Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [V] [G]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06439 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JBD

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 17 février 2025

DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDERESSE Madame [V] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06439 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JBD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 février 1997, l'OPAC de [Localité 6], devenu l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, a consenti un bail d'habitation à M. [N] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] devenu [Adresse 5] à [Localité 7].

Mme [V] [G], épouse de M. [N] [G], est devenue seule titulaire du bail à la suite du décès de ce dernier.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2812,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [G] le 23 octobre 2023.

Par assignation du 21 juin 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 6548,70 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2812,76 euros et de l'assignation pour le surplus, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 28 novembre 2024 l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 441,06 euros arrêtée à la date de l'audience. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [V] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

L'article 24 V de la même loi dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

L'article 24 VII de la même loi ajoute que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 20 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2812,76 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 décembre 2023.

Cependant, eu égard à l'accord du bailleur et à la reprise du paiement du loyer, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l'article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte ainsi que des captures d'écran de virements bancaires à son profit démontrant qu'à la date du 28 novembre 2024, Mme [V] [G] lui devait la somme de 441,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [G], non comparante, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et non du commandement de payer dont les causes ont été entièrement réglées avant l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [G] à se libérer de cette dette en 4 mensualités de 100 euros, la dernière correspondant au solde de la dette, selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 février 1997 entre l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [V] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 21 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à l'établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 441,06 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024,

AUTORISE Mme [V] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 décembre 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [V] [G] sera condamnée à verser à l'établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [V] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à l'établissement EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées

LA GREFFIERE LA JUGE