Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2026 Président : Mme MORALES, Juge Greffier lors de l’audience : Madame LEREBOURG, Greffier Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier Débats en audience publique le : 10 Juillet 2026

N° RG 26/02570 - N° Portalis DBW3-W-B7K-72OB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [V] né le 27 Octobre 1992 à [Localité 1] demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Isabelle BENETTI, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Maître Don-Georges PINTREL, avocat plaidant au barreau d’AJACCIO

DEFENDEUR

Monsieur [G] [K] [M] né le 31 Mars 1990 à [Localité 2] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2]

non comparant

Grosse délivrée le 16.10.26 À - Me Isabelle BENETTI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2026, Monsieur [I] [V] a donné à bail commercial à Monsieur [G] [K] [M] des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 12.000 euros, hors charges et hors taxes. Le contrat de bail a pris effet le 1er mars 2026.

Monsieur [I] [V] a fait délivrer à Monsieur [G] [K] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, par exploit de commissaire de justice du 22 avril 2026, pour une somme de 2.120 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 10 juin 2026, Monsieur [I] [V] a fait assigner Monsieur [G] [K] [M] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, à l’audience du 10 juillet 2026, aux fins de : - Décider qu’est acquise à la date du 22/05/2026, la clause résolutoire stipulée au bail commercial liant les parties, en date du 24/02/2026 ; - Ordonner l’expulsion de M. [G] [K] [M], ainsi que de tous occupants de son chef, du local qu'il occupe [Adresse 4] à [Localité 3], (cadastré n°[Cadastre 1], section E) et constituant le lot n°1 de la copropriété située à l'adresse qui précède ; - Condamner M. [G] [K] [M] à payer à M. [I] [V] une provision d’un montant de 3.498 euros, correspondant au montant des loyers, provisions sur charges et pénalité contractuelle dus jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 22/05/2026 ; - Condamner M. [G] [K] [M] à payer à M. [I] [V] une indemnité d'occupation d’un montant de 1.100 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 23/05/2026 et jusqu'à parfaite libération des lieux ; - Condamner M. [G] [K] [M] à payer à M. [I] [V] une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles ; - Condamner [G] [K] [M] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22/04/2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2026, Monsieur [I] [V], représenté par son conseil, maintenant ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [G] [K] [M] n’a pas comparu et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule, en son article XIV, qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du du bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 22 avril 2026 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que Monsieur [G] [K] [M] n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 22 avril 2026 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [G] [K] [M] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

S’il est vrai que le bail prévoit, en son article XV intitulé “SANCTIONS”, qu’« A défaut de paiement à leur échéance, de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 %, ladite majoration restant indépendante d’un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majorée de trois points et de l’obligation pour le preneur de régler l’intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes », cette disposition doit être qualifiée de clause pénale en ce qu’elle prévoit que le contractant s’engage à payer à son co-contractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution contractuelle. Les clauses pénales peuvent être modérée par le juge du fond, à la hausse ou à la baisse et ne peuvent ainsi être analysées comme une obligation non sérieusement contestable, de sorte que l’indemnité d’occupation ne saurait être majorée de 10 % en application de cette clause.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [K] [M] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer que le bailleur aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il a été explicité précédemment que les loyers et indemnités d’occupation ne sauraient être majorée de 10 %, la clause prévoyant cette modalité étant qualifiée de clause pénale.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et de l’assignation que Monsieur [G] [K] [M] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 3.180 euros, comptes arrêtés au 22 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

L'obligation du locataire de payer la somme de 3.180 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 22 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [K] [M] à payer à Monsieur [I] [V] la somme provisionnelle de 3.180 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 22 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [K] [M], qui succombe, doit supporter la charge des entiers dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Monsieur [G] [K] [M] sera en outre condamné à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 24 février 2026 conclu entre Monsieur [I] [V] d'une part, et Monsieur [G] [K] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 mai 2026 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [G] [K] [M] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] [M] à verser à titre provisionnel à Monsieur [I] [V] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer que le bailleur aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié, augmenté des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] [M] à payer à Monsieur [I] [V], à titre provisionnel, la somme de 3.180 euros (trois mille cent quatre-vingt euros), au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 22 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] [M] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] [M] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.