Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00138

N° Portalis DBV3-V-B7K-XT34

AFFAIRE :

S.A.S. SAS MR

C/

[K] [G]

[J] [V] épouse [G]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Novembre 2025 par le Juge des référés du TJ de [Localité 1]

N° RG : 25/00790

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01.10.2026

à :

Me Mathieu LARGILLIERE, 43

Me Laure PETIT, 6

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A.S. MR

Représentée par son Président en exercice, M. [Z] [O]

RCS de [Localité 1] sous le n° 888 613 403

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 43

APPELANTE

****************

Monsieur [K] [G]

né le 05 Mars 1955 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Laure PETIT de l'ASSOCIATION LFP ASSOCIEES, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 6

Madame [J] [V] épouse [G]

née le 19 Août 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Laure PETIT de l'ASSOCIATION LFP ASSOCIEES, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 6

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Août 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure TOUTENU, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laure TOUTENU, Conseillère, faisant fonction de Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Noha ISSA,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé conclu le 27 avril 1993, M. et Mme [G] ont donné à bail à M. et Mme [H], un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée (boulangerie) et d'habitation situé à l'étage, sis à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 4] et [Adresse 5], et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1993.

Par acte du 15 octobre 1999, M. et Mme [H] ont cédé leur droit à bail à M. et Mme [A]. A leur tour, ceux-ci ont cédé leur bail à M. [Y] et Mme [T] le 5 septembre 2012, lesquels ont cédé leur bail à la société MR le 14 septembre 2020.

Le 9 octobre 2024, un orage a provoqué des infiltrations d'eau à travers la toiture à l'origine de dégâts au sein du local.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, M. et Mme [G] ont fait délivrer à la société MR un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 11 248,91 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant arrêté du 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 août 2025, M. et Mme [G] ont fait assigner en référé la société MR aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, et sa condamnation à leur verser la somme provisionnelle de 9 020,04 euros, outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025,

- ordonné l'expulsion de la société MR ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

- dit qu'à défaut, par la société MR d'avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 7] - [Adresse 1] et [Adresse 5], M. et Mme [G] sont autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

- condamné la société MR à verser à M. et Mme [G] à titre provisionnel une somme de 9 020,04 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 28 avril 2025,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société MR aurait dû continuer de régler s'il y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société MR à régler à M. et Mme [G] cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

- condamné la société MR à verser à M. et Mme [G] une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société MR, aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer,

- débouté M. et Mme [G] des surplus de leur demande,

- rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2026, la société MR a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'elle a débouté M et Mme [G] des surplus de leur demande.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société MR demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, de :

'- déclarer recevable l'appel de la société MR,

et en conséquence,

à titre principal,

- infirmer la décision en date du 14 novembre 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Pontoise, statuant en référés, en totalité, en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025,

- ordonné l'expulsion de la société MR ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

- dit qu'à défaut, par la société MR d'avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 7] - [Adresse 1] et [Adresse 5], M et Mme [G] sont autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

- condamné la société MR à verser à M et Mme [G] à titre provisionnel une somme de 9 020,04 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 28 avril 2025,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société MR aurait dû continuer de régler s'il avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société MR à régler à M et Mme [G] cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

- condamné la société MR à verser à M et Mme [G] une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société MR, aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer,

statuant de nouveau,

- déclarer que l'obligation dont l'exécution est réclamée par M et Mme [G] est sérieusement contestable,

et en conséquence,

- dire n'y avoir lieu à référé,

- renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

à titre subsidiaire,

- autoriser la société MR à suspendre le règlement de ses loyers à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'à ce que M. et Mme [G] aient procédé à la mise en oeuvre des travaux nécessaires à la remise en état du laboratoire de pâtisserie,

à titre infiniment subsidiaire,

- condamner M. et Mme [G], à titre provisionnel, à verser la somme de 10 943,20 euros à la société MR afin que cette dernière puisse procéder à la réalisation des travaux de reprise du laboratoire pâtisserie,

- autoriser la société MR à régler son arriéré de loyers en 20 échéances de 451 euros dans le mois qui suit la signification de la décision à intervenir, outre le règlement des loyers et charges courantes,

en tout état de cause,

- débouter M. et Mme [G] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. et Mme [G] à payer à la société MR la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens. '

Poursuivant l'infirmation de l'ordonnance, la société MR entend opposer des contestations sérieuses à son obligation de règlement des loyers.

