Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° minute : 26 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 15 septembre 2026

Première Chambre - Cabinet 6 DOSSIER : N° RG 26/00094 - N° Portalis DB2R-W-B7K-D6TZ

DEMANDEUR

Monsieur [B] [P] époux [F] [T] né le 28 Août 1939 à [Localité 1] Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE

DÉFENDERESSE

S.A.S. AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL L ASTA-VOLA ET ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de [Localité 2]

GREFFIERE LORS DES DEBATS

Léonie TAMET

GREFFIÈRE LORS DU DÉLIBÉRÉ

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l'audience publique du 23 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Aude WERTHEIMER.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon l’acte sous seing privé du 23 août 2000, Monsieur [B] [P] a donné à bail commercial à la société AGENCE MONTAGNE GRAND ROC un local situé à [Localité 3], pour une durée de neuf ans, reconduit tacitement.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2026, Monsieur [B] [P] a fait assigner la SAS AGENCE MONTAGNE GRAND ROC devant le président du tribunal judiciaire de Bonneville, statuant en référé, aux fins de voir condamner celle-ci à lui payer, à titre provisionnel la somme de 5.034,00 euros correspondant aux loyers révisés impayés depuis le 1er août 2025 ainsi qu’au loyer de mars 2026, outre sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [P] expose que le loyer est révisable à l’expiration de chaque période triennale, qu’il a procédé à la révision du loyer conformément à l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, prenant effet à compter du 1er août 2025, portant ainsi le loyer mensuel à la somme de 1.723 euros, et que la société locataire n’a pas procédé au règlement du loyer révisé et a continué à s’acquitter de l’ancien loyer, d’un montant de 1.250 euros, pour la période courant d’août à décembre 2025.

Il précise en outre qu’au mois de février 2026, deux loyers de 1.250 euros ont été réglés simultanément, tandis qu’aucun règlement n’est intervenu au titre du mois de mars 2026.

Par ordonnance du 19 mai 2026 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville a ordonné la réouverture des débats, invitant Monsieur [B] [P] à faire valoir ses observations sur : le respect des conditions prévues par l’article L145-33 du code de commerce pour la révision du montant du loyer au moment du renouvellement du bail,le respect des conditions prévues par l’article L145-38 du code de commerce relatives au plafonnement de la majoration du loyer en lien avec la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Appelée à l’audience du 18 juin 2026, l’affaire a fait l’objet de trois renvois aux fins de réponse aux demandes du juge des référés et d’échanges entre les parties.

A l’audience du 23 juillet 2026, Monsieur [B] [P], représenté par son conseil, demande au juge des référés de condamner la SAS AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC à lui payer la somme provisionnelle de 5.034 euros correspondant aux loyers révisés impayés depuis le 1er août 2025 ainsi qu’au loyer de mars 2026, la somme de 3051,59 euros correspondant aux loyers partiellement impayés du 1er janvier 2024 au 30 juillet 2025, la somme provisionnelle de 3.142 euros correspondant aux loyers partiellement impayés d’avril à juin 2026 ainsi qu’au loyer de juillet 2026 tel qu’actualisé oralement à l’audience, outre sa condamnation aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la demande du juge, Monsieur [B] [P] expose qu’il a procédé à la révision du loyer conformément à l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, tel que prévu par le contrat de bail, que la société défenderesse a régulièrement accepté les montants des loyers révisés qui lui ont été réclamés, ceux-ci ayant été calculés en application de cet indice, et que la jurisprudence admet que l’accord des parties puisse traduire leur volonté commune quant à la révision du loyer.

S’agissant des conditions de plafonnement de la majoration du loyer en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, Monsieur [B] [P] fait valoir qu’en mars 2016, le loyer acquitté par la société défenderesse s’élevait à 1.251,59 euros, puis à 1.263,51 euros à compter de juillet 2016 et jusqu’en juillet 2021. Il indique que le loyer a ensuite été porté à la somme de 1410,61 euros à compter du 1er août 2021, en application du rapport entre l’indice du premier trimestre 2015 (1 632) et du 1er trimestre 2021 (1 822).

