Décision 1ere chambre section 1

08/04/2019 ARRÊT N°129 N° RG 16/02125 - N° Portalis DBVI-V-B7A-K6CO CM/CD Décision déférée du 12 Avril 2016 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 14/00521 M. SERNY S... Q... SAS ICA PATRIMOINE SCP K... G... Q... L... M... Z... R... C/ P... J... X... E... épse J... D... W... SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE SNC MANDILLET INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF *** APPELANTS Monsieur S... Q... [...] Représenté par Me Robert RIVES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Olivier KUHN de la SCP FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE SAS ICA PATRIMOINE [...] Représentée par Me Hélène PONS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Philippe NETTO de la SCP FIELD FISHER WATERHOUSE FRANCE LLP, avocat plaidant au barreau de PARIS SCP K... G... Q... L... M... Z... R... prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [...] Représentée par Me Robert RIVES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Olivier KUHN de la SCP FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE INTIMES Monsieur P... J... [...] Représenté par Me Vincent ROBERT de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame X... E... épouse J... [...] Représentée par Me Vincent ROBERT de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame D... W... [...] Représentée par Me Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE [...] Représentée par Me Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE SNC MANDILLET prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...] Représentée par Me Francis NIDECKER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 3 Septembre 2018 en audience publique, devant la Cour composée de : C. BELIERES, président C. ROUGER, conseiller C. MULLER, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : C. PREVOT ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

******* EXPOSÉ DU LITIGE La SAS ICA PATRIMOINE a reçu de la SNC MANDILLET mandat de commercialiser le programme immobilier de 135 logements dénommé '[...]' en cours de réalisation par celle-ci à [...], au sein d'un ensemble immobilier plus vaste dénommé '[...]'. Suite à un démarchage à domicile, M. P... J... et son épouse Mme X... E..., demeurant ensemble à [...], ont, sur proposition de la SAS ICA PATRIMOINE, réalisé un investissement immobilier locatif dans cette résidence services seniors répondant aux exigences du label BBC (bâtiment basse consommation), éligible au dispositif de défiscalisation «SCELLIER BBC», selon les modalités suivantes : - selon contrat préliminaire de réservation en date du 26 mars 2011, procuration pour acquérir reçue le 21 octobre 2011 par Me François C..., notaire associé à [...], au profit de tous clercs ou employés de la SCP de notaires T... K... G... Q... L... M... Z... R... située à [...], acte authentique de vente reçu le 27 octobre 2011 par Me S... Q..., notaire associé au sein de cette SCP, et rectificatif établi le 14 novembre 2011 par ce dernier, ils ont acquis en l'état futur d'achèvement de la SNC MANDILLET au prix «acte en mains» de 185300 euros un appartement de type 2 avec balcon au [...] portant les numéros 212 et 43 au plan et constituant désormais les lots n°29 et 270 (au lieu de 239 comme indiqué dans l'acte initial) de l'ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par ce même notaire le 25 octobre 2011 - selon offre préalable reçue le 31 août 2011 et acceptée le 11 septembre 2011, ils ont obtenu de la SA BNP PARIBAS Personal Finance (BNP PARIBAS PF) un prêt du même montant destiné à financer cette acquisition, remboursable après une période d'utilisation de 24 mois et une période de différé de 3 mois en 228 mensualités au taux d'intérêt de 4,45 % l'an révisable sur la base du taux interbancaire à 3 mois et garanti par l'engagement de caution solidaire de la SA CNP CAUTION en faveur de Mme X... J... et par la délégation au prêteur du bénéfice de l'adhésion de M. P... J... au contrat d'assurance collective souscrit par la SAS ICA PATRIMOINE auprès de la SA GENERALI VIE pour les risques décès et PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) - selon mandat de gérance en date du 15 décembre 2011, ils ont confié la gestion locative du bien à la SARL ELYADE, qui s'est engagée à trouver un premier locataire dès le lendemain de la signature du procès-verbal de livraison et, à défaut, à leur verser pendant 12 mois un revenu foncier de substitution égal au loyer mensuel hors charges d'un montant de 525 euros, et ont adhéré au contrat d'assurance souscrit par celle-ci auprès de la SA SÉRÉNIS ASSURANCES pour les risques loyers impayés, détériorations immobilières, protection juridique, vacance de locataire et différentiel de loyer. La livraison est intervenue le 31 janvier 2013 avec réserves qui ont été levées et le bien a été donné à bail d'habitation pour trois ans à effet du 21 juin 2013 moyennant un loyer mensuel hors charges de 525 euros à Mme Y... U..., retraitée, qui a fourni un garant personne physique, les acquéreurs ayant alors renoncé à l'assurance garantie locative non cumulable avec ce cautionnement en vertu de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion dite loi MOLLE. Informés courant septembre 2013 par le gestionnaire de l'ouverture de la résidence à une clientèle plus jeune pour pallier l'insuffisance des revenus des prospects seniors et permettre une location plus rapide des logements vacants, les acquéreurs ont indiqué y être opposés. Par actes d'huissiers en date des 24, 29 et 30 janvier 2014, publiés au service de la publicité foncière de TOULOUSE le 3 juillet 2014, volume 2014P n°[...], les époux P... et X... J... ont fait assigner la SNC MANDILLET, la SASU ICA PATRIMOINE, la SA BNP PARIBAS PF, Me S... Q..., la SCP K... G... Q... L... M... Z... R... et Mme D... W... devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE afin d'obtenir, au principal, l'annulation du contrat de réservation et/ou de l'acte authentique de vente aux torts du vendeur et du démarcheur, subsidiairement la résolution de la vente aux torts du démarcheur ou, à défaut, sa condamnation à des dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil, ainsi que la résolution subséquente du prêt et la condamnation solidaire du notaire, de la SCP dont il est membre et de la secrétaire notariale les ayant représentés à l'acte de vente en vertu de la procuration pour acquérir à réparer les préjudices subis. Par jugement en date du 12 avril 2016, le tribunal a, au visa des articles L121-25 du code de la consommation et L271-1 du code de la construction et de l'habitation : - déclaré l'action recevable contre toutes les parties à l'exception de Mme D... W... et mis celle-ci hors de cause - prononcé la nullité de la vente, restitué la propriété du bien à la SNC MANDILLET, ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de TOULOUSE et ordonné la restitution aux époux J... du prix de 185 300 euros outre les intérêts, sauf à le déléguer partiellement à la SA BNP PARIBAS PF à hauteur du solde dû au titre du capital prêté après compensation - corrélativement, prononcé la nullité du prêt, dit que les époux J... sont restituables envers la SA BNP PARIBAS PF des sommes effectivement versées par la banque en exécution des emprunts (et remises à la SCI), sauf à opérer compensation avec les sommes qu'elle doit leur restituer, à savoir toutes celles remboursées dans les conditions du contrat en principal, intérêts, frais de dossier, frais de constitution de garantie et primes d'assurance groupe, annulé l'adhésion des époux J... à l'assurance groupe, dit que le bénéfice en est, en tant que de besoin, transféré à la banque et maintenu les garanties hypothécaires jusqu'à complet règlement de la créance de la SA BNP PARIBAS PF - déclaré aussi la SNC MANDILLET, Me Q... relevé par la SCP dont il est membre et la SAS ICA PATRIMOINE co-responsables de l'annulation du prêt et des préjudices qui en résultent, enjoint à Me Q... relevé par la SCP dont il est membre et à la SAS ICA PATRIMOINE sur le fondement de l'article 1382 du code civil de garantir in solidum la restitution par la SNC MANDILLET aux époux J... du prix incluant le coût de l'acte de vente et de ses accessoires en principal et intérêts, dit que les garants disposeront contre la SNC MANDILLET d'un recours à hauteur de toutes les sommes payées en son acquit et entre eux d'un recours devant conduire à supporter chacun à part égale la part que la SNC MANDILLET ne pourrait pas personnellement assumer, enjoint à la SNC MANDILLET, à Me Q... relevé par la SCP dont il est membre et à la SAS ICA PATRIMOINE sur le fondement de l'article 1382 du code civil de payer in solidum aux emprunteurs une indemnité de 19425 euros au titre du préjudice financier et une indemnité de 2 000 euros au titre du préjudice moral et à la banque une indemnité de 33922,13 euros et dit que les co-responsables se répartiront entre eux la charge du paiement des indemnités dues à la banque (33 922,13 euros) et aux époux J... (21 425 euros) à raison de 50 % pour le notaire et la SCP dont il est membre, de 25 % pour la SAS ICA PATRIMOINE et de 25 % pour la SNC MANDILLET - déclaré aussi Me Q... et la SAS ICA PATRIMOINE co-responsables in solidum d'un préjudice moral de 2 000 euros subi par les acquéreurs, enjoint par conséquent à ceux-ci de payer cette somme aux époux J... et enjoint à la SNC MANDILLET de payer aux époux J... une indemnité de 2 000 euros en réparation des préjudices moraux et tracas - enjoint à la SNC MANDILLET de payer aux époux J... une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à d'autre application de ce texte et condamné la SNC MANDILLET aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Me I... - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que : - le contrat de réservation, qui ne respecte pas les formes exigées par les articles L121-23 à L121-26 et R121-4 à R121-6 du code de la consommation en matière de démarchage à domicile dans la mesure où le formulaire détachable de rétractation réunit sur la même face l'adresse d'envoi et les modalités d'annulation de la commande et comporte sur l'autre face, où auraient dû figurer ces modalités d'annulation, des stipulations contractuelles sans rapport avec la faculté de rétractation, est nul et n'a donc pas fait courir le délai de rétractation de sept jours prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation - la procuration pour acquérir du 19 octobre 2011, qui donne pouvoir au mandataire de déclarer dans l'acte de vente que le mandant a renoncé au droit de rétractation initial, a reçu le projet d'acte authentique et a renoncé au délai d'un mois prévu par l'article R261-30 du code de la construction et de l'habitation et qui précise que l'acte de vente ne pourra être signé que lorsque l'acquéreur aura (au futur) reçu le projet d'acte authentique, dont l'envoi à la date du 19 octobre 2011 est un fait matériel contesté que les termes de la procuration ne permettent pas de vérifier, ainsi que le règlement de copropriété (et non un simple projet), qui n'a été signé que deux jours avant l'acte authentique, n'emporte pas renonciation à la nullité résultant du non-respect des conditions du démarchage à domicile - si tant est qu'il ait été envoyé, le projet d'acte de vente ne peut être considéré comme valable dès lors qu'il n'a pu être accompagné du règlement de copropriété établi le 25 octobre 2011, entre la procuration et l'acte authentique de vente, de sorte que les acquéreurs, à supposer qu'ils aient été avisés dès cette date de la signature du règlement de copropriété, n'ont pas eu matériellement la possibilité de comparer la consistance du bien telle que promise dans le contrat de réservation avec celle qui sera publiée et n'ont ainsi pas valablement renoncé à l'article R261-30 susvisé qui impartit un délai d'un mois entre la prise de connaissance du projet d'acte et la vente, que le délai de rétractation de sept jours prévu par l'article L271-1 susvisé n'a, en l'absence de contrat préliminaire de réservation, pu courir qu'à compter de la remise du projet d'acte complet incluant le règlement de copropriété, laquelle était juridiquement impossible avant le 25 octobre 2011, et que l'acte authentique de vente signé avant l'expiration de ce dernier délai est lui-même nul - le lien de subordination de Mme D... W... envers l'étude notariale exclut toute responsabilité personnelle de sa part - les deux fautes commises par le notaire, consistant à n'avoir pas analysé le contrat de réservation et vérifié, ou fait vérifier par le notaire chargé de recevoir la procuration, sa validité au regard de la législation sur le démarchage à domicile et à recevoir l'acte authentique alors que l'acquéreur ne pouvait avoir eu connaissance d'un projet d'acte complet et que le délai de sept jours imparti par l'article L271-1 n'était pas expiré, engagent sa responsabilité in solidum avec le vendeur au titre des conséquences de l'annulation de la vente pour les acquéreurs comme pour le prêteur et l'obligent à garantir le remboursement du prix par le vendeur insolvable - l'irrégularité du contrat de réservation pour violation des formes requises en matière de démarchage à domicile, commise par la SAS ICA PATRIMOINE mandatée par la SNC MANDILLET, a contribué aux erreurs du notaire, qui a pu croire, à tort, que le délai de l'article L271-1 était purgé, et à l'annulation de la vente. Suivant déclaration en date du 26 avril 2016, Me S... Q... et la SCP K... G... Q... L... M... Z... R... ont relevé appel de ce jugement sauf à l'égard de Mme D... W..., avant de conclure le 6 juillet 2016. Suivant déclaration en date du 13 mai 2016, la SAS ICA PATRIMOINE a relevé appel de ce jugement à l'égard de toutes les parties, avant de conclure le 8 août 2016. Suivant déclaration en date du 7 juin 2016, Mme D... W... a relevé appel de ce jugement à l'égard des époux P... et X... J..., avant de se désister de son appel le 23 juin 2016. Les deux premières instances d'appel ont été jointes le 11 août 2016, tandis que le désistement d'appel de Mme D... W... emportant extinction de la troisième instance d'appel et dessaisissement de la cour a été constaté le 30 juin 2016. Par ordonnance en date du 3 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a suspendu l'exécution du contrat de prêt liant les époux P... et X... J... à la SA BNP PARIBAS PF jusqu'à l'issue du litige relatif au contrat de vente en l'état futur d'achèvement les liant à la SNC MANDILLET et a réservé les dépens. L'affaire, fixée pour être plaidée à l'audience du 18 juin 2018, a été renvoyée au 3 septembre 2018 et la clôture a été reportée au 14 août 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du contrat préliminaire de réservation Dans la mesure où le contrat préliminaire de réservation conclu le 26 mars 2011 fait suite à un démarchage à domicile et où, à cette date, les ventes immobilières en l'état futur d'achèvement ne comptaient pas parmi les activités pour lesquelles le démarchage faisait l'objet d'une réglementation par un texte législatif particulier au sens du premier alinéa de l'article L121-22 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à la loi 2014-344 du 17 mars 2014 et applicable en la cause, ce contrat était soumis aux dispositions d'ordre public des articles L121-23 à L121-29 du même code régissant le démarchage, ce qui n'est, d'ailleurs, contesté ni par la SA ICA PATRIMOINE ni par la SNC MANDILLET. Selon l'article L121-23, l'exemplaire du contrat remis au client lors de sa conclusion devait comporter, à peine de nullité, diverses mentions, dont les suivantes : 6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l'intérêt et le taux effectif global de l'intérêt déterminé dans les conditions prévues à l'article L313-1 ; 7° Faculté de renonciation prévue à l'article L121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L121-23, L121-24, L121-25 et L121-26. Toutefois, le contrat préliminaire prévu à l'article L261-15 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas une promesse de vente, mais un contrat sui generis, distinct et autonome du contrat de vente d'immeuble à construire, par lequel le promoteur s'engage à réserver au souscripteur, en contrepartie d'un dépôt de garantie, une partie d'un ensemble immobilier qu'il se propose de construire, il n'est pas assujetti à l'obligation édictée par l'article L121-23 6° in fine d'indiquer les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, le taux d'intérêt nominal et le taux effectif global, mais uniquement à celle, spécifique à ce type de contrat et édictée par l'article R261-26 du code de la construction et de l'habitation, d'indiquer, s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice, leur montant, leurs conditions et le nom du prêteur, étant rappelé que l'obligation d'indiquer au contrat préliminaire si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier n'a été introduite que par la loi 2011-525 du 17 mai 2011 ayant modifié l'article L312-15 ancien dudit code. Or le contrat de réservation litigieux, qui mentionne seulement que 'le RÉSERVATAIRE déclare son intention de solliciter un ou plusieurs prêts pour le financement de son opération' et 's'oblige à transmettre au vendeur les documents nécessaires à la constitution du dossier bancaire dans les 10 jours de la date du présent contrat sous peine de rendre caduque les présentes', ne contient aucun engagement du réservant à faire obtenir ou transférer un prêt au réservataire. Dès lors, l'absence de mention expresse du montant du prêt envisagé par les époux P... et X... J..., montant qui ne se déduit que de leur apport personnel nul, des conditions de ce prêt autres que son caractère amortissable et du nom du prêteur, éléments qui n'ont été connus que lorsque l'un des partenaires bancaires sollicités par la SA ICA PATRIMOINE, à savoir la SA BNP PARIBAS PF, a accepté d'apporter son concours financier et émis l'offre de prêt du 24 août 2011 qui a été ensuite acceptée par les acquéreurs, ne saurait entraîner l'annulation du contrat de réservation. S'agissant de la faculté de renonciation instituée par l'article L121-25 du code de la consommation, offerte dans un délai de sept jours à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, sans possibilité pour le client démarché d'abandonner ce droit par une clause du contrat, le contrat de réservation litigieux reproduit de façon apparente le texte intégral des articles L121-23, L121-24, L121-25 et L121-26 et intègre, sous l'intitulé 'ANNULATION DE COMMANDE 'CODE DE LA CONSOMMATION, ART. L.121-23 A L.121-26"', un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de cette faculté. Toutefois, les mentions de ce formulaire détachable ne sont pas exactement celles exigées par l'article R121-5 du même code, comme cela est détaillé dans les conclusions des époux P... et X... J..., même si elles ne s'en écartent guère en substance. En outre, il réunit sur la même face ces mentions et l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé, alors que cette adresse aurait dû figurer sur l'autre face en vertu de l'article R121-4, et comprend sur l'autre face le rappel des dispositions des articles L271-1, L271-2 et R261-25 du code de la construction et de l'habitation, alors que l'article R121-6 interdit d'y porter d'autres mentions que celles prévues aux articles R121-4 et R121-5 et des références d'ordres comptables. Il ne répond donc pas aux conditions de forme que doit remplir le formulaire détachable prévu par l'article L121-24 du code de la consommation. Au surplus, l'existence de la faculté de renonciation prévue à l'article L121-25 du code de la consommation et les conditions d'exercice de cette faculté ne sont pas rappelées sans équivoque au contrat de réservation dont l'article 7 'Faculté de Rétractation' stipulant que 'le RÉSERVATAIRE peut se rétracter et annuler sa commande jusqu'à l'expiration du délai de 7 jours, décompté à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec AR, par laquelle le RÉSERVANT lui notifiera le présent contrat signé par son représentant légal' fait plutôt référence au délai de rétractation de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception notifiant l'acte à l'acquéreur. Le contrat de réservation du 26 mars 2011 est donc entaché d'irrégularités de nature à entraîner sa nullité, indépendamment de toute preuve d'un grief, étant relevé que, si la méconnaissance des dispositions des articles L121-21 et suivants du code de la consommation, édictées dans l'intérêt des personnes démarchées à domicile, est sanctionnée par une nullité relative, il n'est pas soutenu que les époux P... et X... J... auraient renoncé à se prévaloir de cette nullité. En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité de ce contrat. Sur la nullité de l'acte authentique de vente L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur à l'époque des faits, dispose : - en son premier alinéa, que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte - en son deuxième alinéa, que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise et que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes - en son troisième alinéa, que, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation et que, dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret - en son quatrième alinéa, que, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse - en son cinquième alinéa, que, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas et qu'en aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. Si la nullité du contrat préliminaire prévu à l'article L261-15 du même code est, compte tenu du caractère facultatif et autonome de ce contrat, sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente, elle place les acquéreurs dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L271-1. En outre, l'article R261-30 du même code oblige le réservant à notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte, mais cette formalité n'est pas prescrite à peine de nullité et l'acquéreur peut, après avoir signé un document comportant renonciation expresse à ce délai, valablement conclure la vente avant son expiration. Enfin, l'article L261-11 du même code prévoit, en son avant-dernier alinéa, que le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat et doit lui être communiqué préalablement, toute clause contraire à cette disposition étant réputée non écrite par l'article L261-16. En l'espèce, du fait de nullité du contrat de réservation du 26 mars 2011, les époux P... et X... J... bénéficiaient, en application du cinquième alinéa de l'article L271-1, d'un délai de réflexion incompressible de sept jours courant à compter du lendemain, soit de la première présentation de la lettre recommandée de notification du projet d'acte de vente, soit de la remise de ce projet par le notaire, sans que ce texte exige la communication simultanée du règlement de copropriété. La procuration pour acquérir reçue devant notaire le 21 octobre 2011, par laquelle ils ont constitué comme mandataire tout clerc ou employé de la SCP T... K... G... Q... L... M... Z... R..., confère à ce mandataire pouvoir d''ACQUÉRIR [...] uniquement dès que le VENDEUR aura procédé à l'envoi' de diverses pièces dont le 'projet de l'acte de vente en état futur d'achèvement' et 'copie de l'état descriptif de division et règlement de copropriété' et, à cet effet, notamment, de 'DÉCLARER qu'il [le CONSTITUANT] ne désire pas user du bénéfice du délai d'un mois à compter du jour de la notification qui lui en sera faite ou qui lui a été faite pour signer l'acte authentique de vente conformément à l'article R261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation, et vouloir signer ledit acte sans attendre l'expiration de ce délai', de 'RECONNAÎTRE aux termes de l'acte authentique de vente que le projet d'acte ainsi que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division [...] ont été remis au MANDANT, préalablement à l'acte de vente', d''ATTESTER que conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation le CONSTITUANT a reçu dans le délai légal sous pli recommandé avec avis de réception savoir [...] un projet d'acte complet vente en état futur d'achèvement à son profit en ce compris [...] le règlement de copropriété état descriptif de division et qu'il en a pris parfaite connaissance' et de 'RECONNAÎTRE avoir pris connaissance des dispositions de l'article R261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoyant que le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte un mois au moins avant la date de signature de cet acte'. Les époux P... et X... J... ont ainsi valablement renoncé au délai de réflexion d'un mois prévu par l'article R261-30. Si cette procuration ne fait pas état d'une remise à ceux-ci du projet d'acte de vente, il ressort de la clause relative à la notification du projet de vente, figurant en page 10 de l'acte authentique de vente du 27 octobre 2011 et faisant foi jusqu'à inscription de faux de l'existence matérielle des faits que le notaire y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même, que Me S... Q... leur a notifié ce projet de même qu'une copie de l'état descriptif de division et règlement de copropriété 'par pli recommandé avec demande d'avis de réception, le 19 octobre 2011", dont une copie est demeurée annexée à l'acte, et que les époux P... et X... J... ne peuvent soutenir le contraire. Les appelants versent aux débats une copie de la première page, non signée, de ce pli recommandé de notification daté du 19 octobre 2011, ainsi que de l'accusé de réception n°1A [...] qui, à leurs dires, s'y rapporterait et qui est revêtu, sous la mention 'Présenté/Avisé le : 20/10/2011", de la signature non contestée de M. P... J.... Il s'en déduit que, quel que soit le mérite de la contestation des époux P... et X... J... sur le pli recommandé correspondant à cet accusé de réception dont le numéro d'envoi n'est pas reproduit sur le pli communiqué, le délai de réflexion de sept jours a couru, au plus tôt, à compter du 21 octobre 2011, lendemain de la première présentation du pli susvisé, et que ceux-ci n'ont pas bénéficié de l'intégralité de ce délai qui interdisait toute signature de l'acte authentique de vente avant le 28 octobre 2011. L'acte authentique de vente du 27 octobre 2011 est donc irrégulier à cet égard. Cependant, l'irrégularité a été couverte par les époux P... et X... J... qui, après avoir reçu du notaire une copie de l'acte de vente faisant référence expresse à la notification du 19 octobre 2011 dont ils contestent jusqu'à l'existence, ont acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu le 31 janvier 2013 et donné celui-ci à bail le 21 juin 2013, exécutant ainsi volontairement leurs obligations d'acquéreurs sans jamais manifester alors une quelconque volonté de se rétracter, en toute connaissance de la violation de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation intégralement reproduit au contrat de réservation. Par conséquent, l'acte authentique de vente ne saurait être annulé pour non-respect des dispositions protectrices du code de la construction et de l'habitation. Par ailleurs, l'article 1989 du code civil dispose que le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat et l'article 1998 du même code dispose que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné, mais n'est tenu de ce qui peut être fait au delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. L'acte de disposition accompli par un mandataire hors des limites de sa mission peut ainsi être anéanti par une action en nullité relative ouverte au seul mandant, sauf ratification par ce dernier. En l'espèce, les époux P... et X... J..., qui ne justifient pas de la fausseté des énonciations de l'acte de vente sur la notification préalable du projet d'acte, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété et des autres pièces à la réception desquelles était subordonnée la signature de cet acte dans la procuration pour acquérir du 21 octobre 2011 donnant pouvoir au mandataire de reconnaître avoir reçu ces pièces et de renoncer au délai de réflexion d'un mois de l'article R261-30, ne peuvent se plaindre d'un dépassement de pouvoir de leur mandataire à cet égard. Quant au dépassement de pouvoir lié à la signature de l'acte de vente avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours du cinquième alinéa de l'article L271-1, il a été ratifié tacitement mais sans équivoque par leur exécution volontaire de l'acte. Enfin, le fait que l'ensemble immobilier dont dépend le lot de copropriété à acquérir soit désigné dans la procuration pour acquérir comme un 'ensemble immobilier en cours d'édification dénommé '[...]', destiné à être [...] exploité en Résidence service pour séniors' et dans l'acte authentique de vente comme un 'ensemble immobilier en cours d'édification dénommé '[...]', [...] plus particulièrement adapté pour les séniors', ne révèle, nonobstant la différence lexicale, aucune différence de nature de cet ensemble immobilier dont le règlement de copropriété du 25 octobre 2011 précise qu'il 'comprendra à son achèvement deux bâtiments à usage de logement pour personnes âgées et divers aménagements extérieurs', est destiné 'à l'usage principal de résidence services, plus particulièrement adaptée pour les séniors', et 'à accueillir plus spécifiquement et par priorité des occupants dont l'âge (seniors) requiert : - une offre de prestations spécifiques adaptée, à l'exclusion de tous soins et/ou assistance médicale, le tout dans le respect des articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 modifiée - des services collectifs optimisant la sécurité, la tranquillité, le calme, la convivialité et le maintien du lien social' et que 'la destination de l'ensemble immobilier nécessite également l'existence d'un local à usage de services internes, dit 'Club House', destiné à assurer l'accueil, les rencontres nécessaires à la vie sociale et associative, un espace de détente et d'animation'. Les résidences services seniors sont, en effet, des hébergements non médicalisés pour personnes autonomes, généralement âgées de plus de 60 ans, qui offrent à leurs résidents autonomie, sécurité et lien social au travers d'une gamme de services déclinée en prestations de base et services «à la carte» en fonction des besoins de chacun et comprenant, dans la plupart des formules, un service d'accueil avec une présence sept jours sur sept, un standard téléphonique, la fourniture du linge, le nettoyage des locaux, des animations et un accès à des espaces collectifs. Dans leur premier courrier de demande d'annulation de la vente adressé le 18 octobre 2013 à la SAS ICA PATRIMOINE et à la SNC MANDILLET, les époux P... et X... J... ont, d'ailleurs, souligné que la destination de la résidence senior Eris apparaissait très clairement dans l'acte authentique indiquant que l'ensemble immobilier était plus particulièrement adapté pour les seniors, sans relever alors la moindre distorsion d'avec la procuration pour acquérir et les documents annexés au contrat de réservation. Aucun dépassement de pouvoir ne peut donc être reproché au mandataire à cet égard. Par conséquent, l'acte authentique de vente ne saurait être annulé pour défaut de pouvoir du mandataire. Par ailleurs, l'article 1116 ancien du code civil dispose, en son premier alinéa, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté et, en son deuxième alinéa, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol au sens de ce texte peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, à charge pour ce dernier de rapporter la preuve que l'auteur de cette réticence a eu l'intention de le tromper puisque le dol, supposant la conscience de la faute et la volonté de réaliser le dommage, ne se présume pas. Le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci. En l'espèce, la documentation établie par la SAS ICA PATRIMOINE et intégrée au contrat de réservation du 26 mars 2011 présente la [...] en ces termes : 'Labellisée BBC, cette Résidence Services Senior comprend 135 logements avec terrasse ou balcon. Espaces communs, services à la personne, gouvernant et régisseur composent l'offre de prestations destinée aux résidents. Ainsi espace extérieur traité avec soin, salon de détente, salle de bar, espace de remise en forme, espace informatique, laverie, manifestations ou encore ménage, repas, transport à la carte forment une palette complète de services qui animeront le quotidien des futurs occupants' 'Une résidence Scellier avec services pour les seniors !' 'Une présence humaine 24h/24, 7j/7 Un(e) gouvernant(e) Un régisseur Télé-assistance 24h/24" 'Un cadre sécurisé et serein Télésurveillance Vidéo-surveillance' 'Des services à la carte Ménage - Blanchisserie Repas à domicile Courses et approvisionnement des résidents Auxiliaires de vie (aide à domicile...) Office services (courrier, fax, e-mail...)' 'Une animation personnalisée Cinéma - Théâtre Excursions - sorties culturelles Fêtes Ateliers créatifs' 'Des espaces de vie communs Boulodrome - potager Bar - salon de détente - TV Espace remise en forme - Spa Espace Internet - Salle d'ateliers'. En outre, elle met l'accent sur la forte augmentation de la population senior et sur l'insuffisance de l'offre de logements adaptée aux souhaits de cette population dans l'agglomération toulousaine, avec deux résidences services seniors déjà en exploitation et trois en projet. Contrairement à ce que soutiennent les époux P... et X... J..., la [...] ne leur a jamais été présentée comme destinée exclusivement à une clientèle senior, mais seulement comme offrant, en complément de l'hébergement, des services spécifiques non médicalisés permettant de répondre aux attentes et besoins d'une telle clientèle, et la divergence de formulation entre cette documentation et la procuration pour acquérir, d'une part, et l'acte authentique de vente et le règlement de copropriété, d'autre part, n'apparaît nullement essentielle. Même s'il n'a manifestement pas été envisagé par les parties à l'époque du contrat de réservation comme de l'acte de vente que la résidence puisse être un jour occupée majoritairement par une clientèle plus jeune, la réticence dolosive reprochée à la SAS ICA PATRIMOINE et dont devrait répondre son mandant la SNC MANDILLET n'est pas démontrée. Par conséquent, l'acte authentique de vente ne saurait être annulé pour dol. Du tout, il résulte que les époux P... et X... J... ne peuvent qu'être déboutés de leur demande principale de nullité de la vente, le jugement dont appel étant infirmé. Sur la résolution de la vente La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation principale de délivrance et autorise l'acquéreur à demander la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1610 du code civil. Conformément à l'article 1605 du même code, l'obligation de délivrance du vendeur est, en matière d'immeubles, remplie lors de la remise des clefs du bâtiment ou du titre de propriété. En l'espèce, le permis de construire N°[...] obtenu le 10 décembre 2009 visé au contrat de réservation correspond, comme exposé dans la clause y afférente de l'acte authentique de vente, au second modificatif du permis de construire initial délivré le 31 décembre 2007 en vue de l'édification d'un hôtel, transformé grâce à ce modificatif en résidence de tourisme, d'un restaurant, d'une résidence de tourisme et d'une résidence service pour le 3ème âge, suivi d'un troisième modificatif demandé le 20 juin 2011 en vue de l'adaptation de la résidence de service pour le 3ème âge aux normes BBC et «accessibilité handicapé» et de la suppression de l'ensemble du service de restauration. Au 31 janvier 2013, date de livraison du bâtiment A et de remise des clés de l'appartement des époux P... et X... J..., la conformité au permis de construire de l'ensemble immobilier dont dépend le bien vendu n'était pas contestable et n'a, d'ailleurs, fait l'objet d'aucune contestation après dépôt en mairie le 31 décembre 2012 de la déclaration d'achèvement des travaux. Le fait que, postérieurement, le gestionnaire, soucieux de hâter la location des logements encore disponibles, ce qui n'était plus le cas de l'appartement des époux P... et X... J... qui était loué depuis le 21 juin 2013, a informé les copropriétaires concernés que, tout en maintenant sa communication vers la cible des seniors, il proposerait désormais leurs logements, sauf avis contraire de leur part, à une clientèle plus jeune n'est pas de nature à caractériser un manquement de la SNC MANDILLET à son obligation de délivrance conforme. Quant aux manquements allégués de la SAS ICA PATRIMOINE au devoir de conseil pesant sur elle en qualité de professionnel de l'investissement immobilier, auteur de la simulation financière et rédacteur du contrat de réservation, ils ne sauraient justifier la résolution du contrat de vente auquel elle n'est pas partie. Par conséquent, les époux P... et X... J... seront déboutés de leur demande subsidiaire de résolution de la vente. Sur les responsabilités Compte tenu de ce qui précède, les fautes reprochées à Mme D... W..., dont, au demeurant, les époux P... et X... J... ne recherchent pas la responsabilité et la condamnation personnelles qui ne figurent pas parmi les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, sur lesquelles la cour doit exclusivement statuer en application de l'article 954 du code de procédure civile, à Me S... Q... à titre personnel ou en qualité d'employeur et à la SNC MANDILLET manquent en fait. Seuls restent à examiner les manquements au devoir de conseil imputés à la SAS ICA PATRIMOINE. Celle-ci, qui ne s'est pas contentée de transmettre aux candidats acquéreurs les données reçues de son mandant et a élaboré une «projection financière», à valeur de simulation non contractuelle, faisant apparaître, en fonction de leurs revenus et de leur situation, l'avantage fiscal et patrimonial sur dix ans de l'opération d'investissement et relatant les 25 garanties qui composent la «garantie ICA Platinium» conçue par elle, dont font partie les garanties «carence locative», «loyers impayés», «dégradations immobilières», «protection juridique», «vacance de locataire» et «différentiel de loyers» regroupées sous l'appellation garanties locatives, ne disconvient pas être tenue envers les époux P... et X... J... d'une véritable obligation d'information et de conseil, sauf à limiter celle-ci au seul investissement proposé, à ses caractéristiques et aux choix à effectuer par les candidats acquéreurs. Certes, l'«attestation garanties locatives» insérée à cette projection financière, qui cite les éléments essentiels (durée, montant, base d'indemnisation, franchise, seuil d'intervention) de la proposition d'assurance que le réservataire demande à recevoir et devra retourner avec le mandat de gestion pour bénéficier des garanties locatives, ne dit mot des conditions de délivrance des garanties, énoncées dans le «résumé des garanties du contrat collectif LOCARIS» valant notice d'information, remise aux époux P... et X... J... lors de leur adhésion au contrat d'assurance souscrit par la SARL ELYADE auprès de la SA SÉRÉNIS ASSURANCES, à savoir que 'les garanties ne sont acquises que si le montant du loyer mensuel, charges comprises, ne représente pas plus de 40 % du revenu mensuel net permanent imposable en France'. Toutefois, la projection financière prenant soin de rappeler que 'chaque garantie est octroyée par une compagnie d'assurance indépendante et soumise à des conditions d'applications particulières (cf. les conditions particulières et générales)', l'information due au stade de la signature du contrat de réservation ne saurait porter sur l'ensemble de ces conditions. Elle n'avait pas davantage à porter sur les dispositions, censées être connues de tous, de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion dite loi MOLLE qui interdisent de cumuler un cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, dispositions dont les époux P... et X... J... ont, au demeurant, été clairement informés par la SARL ELYADE le 20 février 2013 avant d'accepter la candidature de Mme Y... U... qui nécessitait le recours à un garant personne physique, sans avoir eu à pâtir de leur choix par la suite. S'agissant de la rentabilité de l'investissement, la simulation comptable se présente sous forme d'un tableau sur dix ans dans lequel sont reportés chaque année, les montants de l'épargne mensuelle, du loyer annuel, du résultat 2044, du fiscal foncier de l'opération, du gain fiscal réinvesti, du remboursement du prêt, des charges diverses, du bilan annuel, de la trésorerie placée et du capital restant dû. N'ayant pas valeur contractuelle, elle repose sur l'hypothèse d'un loyer de 525 euros par mois progressant de 2 % par an, d'une épargne mensuelle de 384 euros et d'une acquisition financée sans apport par un emprunt amortissable de 194 300 euros remboursable sur 20 ans au taux d'intérêt de 4,5 % l'an par mensualités de 1 313 euros augmentées des primes d'assurance ADI de 2,25 euros par tranche de 10 000 euros pour un couple marié avec un enfant disposant d'un revenu annuel de 61 300 euros avant investissement. Il y est précisé que la trésorerie placée correspond à la différence entre les montants, au crédit, du fonds de roulement, du loyer annuel, du gain fiscal réinvesti et de l'épargne mensuelle et, au débit, du remboursement du prêt et des charges diverses, sans plus d'indications sur la nature des charges diverses qui, en toute logique, ne devraient pas intégrer les charges déductibles des revenus fonciers déjà prises en compte dans le résultat 2044 telles que les frais de gestion, charges de copropriété et taxes foncières. La sous-évaluation des charges diverses alléguée par les époux P... et X... J... n'est donc pas démontrée. Quant à la charge effective de remboursement du prêt, qui s'élève à 1 332,27 euros par mois, hors coût de l'assurance décès et PTIA extérieure au prêt souscrite par M. P... J...(41,69 euros par mois), elle bénéficie de la baisse du taux Euribor sur lequel est indexé le taux variable du prêt car, si cette baisse ne diminue pas le montant des échéances de remboursement, elle réduit la durée du prêt qui était initialement de 255 mois, périodes d'anticipation et de différé comprises. La sous-évaluation de la charge de remboursement du prêt n'est donc pas manifeste pour une simulation à valeur de simple projection. Dès lors, la SAS ICA PATRIMOINE n'apparaît pas avoir manqué à son devoir de conseil. Par conséquent, les époux P... et X... J... seront déboutés de leurs demandes infiniment subsidiaires de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, une action en justice ne peut constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet ; de telles circonstances ne sont pas caractérisées en l'espèce, l'imputation de faux portée par les époux P... et X... J... contre Me S... Q... en dehors de tout incident d'inscription de faux au sens des articles 306 et suivants du code de procédure civile n'excédant pas les limites d'une défense légitime. Parties perdantes, les époux P... et X... J... supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi que, en application de l'article 700 1° du code de procédure civile, les frais non compris dans les dépens exposés par leurs adversaires dans les proportions indiquées au dispositif en considération de l'équité et de la situation respective des parties, sans pouvoir bénéficier du même texte.

PAR CES MOTIFS, LA COUR, INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a mis hors de cause Mme D... W.... Statuant à nouveau et y ajoutant, PRONONCE la nullité du contrat de réservation du 26 mars 2011 pour non-respect des dispositions du code de la consommation relatives à la faculté de renonciation. DIT n'y avoir lieu à annulation ni résolution de l'acte authentique de vente en date du 27 octobre 2011. DÉBOUTE M. P... J... et son épouse Mme X... E... de toutes leurs demandes de dommages et intérêts. DÉBOUTE Me S... Q... de sa demande de dommages et intérêts. CONDAMNE in solidum M. P... J... et son épouse Mme X... E... à payer les sommes de 5 000 (cinq mille) euros à Me S... Q... et la SCP K... G... Q... L... M... Z... R... ensemble, de 5 000 (cinq mille) euros à la SAS ICA PATRIMOINE, de 5 000 (cinq mille) euros à la SNC MANDILLET et de 2 500 (deux mille cinq cents) euros à la SA BNP PARIBAS Personal Finance en application de l'article 700 1° du code de procédure civile. Les DÉBOUTE de leur demande au même titre. Les CONDAMNE in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, à recouvrer directement par Me RIVES et la SCP MERCIE, avocats, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président .