Demande formée par le bailleur ou le preneur relative à la poursuite ou au renouvellement du bail

N° RG 22/03315 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LQH2

N° Minute :

C2

Notification par LRAR

aux parties :

le :

copies exécutoires délivrées

aux avocats :

le :

Me Sarah IVANOVITCH

la SELARL CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ème CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRET DU MARDI 26 SEPTEMBRE 2023

Appel d'une décision (N° RG 51-19-003)

rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de ROMANS SUR ISERE

en date du 18 août 2022

suivant déclaration d'appel du 07 Septembre 2022

APPELANT :

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Sarah IVANOVITCH, avocat au barreau de VALENCE substituée par Me SCHOLAERT, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES :

Monsieur [B] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Vincent BARD de la SELARL CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÈRE :

Mme Emmanuèle CARDONA, présidente,

Mme Anne-Laure PLISKINE, conseiller,

Monsieur Laurent GRAVA, conseiller,

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2023, Emmanuèle CARDONA, présidente, a été entendue en son rapport,

Assisté lors des débats de Caroline BERTOLO, greffière,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendus en leurs explications ;

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS

Par requête en date du 17 octobre 2019 M. [B] [I] a sollicité la convocation de M. [Y] [H] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Romans sur Isère, afin de contester le congé qui lui a été délivré le 17 juin 2019.

A l'audience, M. [B] [I], fils du demandeur est intervenu volontairement à la procédure.

Les demandeurs indiquent que M. [B] [I] est titulaire d'un bail écrit portant sur la parcelle [Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 2], signé par M. [U] [H] et contestent la validité du congé délivré par M. [Y] [H].

Par jugement du 18 août 2022 le tribunal paritaire des baux ruraux de Romans-sur-Isère a :

prononcé la nullité du congé délivré le 17 juin 2019,

autorisé M. [B] [I] à transmettre à son fils [B] le bail portant sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6] lieudit [Adresse 4] à [Localité 2],

condamné M. [H] à payer à MM [I] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [H] aux dépens,

débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

M. [H] a interjeté appel de la décision le 8 septembre 2022, intimant MM [I].

Par ses conclusions d'appelant n°2, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs il demande à la cour de :

annuler le jugement,

débouter M. [B] [I] de sa demande de prolongation de bail rural,

dire le bail rural résilié à compter du premier défaut de paiement,

dire que M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019,

ordonner l'expulsion de M. [I],

condamner M. [I] au paiement d'une indemnité d'occupation de 800 euros par an à compter du 1er janvier 2019, jusqu'au 31 décembre 2022,

condamner M. [I] à payer une somme de 800 euros par an, à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au départ effectif au titre d'indemnité d'ocupation illégale,

débouter M. [B] [I] de ses demandes,

condamner M. [B] [I] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il soutient :

- que le bail rural conclu entre M. [I] et M. [H] [U] n'a été que verbal,

- que le congé délivré le 17 juin 2019 est un congé pour reprendre, fondé sur l'article L 411-58 du code rural,

- que son cousin [U] [H] lui a fait donation de la parcelle louée le 8 juin 2019 et qu'il avait donc bien qualité pour délivrer le congé,

- qu'il remplit bien toutes les conditions pour la reprise,

- que M. [B] [I] ne lui a jamais réglé le fermage depuis juin 2019 et a donc perdu le droit de céder son bail,

- que M. [B] [I] ne justifie pas prendre sa retraite dans les cinq ans et ne peut donc bénéficier d'une demande de prolongation du bail,

- qu'il n'a jamais été sollicité par la cession de bail au fils de M. [I],

- que la preuve de la participation du fils à l'exploitation de son père n'est pas rapportée.

