Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal Judiciaire site des Tintelleries [Adresse 3] [Localité 6] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 10]

N° RG 24/01056 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754GQ

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

[T] [G]

C/

[X] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [T] [G] né le 13 Novembre 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [P] né le 25 Mai 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] comparant

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01056 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754GQ et plaidée à l'audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2018, M. [G] a consenti un bail d’habitation à M. [P] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7510,00 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, M. [G] a ensuite assigné M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de :

condamner le défendeur à payer la somme de 8240,00 euros à titre de loyers et charges arrêté au mois de mai 2024 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait le défendeur est occupant sans droit ni titre ; condamner le défendeur à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; ordonner en conséquence l’expulsion immédiate des lieux loués du défendeur de sa personne, de ses biens, de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin avec le concours de la force publique ; d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; condamner le défendeur au paiement d’une somme de 230,00 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner le défendeur au paiement d’une somme de 455,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 3 octobre 2024, M. [G] maintient l'intégralité de ses demandes à l’exception de sa demande de dommages et intérêts et de celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève désormais à 9452 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [P] sollicite des délais de paiement pour régler sa dette. Il déclare avoir rendu les clés du logement le 1er octobre 2024. Il indique qu’il est logé par un ami et n’a qu’une autre dette (un crédit contracté pour sa fille).

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7510 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire déclare à l’audience avoir restitué le logement le 1er octobre 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la résiliation. De même, il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette mais il n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience. Dès lors, il ne pourra obtenir des délais de paiement non suspensifs de la résiliation sur une durée de 36 mois, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail s’est donc trouvé résilié le 2 mai 2024.

En raison de la restitution des lieux, il n’y a pas lieux d’ordonner l’expulsion du locataire et de statuer sur le séquestre des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 730,00 euros, du 2 mai 2024 et jusqu’au 1er octobre 2024, date de la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [G] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [P] lui devait la somme de 9452,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre incluse.

Toutefois, il produit uniquement sa taxe d’ordures ménagères 2024, de sorte que seule la somme de 202,00 euros est justifiée au titre de la régularisation de cette taxe.

M. [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 9069,00 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date de l’assignation sur la somme de 7864,00 euros (après déduction des charges non justifiées) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par le demandeur au soutien de cette prétention exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance. 

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [P] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette et propose en ce sens de régler la somme mensuelle de 400 euros.

Au vu de l’accord du bailleur pour l’octroi de tels délais et du diagnostic social et financier, des délais de paiement seront accordés à M. [P], selon les modalités ci-après précisées.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 juin 2018 entre M. [G], d’une part, et M. [P] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 2 mai 2024,

CONDAMNE M. [P] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 730 euros à compter du 2 mai 2024 et jusqu’au 1er octobre 2024,

CONDAMNE M. [P] à payer à M. [G] la somme de 9069,00 euros (neuf mille soixante-neuf euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères de 2024) arrêté au 30 septembre 2024, échéance de septembre incluse, dépôt de garantie non déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 7864,00 euros (sept mille huit cent soixante-quatre euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] à se libérer de sa dette en 21 mensualités de 400,00 euros et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 19 juin 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,