Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

N° RG 24/01826 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MH53

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 29 SEPTEMBRE 2026

Appel d'un jugement (N° RG 23/03419) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 11 avril 2024, suivant déclaration d'appel du 07 mai 2024

APPELANTE :

S.N.C. [Etablissement 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de LA DRÔME

INTIMÉE :

E.P.I.C. [Localité 1] ROMANS HABITAT (OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 1]), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Gérald POCHON de la SELARL CABINET LEX-PART AVOCATS, avocat au barreau de SAINT ETIENNE, substitué et plaidant par Me Céline ROUTTIER, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 mai 2026, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et Me Céline Routtier en sa plaidoirie, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 1er janvier 2015, l'office public pour l'habitat [Localité 1] Romans habitat a donné à bail à M. [F] [Z] [T] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 1] (Drôme).

Par acte du 1er avril 2019, M. [Z] [T] a cédé à la SNC [Etablissement 1] son fonds de commerce de débit de tabac comprenant le droit au bail. Le bailleur, qui a reçu notification du projet de cession, ne s'y est pas opposé.

Par avenant en date du 15 avril 2019, la SNC [Etablissement 1] et [Localité 1] Romans habitat ont réputé nulle et non avenue la clause de solidarité entre l'ancien locataire et le repreneur du fonds de commerce.

Faisant état de l'exercice d'une activité illicite dans les lieux loués, de troubles causés par les occupants du local commercial et d'un défaut de paiement des loyers, par assignation du 14 novembre 2023, l'OPH [Localité 1] Romans habitat a saisi le tribunal judiciaire de Valence aux fins de résiliation du bail.

Par jugement en date du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire de Valence a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant [Localité 1] Romans habitat et la SNC [Etablissement 1] à compter de la décision ;

- ordonne l'expulsion de la SNC [Etablissement 1] et de tous occupants de son chef des lieux loués situé [Adresse 1] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- ordonné à la SNC [Etablissement 1] de retirer, à ses frais, l'intégralité des biens situés dans les lieux loués dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision ;

- à défaut de retrait dans ce délai, autorisé [Localité 1] Romans habitat à retirer et entreposer les biens situés dans les lieux loués dans un lieu adapté, dans l'attente de leur vente forcée en application des articles L.433-1 du code de procédures civiles d'exécution et R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution ;

- condamné la SNC [Etablissement 1] à verser à [Localité 1] Romans habitat la somme de 335,88 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges ;

- condamné la SNC [Etablissement 1] à verser à [Localité 1] Romans habitat une indemnité d'occupation de 348 euros par mois à compter du jour de la décision et jusqu'à restitution effective des lieux ;

- dit que le dépôt de garantie est définitivement acquis à [Localité 1] Romans habitat ;

- débouté [Localité 1] Romans habitat de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

- débouté [Localité 1] Romans habitat de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

- condamné la SNC [Etablissement 1] verser à [Localité 1] Romans habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SNC [Etablissement 1] aux entiers dépens de l'instance ;

- rappelé que la décision est de droit assortie de l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu à l'écarter.

Par déclaration d'appel en date du 7 mai 2024, la SNC [Etablissement 1] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L'EPIC [Localité 1] Romans habitat a interjeté appel incident par conclusions notifiées le 16 octobre 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la SNC [Etablissement 1] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et statuant de nouveau de :

- débouter l'établissement public [Localité 1] Romans habitat de l'ensemble de ses demandes ;

- confirmer le jugement en ce qu'il déboute l'établissement public [Localité 1] Romans habitat au titre du préjudice moral et du préjudice financier ;

- débouter par suite [Localité 1] Romans habitat de ses demandes formées par voie d'appel incident ;

- condamner l'établissement public [Localité 1] Romans habitat à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'établissement public [Localité 1] Romans habitat aux entiers dépens de l'instance et d'appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, l'EPIC [Localité 1] Romans habitat demande à la cour de juger l'appel de la société [Etablissement 1] mal fondé, de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier, et en conséquence, de :

- condamner la société [Etablissement 1] à lui payer la somme de 138 669 euros en réparation de son préjudice de perte de loyers imputable aux activités de la société [Etablissement 1] contraires à une jouissance paisible ;

- condamner la société [Etablissement 1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation en réparation du préjudice moral qu'elle lui a causé ;

- condamner la société [Etablissement 1] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de participation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel distraits au profit de la SELARL Dauphin Mihajlovic, Me Dejean Mihajlovic, avocat au barreau de Grenoble sur son affirmation de droit ;

- condamner la société [Etablissement 1] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive et non fondée diligentée par la société [Etablissement 1].

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de résolution judiciaire du bail

Moyens des parties

L'EPIC [Localité 1] Romans habitat sollicite la résolution du bail aux motifs d'une part d'agissements fautifs du preneur et d'autre part de retards répétés dans le paiement des loyers et de défaut de paiement des loyers. Il s'approprie la motivation de la juridiction de première instance.

La SNC [Etablissement 1] demande l'infirmation de la décision déférée aux motifs que les faits allégués par arrêté préfectoral ne sont pas établis et qu'elle conteste cette décision administrative, que le faible montant de l'arriéré locatif ne saurait caractériser un manquement d'une gravité telle qu'elle justifiait la résiliation du bail, que les retards de paiement s'expliquent par l'arrêt de l'activité pendant la fermeture administrative, et que la diffusion isolée d'un match de football ne caractérise en rien une activité de nature à caractériser un manquement à la destination du bail commercial, ce manquement n'étant pas invoqué par le bailleur. Elle ajoute qu'elle n'est pas concernée par l'affaire jugée par la cour d'appel de Grenoble le 5 octobre 2023 et qui fait l'objet d'un pourvoi.

Réponse de la cour

L'article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au jour de la conclusion du contrat de bail, prévoit :

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.»

L'article 1728 du code civil prévoit :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Selon l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

- sur les manquements à l'obligation de jouissance conforme et paisible :

L'article I des conditions générales du contrat disposent :

'Les lieux, objets des présentes, sont loués exclusivement pour y exercer l'activité fixée conventionnellement dans les conditions particulières.

Tout changement dans l'usage des lieux, sans l'autorisation préalable et par écrit du bailleur, constituera un motif légitime de résiliation de plein droit du bail'.

L'article 4 des conditions particulières du contrat de bail précise :

'Le présent bail est consenti pour l'exploitation principale d'un fonds de commerce débit de tabac/ presse/ carterie/ bimbeloterie/ confiserie/ boissons/ glaces/biscuits/cadeaux/vente de carte CTAV / jeux de loterie / PMU à l'exclusion de toute autre activité'.

L'article VI des conditions générales stipule :

'Le preneur usera paisiblement des lieux loués suivant leur destination, conformément aux usages de la profession et dans le respect du règlement de l'immeuble s'il en existe un.

Il devra prendre toutes dispositions nécessaires pour que ses activités ne causent aucune nuisance aux autres occupants de l'immeuble.'

Aux termes d'un arrêt de la chambre des appels correctionnels de la cour d'appel de Grenoble (page 12) :

'Il ressort de l'enquête et des auditions, l'existence d'un faisceau d'indices démontrant non seulement l'existence d'un trafic de stupéfiants aux abords du tabac [Etablissement 1] (existence admise par [Y] [N] elle-même mais également attestée par les constatations des policiers, la découverte le 10 septembre 2020 de pochons de cannabis étiquetés ZUP26 la surveillance de [J] [D] le 25 janvier 2021) mais aussi le 'recyclage' des fonds issus de ce trafic par le commerce géré par Mme [N].

[...]

L'augmentation très importante du chiffre d'affaires de cette société commerciale, lequel a atteint en très peu de temps quasiment le million d'euros, ne peut s'expliquer par le seul élargissement des horaires d'ouverture du commerce, la vente de poulet ou encore 'l'animation du quartier', transformant un point de vente en un lieu de vie'.

Par arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2025, cette décision a fait l'objet d'une cassation, cependant limitée aux peines.

Par arrêté préfectoral en date du 20 juin 2023, il a été ordonné la fermeture administrative de l'établissement 'tabac [Etablissement 1]' après qu'ont été relevés des troubles à l'ordre, la sécurité ou la tranquillité publics suivants :

'- le 17 novembre 2022 à 22 heures 30 l'établissement [Etablissement 1], tenu par Mme [P] [N], a été la cible de tirs par arme à feu (dans le cadre de l'enquête menée, l'absence de coopération de Mme [P] [N] avec les forces de l'ordre a été relevée) ;

- le 29 novembre 2022 à 11 heures 50 un individu se soustrayant à un contrôle de police s'est réfugié dans l'établissement [Etablissement 1] tenu par Mme [P] [N] qui refusant l'accès du local aux fonctionnaires de police a entravé l'action des forces de l'ordre ;

- le 19 avril 2023 à 22 heures des tirs d'arme à feu ont été signalés [Adresse 3]. Ces derniers visaient une nouvelle fois le débit de tabac [Etablissement 1]. Plusieurs victimes ont été dénombrées ainsi qu'une clientèle nombreuse à l'intérieur de l'établissement en raison de la retransmission d'un match de football de la Ligue des champions (sans autorisation de la SACEM)'.

L'attestation de M. [E] [N] ne permet pas de contredire les affirmations contenues dans l'arrêté préfectoral dont la gérante de [Etablissement 1] n'a d'ailleurs pas obtenu l'annulation.

La répétition de faits délictueux en lien direct avec l'exploitation du bureau de tabac [Etablissement 1] caractérise un manquement à l'obligation de jouir paisiblement et licitement des lieux.

Ces seuls faits justifient la résolution du contrat de bail.

- sur les défauts et retards de paiement :

L'article II des conditions générales du bail prévoient :

' Les parties conviennent que conformément aux dispositions de l'article 1139 du code civil, le locataire sera constitué en demeure par la seule échéance du terme, sans que le bailleur ou son mandataire n'ait une quelconque formalité complémentaire à accomplir.

[...]

En cas de non-paiement à leurs échéances des loyers, charges, accessoires et droits assimilés, les sommes impayées porteront intérêts de plein droit au taux légal, à compter de leur date d'échéance valant pour le preneur mise en demeure et ce, jusqu'au paiement de l'intégralité des sommes dues.'

Il ressort d'un extrait de compte en date du 20 septembre 2023 que les échéances de paiement des loyers n'ont pas été honorées en juillet, août et septembre 2023, les prélèvements ayant été rejetés pour les deux premiers mois en raison d'une provision insuffisante et pour le dernier mois pour opposition sur le compte.

Selon un extrait de compte du 23 avril 2024, de nouveaux incidents de paiement sont survenus en novembre et décembre 2023, janvier, février, mars et avril 2024 en raison d'une opposition sur le compte. Ces incidents ont été régularisés par des paiements postérieurs sauf pour les trois dernières de telle sorte que le solde était débiteur de 1 061,64 euros au 10 avril 2024.

Selon un extrait de compte du 29 août 2024, le solde était nul au 10 janvier 2024. Cependant tous les prélèvements ont été rejetés entre janvier et août 2024, les loyers de janvier à mars 2024 ont été payés par virement du 29 avril 2024 et les loyers de mai et juin 2024 ont été payés le 2 juillet 2024. Le solde était débiteur de 353,88 euros au 12 août 2024.

Selon un extrait de compte du 13 septembre 2024, tous les prélèvements ont été rejetés jusqu'en septembre 2024. Les loyers de juillet et août 2024 ont été payés le 9 septembre 2024.