Il soutient qu’après avoir versé un loyer de 1.410 euros durant l’année 2023 et en mars 2024, la société locataire a de nouveau réglé à compter du mois de mai 2024 un loyer partiellement impayé de 1.250 euros, sans régularisation et de manière unilatérale.

Il considère qu’en partant de la dernière révision du loyer fixée en août 2021 et en appliquant l’indice du 1er trimestre 2024 (2227), le montant du loyer révisé s’élève à 1.723 euros, et fait valoir qu’en raison des paiements mensuels de 1.250 euros au lieu de 1.410 euros, il est fondé à solliciter un rappel des loyers d’un montant de 3.051,59 euros au titre d’une période de dix-neuf mois allant de janvier 2024 à août 2025.

Enfin il indique que postérieurement à l’ordonnance du 19 mai 2026, la société défenderesse a procédé au règlement de 1.250 euros correspondant au loyer du mois d’avril 2026 ainsi qu’au règlement de 2.500 euros en juin 2026 correspondant aux loyers des mois de mai et juin 2026, et sollicite le paiement d’un rappel de loyers actualisé à 3.142 euros, juillet 2026 non réglé inclus.

La société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC, représentée par son conseil, demande au juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes et de débouter Monsieur [B] [P] de l’intégralité de ses prétentions.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement, dans la limite de vingt-quatre mois, afin de s’acquitter des sommes qui seraient jugées dues, et en tout état de cause, entend voir condamner le demandeur aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le demandeur ne répond pas aux observations formulées par le juge des référés, ne cite aucune décision de justice, ne produit aucun élément permettant d’apprécier la valeur locative des lieux et ne verse aucun indice trimestriel des loyers commerciaux ou indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Elle soutient que l’article L.145-38 du code de commerce ne prévoit aucune indexation automatique du loyer en fonction de la variation de l’indice, et que la variation indiciaire constitue un plafond et non une formule de calcul mathématique automatique, le loyer révisé devant être fixé à la valeur locative réelle des locaux, dans la limite de ce plafond.

Elle fait valoir qu’il appartient ainsi au bailleur qui sollicite une majoration du loyer d’apprécier la valeur locative des lieux au jour de la révision au regard des cinq critères légaux prévus par le code de commerce, et indique qu’en l’espèce, le bailleur a appliqué mécaniquement la variation de l’indice sans démontrer la valeur locative actuelle des locaux, ce qui caractérise une contestation sérieuse échappant à l'office du juge de l'évidence.

Elle ajoute que l’article 10 du bail commercial prévoit le calcul de la variation, à chaque échéance triennale, “entre l’indice du premier trimestre 2000 et le dernier indice publié”, ce qui reviendrait, selon elle, à mesurer la variation du loyer par rapport à un indice de base demeurant figé, qu’une telle clause engendre une distorsion prohibée par l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, de sorte que la stipulation serait réputée non écrite. A cet égard, elle relève que dans son courrier recommandé du 22 juillet 2025, le bailleur a calculé la variation de l’indice entre le premier trimestre 2015 et le premier trimestre 2024, soit sur neuf années, alors que la révision intervient selon une période triennale, estimant ainsi que la période de variation retenue excède l’intervalle séparant les révisions et crée une distorsion.

Elle ajoute que Monsieur [B] [P] a retenu l’indice du premier trimestre 2024 alors que le dernier indice publié au moment de l’envoi de son courrier recommandé du 22 juillet 2025 était celui du premier trimestre 2025, fixé à 2 146 et publié au Journal officiel le 2 juillet 2025, et estime qu’il a retenu, parmi les indices nationaux du coût de la construction, l’indice du 1er trimestre 2024 (2 227), soutenant qu’en présence de contestations sérieuses, la fixation du montant du loyer révisé relève du juge des loyers commerciaux.

S’agissant des demandes portant sur les loyers dus pour la période de janvier 2024 au 30 juillet 2025, la société locataire soutient que ces dernières sont dépourvues de fondement, faisant valoir que le demandeur n’établit ni la régularité formelle de la révision invoquée ni son acceptation, et que le seul paiement, par le preneur, d’un loyer indexé sur l’indice du coût de la construction ne saurait valoir acceptation tacite de la révision.

S’agissant des règlements intervenus postérieurement à l’assignation, à savoir le paiement de 1.250 euros correspondant au loyer d’avril 2026 et le paiement de 2.500 euros effectué au mois de juin 2026 au titre des loyers des mois de mai et juin 2026, elle soutient que ces sommes doivent être imputées sur les dettes échues.

Enfin, elle fait valoir que les décomptes produits par le bailleur reposent sur une base indiciaire incohérente, et relève que le bailleur calcule la majoration du loyer à partir d’un indice de 2015 alors que le bail stipule comme indice de base celui du premier trimestre 2000.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et moyens développés oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

II. MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La demande provisionnelle, pour être octroyée, ne doit présenter aucune contestation sérieuse quant à son principe et son quantum. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que selon acte sous seing privé du 23 août 2000, Monsieur [B] [P] a donné à bail à la société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC un local commercial situé à [Localité 3] (74), pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2000.

Il n’est pas contesté par les parties que ledit bail, à effet du 1er août 2000, a fait l’objet d’un renouvellement tacite au 1er août 2009 pour une nouvelle durée de 9 ans, puis au 1er août 2018 pour cette même durée à défaut d’accord des parties pour une durée plus longue.

Le bail commercial prévoyait en son article 10 que le loyer était révisable à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE, l’indice de référence étant le dernier paru au jour de la prise d’effet du bail, soit celui du premier trimestre 2000.

Il résulte des dispositions de l’article L145-3 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, et qu’à défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose par ailleurs qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionné au 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE, et qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-3 susvisé, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Monsieur [B] [I] sollicite en premier lieu le paiement de la somme provisionnelle de 5.034 euros au titre des loyers révisés impayés depuis le 1er août 2025, exposant que par courrier recommandé du 22 juillet 2025, il a notifié à la société locataire la révision du loyer conformément à l’indice prévu au bail commercial et publié par l’INSEE, prenant effet à compter du 1er août 2025 et portant le loyer mensuel révisé à 1.723 euros, avec une base de 1.263 euros indice 1er trimestre 2015 et un indice de référence 1er trimestre 2024.

Il sollicite également le paiement de la somme de 3.051,39 euros au titre des loyers révisés partiellement impayés du 1er janvier 2024 au 30 juillet 2025, et enfin la somme de 3.142 euros au titre des loyers partiellement impayés des mois d’avril, mai et juin 2026, outre le loyer du mois de juillet 2026.

Il ressort du relevé de compte couvrant la période du 1er janvier 2024 à juillet 2025 que la société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC a versé la somme de 1.250 euros par mois au titre du loyer mensuel du bail commercial.

Le juge a dans un premier temps ordonné la réouverture des débats, invitant Monsieur [B] [I] à s’expliquer sur le respect des conditions prévues par l’article L145-3 du code de commerce pour la révision du montant du loyer au moment du renouvellement du bail, et sur le respect des conditions de l’article L145-38 du même code relatives au plafonnement de la majoration du loyer en lien avec la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Monsieur [B] [I], en réponse, indique qu’il n’a fait qu’user de l’indexation sur le coût de la construction telle que prévu dans le contrat de bail initial et que le preneur a par ailleurs accepté pendant un temps le montant des loyers révisés tels que réclamés, comme en témoignent les règlements effectués, dont il justifie, jusque fin 2023.

La société AGENCE MONTAGNE GRAND ROC conteste quant à elle tant le principe que les modalités de la révision invoquée, faisant valoir que la mise en oeuvre de l’article 10 du bail commercial suppose une révision à l’expiration de chaque période triennale et s’analyse en une clause de révision relevant de l’article L145-38 du code de commerce, qui ne prévoit nullement une indexation automatique du loyer sur la variation de l’indice mais simplement un plafond, le loyer révisé devant être égal à la valeur locative réelle des lieux dans la limite de ce plafond.

Il résulte toutefois des relevés de compte versés aux débats que la société AGENCE DE LA MONTAGNE GRAND ROC a versé la somme mensuelle de 1.251,59 euros de mars 2016 à juillet 2016, qu’à compter du mois d’août 2016 elle a versé la somme mensuelle de 1.263,51 euros, qu’au mois d’août 2021 elle a versé la somme de 1.263,51 euros mais que le bailleur a sollicité l’indexation du loyer ce même mois pour le porter à 1.410,61 euros, qu’entre les mois de décembre 2021 et jusqu’au mois d’août 2023 le preneur a ainsi versé la somme mensuelle de 1.410,61 euros, et que ce n’est qu’à compter du mois de janvier 2024 que le preneur a pris la décision de régler la somme mensuelle de 1.250 euros au titre du loyer.

L’ensemble de ces éléments démontre que la société AGENCE DE LA MONTAGNE GRAND ROC a incontestablement accepté la révision et l’indexation du loyer jusqu’au mois de janvier 2024, date à laquelle, sans qu’elle ne s’en explique aujourd’hui, elle a décidé de revoir à la baisse ses versements à l’exception du loyer du mois de mars 2024.

A minima la société AGENCE DE LA MONTAGNE GRAND ROC reste donc devoir la différence entre le montant du loyer mensuel de 1.410,61 euros accepté et le montant versé à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au mois de juin 2026, outre le loyer du mois de juillet 2026 resté impayé au jour de l’audience.

S’agissant en revanche de la demande en paiement au titre de la révision effectuée le 22 juillet 2025 et jusqu’au mois de juillet 2026, dès lors que la société AGENCE DE LA MONTAGNE GRAND ROC s’oppose à l’indexation telle que sollicitée par le bailleur, qu’aucun élément ne permet de confirmer qu’elle aurait accepté la révision sollicitée en l’absence de paiement des loyers indexés, et que la fixation du loyer à compter de 2024, telle que réclamée par le bailleur, suppose une analyse de la validité ou une interprétation de la clause d’indexation figurant dans le contrat de bail, cette demande ne pourra qu’être rejetée comme excédant l’office du juge des référés.

La société AGENCE DE LA MONTAGNE GRAND ROC sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [B] [P] la somme de 160,61 euros x 29 mois, soit la somme de 4.657,69 euros au titre des soldes de loyers impayés, mois de juin 2026 inclus, outre la somme de 1.410,61 euros au titre du loyer du mois de juillet 2026, impayé au jour de l’audience, soit une somme totale incontestablement due de 6.068,30 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu de l’actualisation de la dette.

Le surplus des demandes provisionnelles de Monsieur [B] [P] sera en revanche rejeté.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code de procédure civile, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC sollicite des délais de paiement sur une durée de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

Toutefois, elle ne joint aux débats aucun élément de nature à justifier de sa situation, de sorte que le juge n’est pas en mesure de faire droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC, qui succombe partiellement, doit supporter la charge des dépens.

Il y a lieu, en équité, de dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mathilde LAYSON, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC à payer à Monsieur [B] [P] la somme de 6.068,30 euros au titre du solde de loyers impayés du mois de janvier 2024 au mois de juillet 2026 inclus,

DEBOUTONS Monsieur [B] [P] du surplus de ses demandes provisionnelles,

DEBOUTONS la société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC de sa demande de délais de paiement,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société AGENCE LA MONTAGNE GRAND ROC aux dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à BONNEVILLE, par mise à disposition au greffe, le 15 septembre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Mathilde LAYSON, présidente, et Aude WERTHEIMER, greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS