Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 12] [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 11]

N° RG 24/02582 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2IXD

Minute : 25/00128

SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Maître [R], avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 192

C/

Madame [M] [P] Représentant : M. [N] [O] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT [Adresse 3] [Localité 7]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Madame [M] [P] [Adresse 5] [Adresse 13] [Localité 9]

représentée par Monsieur [N] [O] (Fils), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 31 juillet 2008, l'OPH de [Localité 14] aux droits duquel vient l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à M. et Mme [P] un local à usage d'habitation situé, [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial de 259,06 euros outre une provision pour charges récupérables. Suite à des impayés de loyers, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023 a fait signifier à Mme [M] [P] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 314,46 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs..

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de : Constater l'acquisition des clauses résolutoires insérée aux contrats de location conclus entre les parties, Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [M] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec l'assistance de la force armée et d'un serrurier, si besoin est, des lieux dont il s'agit sis [Adresse 15], Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamner Mme [M] [P] à payer SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) la somme de 6 016,23 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés jusqu'au terme de juillet 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation jusqu'à parfait paiement, sauf à parfaire le jour de l'audience, Condamner Mme [M] [P] à payer à titre provisionnel à SEINE-SAINT-DENIS (OPH) à compter du 1er août 2024, une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat, Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise, Ordonner à Mme [M] [P] d'avoir à remettre à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH), sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, son attestation d'assurance contre les risques locatifs, Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, Condamner Mme [M] [P] à payer à SEINE-SAINT-DENIS (OPH) la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [M] [P] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d'exécution de la décision.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 7 novembre 2024.

A l'audience du 10 janvier 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 5 291,21 euros échéance de novembre 2024 incluse et a déclaré, le paiement du loyer ayant été repris, ne pas s'opposer à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [M] [P], qui s'est fait représenter par son fils, M. [N] [O], muni d'un pouvoir régulier n'a pas contesté la dette, mais a précisé qu'elle avait versé la somme de 700 euros le 9 janvier 2025 et la somme de 900 euros le 7 janvier 2025, produisant les justificatifs. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 150 euros par mois en plus du loyer. Elle s'est engagée à fournir en cours de délibéré son attestation d'assurance contre les risques locatifs.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. "

En l'espèce, au soutien de sa demande, le bailleur verse aux débats le bail signé le 31 juillet 2008, le commandement de payer délivré le 19 avril 2023 ainsi qu'un décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024, échéance de novembre incluse. Ce décompte mentionne un solde de 5 291,21 euros. Cependant, il ressort du décompte détaillé qu'il est facturé 12 fois à Mme [M] [Z] des frais pour " retard enquête " ou des " frais de dossiers " d'un montant de 7,62 euros. L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne rapporte pas la preuve de l'obligation de Mme [M] [P] à payer ces frais qui ne sont pas des loyers. Ils doivent donc être déduits de la somme due. Par ailleurs, Mme [M] [P] rapporte la preuve qu'elle a payé la somme de la somme de 700 euros le 9 janvier 2025 et la somme de 900 euros le 7 janvier 2025, Il convient de déduire ces sommes de la dette Ainsi, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 3 599,77 euros (5 291,21 - 91,44 euros - 1600 euros) échéance de novembre 2024 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [M] [P] à payer l'OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 3 599,77 euros, au titre de l'arriéré locatif échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la situation d'impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandé avec accusé de réception du 5 septembre 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu' " en cas de non-paiement de sommes dues à l'organismes loyers ou charges régulièrement appelées, d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. (déduction faite de l'APL) la contrat de location pourra, après examen du cas en liaison avec le service social de secteur, être résilié de plein droit à l'initiative de l'OPH, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. "

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 19 avril 2023 à Mme [M] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 314,46 euros, somme au moins égale à trois fois le montant mensuel du loyer. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 31 juillet 2008 est résilié à la date du 20 juin 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [M] [P] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 150 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'elle a commencé à apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [M] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [M] [P] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [M] [P] devra quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution et ce sans qu'il n'y ait lieud'assortir cette condamnation d'une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [M] [P] à quitter les lieux,

Dans l'hypothèse où Mme [M] [P] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 20 juin 2023, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l'attestation d'assurance sous astreinte

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

La locataire ne justifie pas avoir produit l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 19 avril 2023 et rappelée par la citation. En conséquence, il convient d'enjoindre à Mme [M] [P], de transmettre au propriétaire, sous astreinte, son attestation d'assurance contre les risques locatifs selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [P], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2023. La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que les frais d'exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Déclare recevable la demande de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 31 juillet 2008 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Mme [M] [P], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 20 juin 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [M] [P] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle 3 599,77 euros, au titre de l'arriéré locatif échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [M] [P] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [M] [P] à s'acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local à usage d'habitation situé [Adresse 6] de Mme [M] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il n'y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,

Condamne en ce cas, Mme [M] [P] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 20 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Ordonne à Mme [M] [P] de communiquer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT son attestation d'assurance garantissant les risques locatifs pour l'année en cours, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, Dit que faute de ce faire, celle-ci sera redevable passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 5 € par jour de retard à s'exécuter, Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive, Condamne Mme [M] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2023, mais ne comprendront pas les frais d'exécution forcée de la présente décision, Condamne Mme [M] [P] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 février 2025

Le Greffier Le Juge