Demande en paiement de provisions ou sommes exigibles présentée devant le Président du TJ statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de L. 1965).

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à: -Me Thomas MERTENS délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/16438 N° Portalis 352J-W-B7H-C3TZX

N° MINUTE :

Assignation du : 24 Mars 2023

JUGEMENT rendu le 13 Février 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], réprésenté par syndic, représenté par son syndic, la Société GERANCES IMMOBILIERES DELIOUX, S.A [Adresse 1] [Localité 4]

représenté par Me Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0726

DÉFENDERESSES

Madame [V] [T] [Adresse 2] [Localité 6]

Madame [Z] [T] [Adresse 5] [Localité 7] - GRANDE BRETAGNE

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 23/16438 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TZX

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mesdames [Z] [T] et [V] [T] sont propriétaires des lots de copropriété n°13 et 34 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 4 avril 2023 à Mme [Z] [T] selon procès-verbal d’accomplissement des formalités de transmission d’un acte dans un pays hors Union européenne conformément aux dispositions de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de La Haye du 15 novembre 1965 et le 24 mars 2023 à Mme [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris a fait assigner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 15 novembre 2023.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 23/5810.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] au paiement de la somme de 15.432,03 euros au titre des charges dues au 26 septembre 2023, 4ème appel de charges de l’année 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 mai 2022, date de la mise en demeure, pour moitié chacune;

- condamner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] au paiement de la somme de 180 euros au titre des frais de relance, pour moitié chacune ;

- condamner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour moitié chacune ;

- condamner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] [R] au paiement des entiers dépens ;

- condamner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles;

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ordonnance du 15 novembre 2023, le juge délégué par le président du tribunal a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance signifié par exploit d’huissier du 24 mars 2023 et du 4 avril 2023 et en conséquence l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la juridiction en ce que le demandeur a fait assigner les défenderesses devant l’audience de plaidoirie de procédure accélérée au fond du 15 novembre 2023 et qu’elles n’ont pas comparu alors que la procédure accélérée au fond est une procédure orale.

Par ordonnance de relevé de caducité du 18 janvier 2024, le juge délégué par le président du tribunal a relevé le syndicat des copropriétaires de la caducité et redistribué l’affaire devant le 8ème chambre civile, section des charges de copropriété au fond et renvoyé l’affaire à la mise en état du 24 avril 2024. L’instance a été enrôlée sous le n° de RG 23/16438.

Citées suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mesdames [Z] [T] et [V] [T] n’ont pas comparu. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 avril 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 5 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défenderesses

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

* En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mesdames [Z] [T] et [V] [T] sont propriétaires des lots n°13 et 34 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2019, 24 septembre 2020, 11 mai 2021, 09 février 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mesdames [Z] [T] et [V] [T] est débiteur de 15.432,03 euros au titre des charges dues au 26 septembre 2023, 4ème appel de charges de l’année 2023 inclus.

Mesdames [Z] [T] et [V] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elles seront en conséquence condamnées au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, pour moitié chacune.

En application de l'article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires le 27 mai 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 4 avril 2023, date de signification de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 180 euros, correspondant au coût de la mise en demeure, au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mesdames [Z] [T] et [V] [T] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mesdames [Z] [T] et [V] [T] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 15 juillet 2019.

Il ressort en outre des pièces communiquées qu’une précédente procédure a déjà été engagée par le syndicat des copropriétaires qui a donné lieu à un désistement suite au paiement des débitrices.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mesdames [Z] [T] et [V] [T] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mesdames [Z] [T] et [V] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Mesdames [Z] [T] et [V] [T] qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    

Décision du 13 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 23/16438 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TZX

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mesdames [Z] [T] et [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

- 15.432,03 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 26 septembre 2023, 4ème appel de charges de l’année 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du4 avril 2023;

- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande en paiement de 180 euros au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mesdames [Z] [T] et [V] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mesdames [Z] [T] et [V] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 13 février 2025

La Greffière La Présidente