Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [I] [M]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Guillaume LETAILLEUR

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06918 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N4O

N° MINUTE : 3

JUGEMENT rendu le 07 février 2025

DEMANDEUR Monsieur [X] [W] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE,

DÉFENDEUR Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06918 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N4O

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2023, M. [X] [E] a consenti un bail d'habitation à M. [I] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] 5ème étage droite, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2250 euros et d'une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4680 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [M] le 18 mars 2024.

Par assignation du 4 juillet 2024, M. [X] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir de M. [I] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 9360 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, M. [X] [E], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2024, s'élève désormais à 23860 euros. M. [X] [E] indique qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence de tout règlement depuis le mois de février 2024.

M. [I] [M] expose avoir cessé de travailler à la suite du décès de sa mère, pour des raisons de santé. Il s'engage à régler intégralement la dette au plus tard le 31 décembre 2024 faisant valoir avoir la possibilité de vendre des objets précieux.

Les parties ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [I] [M] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré pour confirmer ou non le règlement de la dette au plus tard le 17 janvier. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [E] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4680 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le locataire qui s’est engagé à régler la dette avant le 31 décembre 2024, à l’audience, n’en rapporte nullement la preuve.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [X] [E] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant d'ores et déjà autorisée par la présente décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [X] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er novembre 2024, M. [I] [M] lui devait la somme de 23860, 42 euros, soustraction faite des frais de procédure. Autorisés à produite une note en délibéré au plus tard le 17 janvier 2024, le bailleur a communiqué un décompte actualisé à la date du 8 janvier 2025 ne faisant pas apparaitre le moindre règlement depuis l'audience du 22 novembre 2024.

M. [I] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 23860,42 euros sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 4680 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4680 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2340 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [E] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [X] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 novembre 2023 entre M. [X] [E], d'une part, et M. [I] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] 5ème étage droite est résilié depuis le 16 mai 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [I] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] 5ème étage droite ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte

DIT n'y avoir lieu à astreinte

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2340 euros par mois, à la date du 1er novembre 2024,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à M. [X] [E] la somme de 23860 euros (vingt-trois mille huit cent soixante euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 4680 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4680 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à M. [X] [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 et celui de l'assignation du 4 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE