Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Localité 3] JUGEMENT DU 11 Octobre 2024

N° RG 24/05107 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LDCJ

Jugement du 11 Octobre 2024 N° : 24/612

[L] [E]

C/

[Y] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [C] Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [E] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [C] [Adresse 1] RDC [Localité 4] comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 1er février 2022, M. [L] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1860 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [C] le 16 avril 2024.

Par assignation du 5 juillet 2024, M. [L] [E] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 2480 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 6 septembre 2024, M. [L] [E], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 1860 euros.

Présent à l’audience, M. [Y] [C] a déclaré avoir repris le paiement de son loyer courant et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement pour apurer sa dette. Il a proposé le versement de la somme de 100€ en plus de son loyer courant.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

A l’audience, les parties ont été autorisées à faire une note en délibéré pour permettre notamment à M. [Y] [C] de justifier de la souscription d’une assurance logement.

Par note en délibéré parvenue le 27 septembre 2024, M. [L] [E] a produit un décompte actualisé de la créance et maintenu ses demandes initiales soulignant que l’attestation d’assurance produite par M. [Y] [C] laissait à penser que le logement n’était pas assuré antérieurement à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 avril 2024.

Par note en délibéré, M. [Y] [C] a produit une attestation d’assurance pour le logement couvrant la période du 6 septembre 2024 au 31 mars 2025, soit pour une période postérieure à la date de délivrance du commandement de payer. Or s’il est possible de produire tardivement l’attestation d’assurance, la souscription du contrat d’assurance locative doit avoir été effectuée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. M. [Y] [C] avait donc jusqu’au 11 mai 2024 pour souscrire une assurance locative et éventuellement en justifier tardivement. En l’état des seules pièces versées aux débats, il convient de constater que M. [Y] [C] ne justifie pas de l’assurance de son logement dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2024.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction des délais prévus aux articles L.412-1 et L. 412-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et à l’issue de la trêve hivernale.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [L] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2024, M. [Y] [C] lui devait la somme de 1860 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [Y] [C] a reconnu la dette dans son principe et son montant. il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 1 343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

M. [Y] [C] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, exposant percevoir un salaire d’environ 2 000€ par mois, rembourser des prêts à la consommation pour un montant total mensuel de 180€ et accueillir en résidence alternée ses deux enfants.

Au regard de ces informations et du montant de la dette, il convient d’accorder à M. [Y] [C] des délais de paiement conformément aux modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [E] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [L] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [Y] [C] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 10 avril 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022 entre M. [L] [E], d’une part, et M. [Y] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 11 mai 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2022 entre M. [L] [E], d’une part, et M. [Y] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 11 mai 2024,

ORDONNE à M. [Y] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à M. [L] [E] la somme de 1860 euros (mille huit cent soixante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024,

AUTORISE M. [Y] [C] à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 103€ chacune, sous réserve des paiements intervenus en cours de procédure, et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à M. [L] [E] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et celui de l'assignation du 5 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge