Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/02213

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

[W] [H] [F] [G] [F]

ET :

[V] [E]

Débats à l'audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le : à M et Mme [F]

copie le : à Mme [E] à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [H] [F], demeurant [Adresse 2] non comparant

Monsieur [G] [F] [Adresse 2] comparante

D'une Part ;

ET :

Madame [V] [E] née le 17 Avril 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] comparante

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 août 2021, Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] ont loué à Madame [E] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 560 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2024 remis à étude, Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] ont fait délivrer à Madame [E] [V] un commandement de payer la somme de 2375,95 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2024 délivré à étude, Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] ont fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demandent de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 23 mars 2024, - condamner la locataire ainsi que tous occupants de leur chef à quitter sans délai les lieux, - autoriser le bailleur à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, - faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier, - condamner la locataire à payer la somme de 3920 euros au titre des loyers et charges impayés, - condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, - condamner la locataire à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'Indre et Loire le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [F] [W]-[H] n'a pas comparu et n'était pas représenté. Madame [F] [G], comparante, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4480 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 octobre 2024, terme du mois d’ octobre inclus. Elle ne s'oppose pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [E] est présente. Elle sollicite des délais de paiement et précise qu’elle a payé a somme de 4815 euros et 11 centimes le 04 octobre 2024, qui doivent se déduire de sa dette. En ce sens, elle produit le dernier décompte de l’huissier actualisé.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 21 juin 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’ils sont bailleurs personnes physiques et ne sont pas tenus d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 11 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 23 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mars 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies, et notamment au décompte de l’huissier en date du 04 octobre 2024 dont il convient de soustraire les sommes liées aux dépens, qu’au 10 octobre 2024, la dette de Madame [E] [V] s’élève à la somme de 2464,89 euros (2240 + 5040 – 4815,11) et non pas 4480 euros comme indiqué par Madame [F] [G] à l'audience.

Madame [E] [V] est par conséquent condamnée au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [E] [V], présente à l'audience, demande des délais de paiement. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, un versement de 4815,11 euros étant intervenu en septembre 2024, le décompte du 04 octobre 2024 du commissaire de justice en attestant.

Compte tenu de ces éléments, Madame [E] [V] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non-respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Dans cette hypothèse, Madame [E] [V] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que Madame [E] [V] est autorisée à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [V] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G].

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l'absence de justificatif d'engagement de frais autres que ceux compris dans les dépens, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2021 entre Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] , d’une part, et Madame [E] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 mars 2024;

CONDAMNE Madame [E] [V] à verser à Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] la somme de 2464,89 euros (deux mille quatre cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-neuf centimes) (décompte arrêté au 10 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Madame [E] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros (soixante-dix euros) chacune et précise que la 36ème et dernière mensualité aura pour objet de solder la dette en principal et intérêts selon le montant restant dû ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Madame [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [E] [V] soit condamnée à verser à Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application de ces dispositions les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [E] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [W]-[H] et Madame [F] [G] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,