Il résulte de ce qui précède que si le montant total des loyers restant dus au jour où la juridiction de première instance a statué était relativement faible, c'est la répétition des incidents de paiement et le paiement irrégulier des loyers qui constitue un manquement grave de la part du locataire.

Ces manquements, qui ont de surcroît perduré après la décision de la juridiction de première instance, justifient la résolution du bail.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

2. Sur les demandes d'indemnisation de l'OPH [Localité 1] Romans habitat

a) sur le préjudice financier

Moyens des parties

[Localité 1] Romans habitat soutient qu'il existe une corrélation manifeste entre le taux d'inoccupation des logements et les activités du bar tabac contraire à la jouissance paisible. Elle évalue sa perte financière à la somme de 138 669 euros correspondant à la perte de loyers des bâtiments A et B entre 2020 et 2024.

La SNC [Etablissement 1] réplique que rien ne permet d'affirmer que le taux d'inoccupation des immeubles serait lié à la présence de l'établissement [Etablissement 1] ou à son fonctionnement.

Réponse de la cour

Le principe de la réparation intégrale impose que le responsable d'un dommage indemnise la victime de l'ensemble de son préjudice, sans perte ni profit pour celle-ci.

En l'espèce, la seule étude comparative menée par [Localité 1] Romans habitat quant à l'inoccupation des bâtiments dont elle est propriétaire à proximité de l'établissement [Etablissement 1] ne permet pas d'établir un lien direct et certain entre les manquements imputables à la SNC [Etablissement 1] et une perte financière subie par l'EPIC [Localité 1] Romans habitat en raison de l'inoccupation des appartements, et ce d'autant que ses bâtiments se situent dans un quartier réputé pour sa dangerosité.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté [Localité 1] Romans habitat de sa demande d'indemnisation de ce chef.

b) sur le préjudice moral

Moyens des parties

[Localité 1] Romans habitat soutient qu'au rebours des valeurs qu'elle véhicule, les agissements fautifs de la SNC [Etablissement 1] ont gravement terni l'image qu'elle s'efforce de défendre, ces agissements étant d'ailleurs des faits notoires puisque publiés dans la presse locale. Elle réplique à son adversaire que ce poste de préjudice peut être évalué de manière forfaitaire et que le bénéfice d'une clause pénale n'est pas incompatible avec l'octroi de dommages et intérêts.

La SNC [Etablissement 1] réplique que la cour cherchera en vain les éléments de fait et de droit qui justifieraient dans son principe et son montant le préjudice moral allégué.

Réponse de la cour

Une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit Com., 15 mai 2012, n° 11-10.278).

[Localité 1] Romans habitat ne démontre pas qu'un lien ait été fait entre les manquements commis par la SCN [Etablissement 1] et elle, ni qu'il en soit résulté l'atteinte à l'image qu'elle allègue.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté [Localité 1] Romans habitat de sa demande d'indemnisation à ce titre.

c) sur la demande d'indemnisation pour procédure abusive

Moyens des parties

[Localité 1] Romans habitat soutient que la SNC [Etablissement 1] a manifestement entrepris à son encontre une procédure abusive et non fondée.

La SNC [Etablissement 1] réplique que sa démarche ne participe d'aucun abus mais du droit de se défendre et du droit à ce que sa cause soit entendue.

Réponse de la cour

En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de caractériser la faute du demandeur dans l'exercice de son droit d'agir (Civ. 2ème, 6 mars 2003, n° 01-00.507).

En l'espèce, [Localité 1] Romans habitat ne démontre pas en quoi l'exercice d'une voie de recours par la SNC [Etablissement 1] est susceptible de dégénérer en abus de droit.

Il convient en conséquence de débouter [Localité 1] Romans habitat de leur demande d'indemnisation pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne la SNC [Etablissement 1] à payer à l'EPIC [Localité 1] Romans habitat la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC [Etablissement 1] aux dépens de l'instance d'appel ;

Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Dejean Mihajlovic de la SELARL Dauphin Mihajlovic, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B, et par la greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente de section