Elle soutient que le défaut de paiement est la conséquence de la baisse de l'activité du secteur 'pâtisserie et viennoiserie' à raison de l'absence d'accès au laboratoire pâtisserie des locaux commerciaux. Elle expose que ce local a fait l'objet d'un sinistre que les bailleurs refusent de prendre en charge en totalité.

Elle fait grief à M. et Mme [G] d'avoir manqué à leur obligation de délivrance en s'abstenant de remédier aux désordres qui se sont maintenus dans le laboratoire, après des réparations qu'elle qualifie d'insuffisantes, les désordres à l'intérieur du bâtiment n'ayant pas été pris en compte.

Elle ajoute qu'elle s'est rapprochée du conseil de ses bailleurs en vue d'un accord sur les travaux à réaliser, en vain.

Elle expose que le service de l'inspection hygiène et sécurité de la ville de [Localité 8] a rendu un rapport d'enquête au 7 janvier 2026 lequel a conclu à de nombreuses non-conformités, notamment la présence de moisissures, la non-conformité de l'installation électrique et la non-conformité de l'installation gaz.

A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension du règlement du loyer dans l'attente de la régularisation des travaux par ses bailleurs.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement, elle propose d'apurer sa dette par 20 échéances de 451 euros. Elle souligne que l'absence de règlement des loyers est liée à une baisse d'activité due à l'absence d'utilisation du local à pâtisserie.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [G] demandent à la cour, au visa des articles L.143-2, L.145-41, R.145-23 du code de commerce, 564, 834, 835 du code de procédure civile, 1103, 606 du code civil, de :

'- confirmer l'ordonnance rendue le 14 novembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise (RG25/00790) en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025,

- ordonné l'expulsion de la société MR ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

- dit qu'à défaut, par la société MR d'avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 7] - [Adresse 1] et [Adresse 5], M. et Mme [G] sont autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

- condamné la société MR à verser à M. et Mme [G] à titre provisionnel une somme de 9 020,04 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 28 avril 2025,

- condamné la société MR à verser à M. et Mme [G] une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société MR, aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer,

- rappelé que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

- infirmer l'ordonnance rendue le 14 novembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise (RG 25/00790)en ce qu'elle a:

- débouté. M et Mme [G] des surplus de leur demande,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société MR aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire,

et, statuant par nouvelle décision:

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers majoré de 12% additionnés des charges que la société MR, aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire et condamné la société MR, à régler à M et Mme [G] cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

en tout état de cause,

- débouter la société Mr de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société MR à payer aux époux [G] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société MR aux entiers dépens d'appel.'

En réponse, M. et Mme [G] font valoir que l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dès lors que le locataire ne conteste ni la cessation des paiements, ni le quantum de la dette locative.

Ils font valoir que leur créance est justifiée, et que leur locataire ne les a jamais contactés en vue de solliciter une résolution amiable du litige, ou des délais de paiement.

Estimant leur action bien-fondée, ils maintiennent leur demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, de paiement de la provision, d'expulsion du locataire, et de l'indemnité d'occupation.

Ils sollicitent toutefois l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté leur demande de majoration de l'indemnité d'occupation de douze pour cent, soutenant que cette majoration étant prévue par l'article intitulé 'Loyer mode de paiement' du bail commercial, elle s'impose au locataire.

Ils contestent avoir manqué à leurs obligations. Ils exposent avoir procédé aux diligences nécessaires auprès de leur locataire et de leur assureur après le sinistre du 9 octobre 2024, avoir accepté un devis d'un montant de 8 490,96 euros pour les travaux relatifs à l'étanchéité de la toiture et à l'électricité le 19 décembre 2024, puis avoir procédé aux réparations courant avril 2025.

Ils font valoir que leur assureur les a informés que les dommages restants étaient à la charge de leur locataire et de son assureur, conformément aux stipulations du bail commercial. Ils ajoutent qu'ils n'ont jamais reçu la moindre réclamation de leur locataire jusqu'au 6 janvier 2026, date à laquelle ils ont été informés, pour la première fois, par courriel du conseil de leur locataire des désordres dans le local.

Ils exposent que le locataire ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale d'exploiter les lieux loués.

Ils relèvent l'irrecevabilité de la demande de délais de paiement de la société MR, précisant que la locataire étant non comparante en première instance, elle ne peut présenter cette demande pour la première fois en appel.

Ils constatent que la proposition de leur locataire d'apurer sa dette par 20 échéances de 451 euros n'est fondée sur aucun texte légal et s'opposent à l'octroi de délais de paiement en raison de l'absence de bonne foi de la société MR.

Ils se prévalent d'une créance actualisée d'un montant de 46 724,45 euros au 6 mai 2026, précisant que le dernier paiement du locataire est intervenu le 24 mai 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien-fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement.

Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans la mesure où il doit exister un rapport de proportionnalité entre la sanction prise par une partie et les manquements reprochés à l'autre (1ère Civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834), la suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux (Civ. 3e, 5 nov. 2003, n° 02-10.964) ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle, spécialement lorsqu'il s'agit d'un bail commercial (Civ. 3e, 23 mai 2013, n° 11-26095).

En l'espèce, la société MR soutient que le manquement à son obligation de règlement des loyers a pour cause une baisse de son chiffre d'affaires due à l'absence d'utilisation du local à pâtisserie.

Or, dès lors que la société MR reconnaît avoir pu maintenir son activité de boulangerie malgré les désordres allégués, situés selon elle principalement au niveau du laboratoire à pâtisserie, et qu'elle a pu continuer d'exploiter le fonds dans les locaux, elle ne pouvait suspendre le règlement du loyer puisqu'elle ne se trouvait pas dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux et que les lieux pouvaient être utilisés dans l'activité de boulangerie.

Au surplus, la société verse au débat des éléments comptables qui permettent de relever que son chiffre d'affaires net a diminué d'un montant de 99 851 euros en 2023 à 93 476 euros en 2024, mais, elle ne verse aucun élément concernant l'année 2025 susceptible de corroborer son affirmation.

Ainsi, la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2025 n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai d'un mois l'ayant suivi, il est acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 29 avril 2025 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement.

L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.

Sur la provision au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'éviction

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le bail renouvelé le 1er janvier 2018 stipule au sein de son article 2 intitulé 'Entretien - Remplacements - Réparation'  que : ' Le preneur aura la charge exclusive de l'entretien, des remplacements, des réparations et des travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des locaux et de leurs éléments d'équipement et les travaux d'amélioration, qu'ils soient rendus nécessaires par un vice de construction, l'usure, la vétusté, des dégradations quelle qu'en soit l'origine, par la faute d'un tiers ou de son fait, ou la force majeure, à l'exception des seules grosses réparations viseés à l'article 606 du Code civil, et les honoraires y liés, qui seront à la charge du bailleur.

Les dépenses liées aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux ou de les mettre en conformité avec la réglementation seront à la charge du bailleur uniquement s'ils relève des grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil.

En revanche, les dépenses relatives aux grosses réparations visées par l'article 606 du code civil et ayant le caractère de travaux d'embellissement sont à la charge du preneur si leur montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Si les réparations dont le bailleur a la charge sont rendues nécessaires par la faute ou la négligence du preneur, elles seront exécutées du consentement et sous l'autorité du bailleur, et le preneur en supportera la charge financière par remboursement des frais engagés par le bailleur.

Le preneur aura la charge de tous travaux les travaux prescrits ou requis par l'autorité administrative, pour autant qu'ils ressortent de son obligation d'entretien et de réparation telle que décrie ci-dessus.

Le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l'application de la réglementation actuelle et future. Concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène salubrité et conformité des locaux, en ce compris ceux qui pourraient spécifique à ses activités

et ceux concernant le gros-oeuvre, sans réserve de la limitation de ses obligations en matière d'entretien et de réparation telles que définies ci-dessus, ce qui est accepté par le preneur.

Plus spécifiquement le preneur supportera la charge financière des dépenses portant sur les catégories de charges dont l'inventaire figure annexe 5, auxquelles il est conventionnellement tenu, soit par paiement direct auprès des intervenants pour celles qu'il devra exécuter de son propre chef, soit par remboursement au bailleur pour celles que celui-ci aura engagées.

Le choix des intervenants et entreprises nécessaires à l'entretien appartiendra au bailleur.

Le preneur devra informer immédiatement le bailleur de toute réparation qui deviendrait nécessaire en cours de bail, comme de tout sinistre ou dégradation s'étant produite dans les locaux, quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent et sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultat pour lui du retard apporté à la réparation ou à sa déclaration aux assureurs.

A défaut pour le preneur d'exécuter les mesures d'entretien. de remplacement, de relaxation et de travaux nécessaire et après mise en demeure adressée par le bailleur restée sans réponse pendant dix (10) jours le bailleur pourra faire exécuter ces mesures mais le preneur en supportera la charge financière sans pouvoir prétendre en discuter le prix'

En l'espèce, le locataire reconnaissant l'absence de règlement des loyers, la dette locative de M. et Mme [G] apparaît certaine en son principe.

Toutefois, la société MR oppose à sa dette une contestation relative à l'état du local et au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Au soutien de ses prétentions, la locataire verse au débat un constat de commissaire de justice établi le 9 avril 2025 qui mentionne notamment la présence de moisissures au plafond et sur les murs du laboratoire de pâtisserie, du laboratoire de boulangerie, du hall, dans le grenier où se trouvait le silo de farine ainsi que dans les chambres, la salle de bain et l'escalier de la partie habitation. Elle produit également le rapport d'enquête du 7 janvier 2026 du service d'inspection hygiène et sécurité de la commune de [Localité 8], dont les constatations se restreignent à la partie consacrée à l'habitation du local, lequel a conclu à la présence de moisissures sporulantes qui peuvent avoir pour origine un défaut d'isolation des parois, un défaut de chauffage ou une mauvaise utilisation des moyens de chauffage, ainsi que la non-conformité des installations de gaz et d'électricité.

Toutefois, il ressort de la facture de la société Fip émise le 12 avril 2025, d'un montant de 8460,96 euros TTC relatif à des travaux 'étanchéité et électricité', que les bailleurs ont effectué des travaux postérieurement au sinistre reprenant l'étanchéité du toit et l'électricité du local.

Par ailleurs, la société MR a continué son activité de boulangerie, en dépit de la présence d'humidité à l'intérieur des locaux dont l'origine et dont l'obligation de prise en charge des travaux réparatoires par la locataire ou par les bailleurs ne sont pas clairement déterminés.

Il n'est pas caractérisé, avec l'évidence requise en référé, un manquement suffisamment grave des bailleurs à leur obligation de délivrance. Il s'ensuit que l'exception d'inexécution opposée par la locataire ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à faire obstacle au règlement de la provision.

Par voie de confirmation de l'ordonnance entreprise, la société MR doit donc être condamnée à verser à M. et Mme [G] la somme de 9 020,04 euros titre provisionnel, au titre du décompte d'arriéré de loyers et charge ainsi que de taxe foncière du 28 avril 2025.

L'impossibilité totale d'utiliser les locaux n'étant pas caractérisée, la demande subsidiaire de la société MR visant la suspension du règlement des loyers dans l'attente de la régularisation des travaux par M. et Mme [G] sera rejetée.

Sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation

En application de l'article 835 du code de procédure civile, si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, le contrat de bail contient un article intitulé 'Loyer - Mode de paiement' qui stipule que 'A défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, celui-ci sera majoré de plein droit et à titre irréductible de douze pour cent (12%) à titre de provision sur les frais exposés par « le bailleur », au cas où le commandement de payer, prévu aux termes du présent bail commercial, sera resté sans effet, et ce, sans préjudice pour ledit « bailleur » du bénéfice de l'action résolutoire prévue par le présent bail.'

Cette clause s'analyse en une clause pénale et, dès lors que son montant pourrait être qualifié de manifestement excessif, notamment en ce qu'elle se cumule avec le paiement d'une indemnité d'occupation déjà sollicitée par M. et Mme [G], et que celle-ci ne justifie d'aucun préjudice particulier, son application est susceptible d'être modérée par le juge du fond ce qui caractérise une contestation sérieuse.

C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel le locataire à verser au bailleur une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi jusqu'à la complète libération des locaux. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de provision afin de procéder aux travaux

En l'espèce, l'appelant sollicite dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de M. et Mme [G], à titre provisionnel, à lui verser la somme de 10 943,20 euros afin de procéder à la réalisation des travaux de reprise du laboratoire pâtisserie, sans développer de moyen dans le corps de ses écritures à ce titre, étant précisé que M. et Mme [G] ne concluent pas sur ce point.

En conséquence, la créance n'étant pas établie avec l'évidence requise en référé, il convient de débouter la société MR de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société MR ne verse au débat aucun élément actualisé sur sa situation financière, de sorte qu'elle ne justifie pas de sa capacité de procéder à un paiement échelonné de sa dette.

En outre, M. et Mme [G] produisent un décompte actualisé à la date du 30 juin 2026 dont il ressort que depuis le 1er juin 2025, la société MR n'a procédé qu'à un seul règlement de 3 000 euros le 5 mars 2026, la dette locative a considérablement augmenté, à la somme de 49 317,75 euros.

Il s'ensuit que la demande de délais de paiement de la société MR sera rejetée.

Sur les autres demandes

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

La société MR succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à M. et Mme [G] une somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société MR aux dépens d'appel,

Condamne la société MR à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Laure TOUTENU, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Conseillère faisant fonction de Présidente