Les consorts [I] demandent à la cour de :

confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

rejeter les demandes de l'appelant,

à titre subsidiaire, autoriser M. [I] à solliciter la prorogation de son bail jusqu'à la date de sa retraite effective,

condamner M. [H] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent :

- que l'existence de son bail n'est pas contestée, qu'il soit écrit ou verbal,

- que le congé délivré ne correspond pas aux prescriptions de l'article L 411-47 et suivants, notamment en ce qui concerne l'habitation de M. [Y] [H] à compter de l'exploitation, les moyens financiers dont il dispose ainsi que le matériel,

- que M. [H] ne justifie pas être en conformité avec le contrôle des structures,

- que la demande de transmission du bail à son fils n'a pas à être précédée d'une démarche amiable,

- qu'il justifie remplir toutes les conditions et avoir payé son fermage,

- qu'il peut également prétendre à titre subsidiaire, à la prorogation de son bail jusqu'à la prise effective de la retraite.

MOTIFS

- sur la nullité du congé

Pour prononcer la nullité du congé délivré à M. [B] [I] le 17 juin 2019 le tribunal paritaire des baux ruraux a retenu que si M. [Y] [H] justifiait bien de sa qualité de donataire et donc de sa qualité pour faire délivrer le congé et s'il indiquait bien dans le congé souhaiter continuer habiter son adresse actuelle, soit [Adresse 3] à [Localité 2], il ne justifiait pas satisfaire aux obligations relatives au contrôle des structures de l'article L 411-59 du code rural, puisque par arrêté préfectoral du 13 août 2021, l'autorisation d'exploiter la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située à [Localité 2], dont il est propriétaire, lui avait été refusée.

Il résulte des dispositions de l'article L 411-47 du code rural, que le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extra-judiciaire.

À peine de nullité, le congé doit :

- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur,

- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire devant exploiter le bien loué, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris,

- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

En l'espèce, M. [H] justifie bien avoir qualité pour faire délivrer le congé, puisqu'il produit une attestation notariée démontrant la donation à son profit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] à [Localité 2], le 8 juin 2019.

MM. [I] ne sauraient non plus soutenir que le congé n'indique pas précisément l'adresse occupée après la reprise, alors que M. [H] y énonce bien qu'il continuera à résider à son adresse actuelle, [Adresse 3] à [Localité 2].

La nullité du congé ne saurait donc être prononcée de ce fait.

Il résulte cependant des dispositions de l'article L 411-58 du code rural qu'un congé pour reprise ne peut être validé sans vérification de la conformité avec le contrôle des structures.

En l'espèce, par arrêté du 13 août 2021 le préfet de région a refusé à M. [H] l'autorisation d'exploiter la parcelle louée à M. [I].

En cause d'appel M. [H] ne produit pas d'autre élément et n'est donc toujours pas titulaire d'une autorisation d'exploiter. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 17 juin 2019.

- sur la transmission du bail

Il résulte des dispositions de l'article L 411-35 du code rural que toute cession de bail est interdite, sauf avec agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés.

Ce texte n'impose aucune démarche amiable préalable à la saisine du tribunal.

Pour autoriser M. [B] [I] à transmettre à son fils [B] [I] le bail portant sur la parcelle [Cadastre 6] à [Localité 2], le tribunal a retenu :

- que le preneur démontrait avoir été diligent et de bonne foi en réglant régulièrement les fermages et que M. [H] ne démontrait pas sa mauvaise foi,

- que le cessionnaire M. [B] [I] était inscrit en qualité de chef d'exploitation auprès de la MSA et remplissait les conditions pour se consacrer à l'exploitation de la parcelle litigieuse,

- qu'un descendant n'est pas soumis à la condition de participation à l'exploitation de son père,

- que l'arrêté préfectoral du 13 août 2021 faisait état de la demande d'exploitation de M. [I] pour la parcelle [Cadastre 6] et indiquait qu'elle n'est pas soumise au régime d'autorisation d'exploiter.

S'agissant donc de la demande de cession du bail, en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.

En cause d'appel, M. [H] ne démontre pas plus le défaut de paiement des loyers.

La cour, adoptant la motivation du tribunal, confirmera l'autorisation octroyée à M. [B] [I] de céder à son fils [B] [I] le bail portant sur la parcelle [Cadastre 6] lieudit [Adresse 4] à [Localité 2].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute M. [H] de ses demandes,

Condamne M. [Y] [H] à payer à MM. [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [H] aux dépens de l'instance d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE