Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Frédéric DOUEB

Copie exécutoire délivrée le : à : [V] [W]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06269 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HKG

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 17 février 2025

DEMANDEUR Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DÉFENDERESSE Madame [V] [C] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation ,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06269 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HKG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2021, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 439,81 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2004,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [C] [U] le 6 février 2024.

Par assignation du 18 juin 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [C] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 4721,79 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au terme du mois d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et exécution éventuelle.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture et dont il ressort que la locataire ne s'est pas présentée à l'entretien.

À l'audience du 28 novembre 2024, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH représenté par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 novembre 2024, s'élève désormais à 7016,83 euros. Il indique enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [C] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 1er février 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2004,51 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 2 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 novembre 2024, Mme [V] [C] [U] lui devait la somme de 6732,09 euros au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation, soustraction faite des frais de procédure (284,74 euros).

Mme [V] [C] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 sur la somme de 2004,51 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2717,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024, de l'assignation du 18 juin 2024 et des éventuels frais d'exécution relevant de cet article.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er février 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2021 entre l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [V] [C] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] ([Adresse 5]) est résilié depuis le 2 avril 2024,

ORDONNE à Mme [V] [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [C] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [C] [U] à payer à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 6732,09 à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation arrêté au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 sur la somme de 2004,51 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2717,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [V] [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024, de l'assignation du 18 juin 2024 et des éventuels frais d'exécution en relevant,

CONDAMNE Mme [V] [C] [U] à payer à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

LA GREFFIERE LA JUGE