiré de la tenue de l’assemblée générale querellée du 2 février 2021 postérieurement au 31 janvier 2021, en violation de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 :

Le premier alinéa de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que : “dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires”.

Aux termes du deuxième alinéa dudit texte, l’assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic.

Il appartient donc au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat (Civ. 3ème, 26 mai 2004, n° 02-21.361 ; 12 septembre 2006, n° 05-15.987).

Son mandat doit ainsi être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires (Civ. 3ème, 26 mars 1997, n° 95-15.915, publié au bulletin), peu important qu'il ait expiré au jour de la réception de celles-ci (Civ. 3ème, 19 octobre 2017, n° 16-24.646).

Les dispositions de l'article 22 I de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (version en vigueur du 20 novembre 2020 au 24 janvier 2022) prévoient le renouvellement automatique des contrats de syndic expirant ou ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus (§ I) puis entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus (§ II), ce renouvellement dans les mêmes termes n'étant valable que jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale, la prise d'effet devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le mandat de la société CITYA, désignée en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, devait expirer le 31 décembre 2020, de sorte qu’en application des dispositions susvisées de l’article 22 II de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa version applicable au jour de la convocation et de la tenue de l’assemblée du 2 février 2021, et de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 : - le mandat de la société CITYA a été automatiquement renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale, - à la date de convocation de l’assemblée générale querellée par la société CITYA, soit le 8 janvier 2021, le mandat du syndic était encore en cours (pièce n° 1 produite en demande par l’indivision [J]).

Si la prise d’effet du nouveau contrat, selon résolution n° 7 de l’assemblée générale du 2 février 2021, est effectivement intervenue postérieurement au 31 janvier 2021, ce qui serait susceptible d’affecter la validité de cette nouvelle désignation, en application de l’article 22 II de l’ordonnance du 25 mars 2020, ce moyen n’est pas de nature à justifier, en lui-même, l’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 2 février 2021 querellée dans son intégralité.

1-2 Sur le moyen tiré du non-respect du délai de convocation de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 :

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile, de sorte que le jour de la notification ne compte pas et que le délai expire le dernier jour à 24 heures (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], Pôle 4 – Chambre 2, 14 septembre 2016, n° RG 13/14120).

S'agissant d'un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée générale, sans qu'il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s'en prévaut, de justifier d'un grief causé par l'envoi tardif de la convocation à lui-même (ex. : Cour d'appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

Par ailleurs, le premier alinéa de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’indivision [J], qui n’était ni présente, ni représentée au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 2 février 2021 et qui a la qualité de copropriétaire défaillant pour l’ensemble des résolutions votées lors de ladite assemblée (pièce n° 4 produite en demande, procès-verbal, page 3/15) au sens du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a été convoquée par une lettre recommandée avec accusé de réception, qui lui a été présentée pour la première fois le 11 janvier 2021 (pièce n° 3 produite en demande, bordereau de suivi postal de la lettre recommandée n° 2C14469600695, et pièce n° 2 : enveloppe d’envoi de la convocation recto/verso), faisant courir le délai de vingt-et-un jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, à compter du 12 janvier 2021 (en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967), ce délai expirant le lundi 1er février 2021 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

L'assemblée générale ordinaire des copropriétaires s'est tenue le mardi 2 février 2021 à 18 heures 00 (pièce n° 4 produite en demande, procès-verbal, page 3/15), de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, a bien été respecté en l’espèce.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] devront être déboutés de leur demande principale d’annulation en son entier de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 février 2021.

II - Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 4, 6, 7 de l’assemblée générale du 2 février 2021 formulée par les consorts [J] :

L’indivision [J] soutient en substance que :

Sur les résolutions n° 4 et 6 : - la résolution n° 4 tend à l’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, et la résolution n° 6 donne quitus au syndic pour sa gestion sur la même période, - or, l’état des dépenses, communiqué avec la convocation, comporte un certain nombre d’erreurs (honoraires du syndic qui doivent être remboursés à l’assemblée générale pour un sinistre qui n’a pas été déclaré, tenue d’assemblée générale et frais d’huissier URSAFF), - le syndic règle ses factures en retard et subit de nombreuses relances et mises en demeure dont le coût final est imputé au syndicat des copropriétaires alors que ces charges devraient peser sur le syndic.

Sur la résolution n° 7 : - cette résolution a été adoptée selon les règles de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et porte sur la désignation de la société CITYA comme syndic de la copropriété, - la facturation forfaitaire par lot qui a été votée est illégale, de même qu’une majoration spécifique, - le contrat de syndic proposé par la société CITYA est contraire aux dispositions légales et à l’intérêt collectif des copropriétaires, - en outre, la résolution n° 7 devait être adoptée selon les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais elle a été adoptée par 18 voix « POUR » représentant 3718/10.000 tantièmes, alors que la copropriété réunit 53 votants, - il en résulte que le syndic aurait dû soumettre une nouvelle fois cette résolution au vote, selon les modalités de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, - si le vote en seconde lecture figure sur le procès-verbal, la possibilité de voter en seconde lecture article 24 ne figure pas sur la convocation d’assemblée générale, ni n’est prévue sur les bulletins de vote.

En réponse au syndicat des copropriétaires, l’indivision [J] oppose que : - la présentation de comptes infidèles a été votée par le syndicat des copropriétaires et c’est bien ce vote qui est remis en question, - l’indivision ne plaide donc pas par procureur car le syndicat des copropriétaires ne demande rien au syndic, le défendeur oubliant que l’indivision [J] fait partie du syndicat des copropriétaires, - le syndicat des copropriétaires ne peut pas se retrancher derrière l’absence du syndic aux débats pour considérer que l’argumentaire des consorts [J] n’est pas fondé, la critique des résolutions impliquant nécessairement la critique de l’administration de la copropriété elle-même par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] répond en substance, sur l’annulation des résolutions n° 4 et 6, que : - la résolution n° 4 a été largement approuvée puisque 15 copropriétaires ont voté pour et seulement 4 contre ; - il en est de même pour la résolution n° 6 puisque 18 copropriétaires ont voté pour et 3 copropriétaires contre, - les affirmations des consorts [J], concernant les « erreurs » dans l’état des dépenses, ne concernent pas l’exercice courant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ou sont inexactes, - l’affirmation des demandeurs selon laquelle le syndic paierait ses factures en retard n’est démontrée par aucun élément, - tous les développements des demandeurs concernant les prétendues erreurs de gestion du syndic devront être écartés des débats puisque la société CITYA n’a pas été assignée et ne peut donc y répliquer, - les consorts [J] confondent une action en contestation de l’assemblée générale et une action en responsabilité dirigée contre le syndic, - les demandeurs plaident par procureur pour le compte du syndicat des copropriétaires, alors même que ledit syndicat ne formule aucune demande à l’encontre de son syndic.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7, le syndicat des copropriétaires oppose que : - le cabinet CITYA a été largement élu syndic, 18 copropriétaires ayant voté pour et 5 copropriétaires ayant voté contre, - le cabinet CITYA propose des honoraires de 12.500 euros HT qui sont très modérés, compte tenu du fait que l’immeuble compte 53 copropriétaires, - aucun abus de majorité ne peut donc être retenu et cette résolution n° 7 devra être jugée valable, - en l’absence de contrat de syndic concurrent, il n’y avait pas lieu d’organiser un second vote sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant en outre précisé qu’un tel vote aurait conduit strictement au même résultat.

***

2-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4 (approbation des comptes de l’exercice N du 01/10/2019 au 30/092019 ; comptes joints à la convocation en annexe) :

L'annulation de l'approbation des comptes peut être sollicitée s'il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l'établissement des comptes que la copropriété n'a pas été à même d'apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n'étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en les mettant en mesure d’apprécier la situation comptable et financière de la copropriété (ex. Cour d’appel de [Localité 11], 23ème chambre, section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/06123 ; Pôle 4, Chambre 2, 27 janvier 2021, n° RG 17/09926), en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° 12-26.395).

En l’espèce, l’indivision [J] fait état de la présentation de comptes prétendument « infidèles » et déplore des erreurs qui figureraient dans « l’état des dépenses » communiqués avec la convocation (honoraires sinistres, de tenue d’assemblées générales, frais d’huissier Ursaff), sans toutefois rapporter la preuve : - que les honoraires facturés par le syndic seraient erronés et/ou non conformes aux exigences du contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et figurant en annexe 1 du décret du 17 mars 1967 (point 7.2.4 : Prestation de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ; point 7.1.2 : préparation, convocation et tenue d’une assemblée générale autre que l’assemblée générale annuelle ; point 7.1.5 : dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1), - que les frais d’huissier mentionnés dans cet état des dépenses ne seraient pas justifiés, - que les informations délivrées aux copropriétaires en vue de l’approbation des comptes auraient été erronées ou que les copropriétaires n’auraient pas été mis en mesure d’être pleinement éclairés sur la situation comptable et financière de la copropriété.

Sur ce dernier point, le tribunal relève d’ailleurs qu’aux termes de la résolution n° 4, telle que figurant au procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire querellée du 2 février 2021 (pièce n° 4 produite en demande, page 4/15), il est précisé en particulier que : - « Préalablement au vote, le conseil syndical rapporte à l’assemblée générale qu’il a procédé comme chaque année à la vérification des dépenses engagées par le syndic », - « L’assemblée générale n’a pas d’observations particulières à formuler après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation, l’état financier du syndicat des copropriétaires, le compte de gestion général, et les diverses années, de l’exercice N du 01/10/2019 au 30/09/2019, nécessaires à la validité de la décision ».  

Les annexes comptables prévues par le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 et imposées pour la validité de la décision d'approbation des comptes par le 1° du I de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiquées aux copropriétaires, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale.

L’examen des documents comptables joints à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 2 février 2021 fait apparaître au contraire que ceux-ci fournissaient une information suffisante permettant aux copropriétaires de se prononcer sur l’approbation des comptes en pleine connaissance de cause (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], Pôle 4 – Chambre 2, 11 mai 2011, n° RG 09/02627), la preuve n’étant pas rapportée en l’espèce que : - des documents, dont la communication était légalement ou réglementairement imposée, auraient été omis, - ou que certaines mentions incluses dans lesdits documents auraient été délibérément erronées (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-19.470, premier moyen).

L’indivision [J] fait par ailleurs état du règlement par le syndic de certaines factures « en retard » et de « nombreuses relances et mise en demeure dont le coût final » aurait été imputé au syndicat des copropriétaires, sans toutefois justifier de ces allégations par le moindre élément de preuve.

Au regard de ces éléments, Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] devront être déboutés de leur demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 février 2021.

2-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 (quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice N du 01/10/2018 au 30/09/2019) :

Le quitus donné par l'assemblée générale au syndic permet de ratifier des actes de gestion effectués par le syndic sans pouvoir et/ou au-delà de ses pouvoirs.

Le quitus donné sans réserve au syndic entraîne ratification par l'assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir de sorte qu'il est interdit au syndicat de critiquer l'exécution du mandat confié au syndic ou de rechercher sa responsabilité.

Pour que le quitus opère décharge de responsabilité pour la période sur laquelle il a été accordé, il doit porter sur des éléments portés à la connaissance de l'assemblée générale de façon loyale, complète et sincère, et que l'assemblée a été à même d'apprécier (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 1999, n° 97-17085 ; Civ. 3ème, 19 octobre 2011, n° 10-20.019 : assemblée générale ayant expressément donné quitus au gestionnaire ; Civ. 3ème, 5 novembre 2015, n° 14-17828 : appréciation souveraine des juges du fond quant au caractère libératoire du quitus, en l'absence de « dissimulation dolosive » du syndic).

En l'espèce, outre que l'approbation des comptes et le quitus de gestion donné au syndic sont deux questions parfaitement distinctes (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 2009, n° 08-10.624), l’indivision [J] ne rapporte pas la preuve de la présentation erronée des comptes par le syndic dont elle se plaint.

La preuve n'est donc pas rapportée en l'espèce d'une quelconque dissimulation dolosive par le syndic d'irrégularités manifestes de gestion ou d'éléments déterminants qui n'auraient pas été communiqués aux copropriétaires, dans le cadre d'un exposé loyal, complet et sincère, concernant la gestion du syndic, de sorte que l'assemblée générale a été mise en mesure de délibérer, en toute connaissance de cause, sur le quitus à donner au syndic (ex. : Civ. 3ème, 8 janvier 1992, n° 89-16.303, premier moyen).

Au regard de ces éléments, Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] devront être déboutés de leur demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 février 2021.

2-3 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 (désignation du syndic, le cabinet CITYA, selon les modalités de son contrat) :

En droit, selon l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Par ailleurs, aux termes de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 2 février 2021 que 15 copropriétaires représentant 3718 tantièmes sur 10000 tantièmes ont voté en faveur de la résolution n° 7, qui a finalement été déclarée adoptée après un « passage » en seconde lecture à la majorité de l’article 24 (pièce n° 4 produite en demande, pages 5 et 6 sur 16).

Le syndicat des copropriétaires estime qu’il n’y avait pas lieu d’organiser un second vote en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 « en l’absence de contrats de syndic concurrents » et fait valoir qu’un tel vote « aurait conduit strictement au même résultat ».

Toutefois, il doit être relevé qu’aucune disposition du statut de la copropriété des immeubles bâtis ne prévoient qu’un syndic pourrait être désigné, dans les conditions de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, sans recourir au second vote prévu par l’article 25-1, en l’absence de « contrats de syndics concurrents ».

Par ailleurs, l’assemblée générale ordinaire querellée a été organisée intégralement par correspondance, de sorte que les copropriétaires convoqués n’étaient pas physiquement présents, aucune réunion n’étant intervenue (pièce n° 1 produite en demande, convocation à l’assemblée générale, page 2/11), sans qu’il soit contesté en défense par le syndicat des copropriétaires que les formulaires de vote par correspondance adressés aux copropriétaires en vue de ladite assemblée ne prévoyaient pas la possibilité d’un second vote à l’article 24 « selon les dispositions de l’article 25-1 ».

Partant, si les copropriétaires avaient été interrogés sur un second vote, ils auraient pu, le cas échéant, se prononcer dans un sens différent.

Dès lors que l'article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne déroge pas aux dispositions d'ordre public de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque les copropriétaires votent par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, il ne saurait être présumé que le second vote des copropriétaires ayant eu recours à cette modalité de vote serait automatiquement identique au seul vote exprimé dans le cadre d'un formulaire ne comportant aucune question sur ce second vote, alors même que le second alinéa de l'article 1er de l'arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires permet au syndic d'adapter et de compléter ledit formulaire « sans qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée », donc de prévoir l'éventualité d'un second vote lorsqu'il élabore le formulaire à adresser aux copropriétaires.

Au surplus, il ne saurait être exclu par principe qu'un copropriétaire, même votant par correspondance (donc ne participant à aucun « débat » en assemblée générale), puisse décider d'émettre des votes différents sur une même question, en fonction du consensus plus ou moins important susceptible d'exister au sein de la copropriété sur la décision à prendre : - dès lors que le seuil de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat n'aurait pas été atteint lors du premier vote, - ou au contraire dès lors que le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat aurait été atteint, permettant ainsi qu'il soit procédé immédiatement un second vote.

Par conséquent, il ne peut être tenu compte des intentions de vote du premier scrutin pour opérer sans second vote le décompte des voix dans le cadre de la passerelle.

Ainsi, en l’absence de prévision du recours à la passerelle de l’article 25-1 dans l’ordre du jour de l’assemblée, comme dans les formulaires de vote par correspondance, les copropriétaires absents physiquement ont été privés de leur droit d’expression au second vote.

Dans ces conditions, la résolution n° 7 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] n’a pas été adoptée à la majorité requise, de sorte qu’elle sera annulée sur ce motif, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de droit soulevés par l’indivision [J] au soutien de leur demande d’annulation de ladite résolution.

III - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit du conseil des demandeurs dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement à Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] la somme globale de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J], dont les prétentions sont déclarées pour partie bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] de leur demande principale d’annulation en son entier de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 février 2021,

Déboute Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] de leur demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 4 et 6 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 février 2021,

Prononce l’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 février 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] aux entiers dépens, dont distraction au profit du conseil de Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] à payer à Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] la somme globale de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dispense Madame [Y] [F] [M] [P] veuve [J], Madame [B] [J] et Monsieur [G] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Février 2025

La Greffière, Le Président,