Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me PEREZ 1 EXP Me ROSENFELD AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2026

DÉCISION N° 2026/360

N° RG 25/04840 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QMUV

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [S] 445 Quartier Andrio 06440 BLAUSASC / FRANCE

représenté par Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SYNDICAT COPROPRIETAIRE RESIDENCE LE LAVANDIN I Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER CATHERINE [H] dont le siège social est sis Cannes Marina Le Suffren Bat H 628 Allée de la Marine Royale 06 210 MANDELIEU LA NAPOULE 549 Boulevard de la Tavernière 06210 MANDELIEU LA NAPOULE / FRANCE

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant substitué par Me RIQUELME

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 28 Mai 2026 ;

A l’audience publique du 23 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [S] est propriétaire des lots n° 49 et 160 au sein de la copropriété « LE LAVANDIN I » sise 549 boulevard de la Tavernière à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

Contestant la résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale le 2 juillet 2025, [Z] [S], par acte du 27 août 2025, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I devant la présente juridiction aux fins de voir :

« JUGER que la résolution n° 22 de l’Assemblée générale du 2 juillet 2025 a modifié les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination des parties privatives et leurs modalités de jouissance ;

JUGER que la résolution n° 22 de l’Assemblée générale du 2 juillet 2025 a modifié les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ;

JUGER que la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juillet 2025 n’a pas été adoptée à l’unanimité des copropriétaires ;

En conséquence,

ANNULER la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juillet 2025 ;

JUGER qu’il sera fait application de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la « RESIDENCE LE LAVANDIN I » à payer la somme de 1.800,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I demande au tribunal de :

« DEBOUTER Madame [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

LA CONDAMNER reconventionnellement à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

VALIDER la résolution en ce qu'elle organise l'interdiction des locations saisonnières,

En tout état de cause,

DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP ROSENFELD sur ses offres de droit. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 7 mai 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 27 mai 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 26 juin 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juillet 2025

La résolution n° 22, modifiant le règlement de copropriété, a été adoptée à la double majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La requérante soutient que la modification du règlement de copropriété, en limitant la location des lots de copropriété et en interdisant l’exercice d’une activité libérale au sein de l’immeuble, porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires et à la destination de l’immeuble résultant du règlement initial et devait, par conséquent, être adoptée à l’unanimité.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation, l’exercice d’une activité libérale y étant auparavant toléré à la condition qu’il ne nuise pas à la tranquillité des occupants. Il en conclut que la modification litigieuse ne modifie pas les modalités de jouissance du lot de la demanderesse, laquelle peut toujours en user conformément à la destination de l’immeuble.

Sur ce,

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 dite LE MEUR entrée en vigueur le 21 novembre 2024, applicable au litige en raison de la date de l’assemblée générale : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. »

La résolution litigieuse est rédigée de la manière suivante : « L’assemblée générale approuve la refonte du règlement de copropriété établi par l’office notarial [K] [W]. »

Le règlement de copropriété initial, en date du 7 juillet 1987, stipule, en son article 8, que « l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation », en son article 10, que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs » et, en son article 12, que « les copropriétaires [peuvent] louer leurs appartements comme bon leur [semble], à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble. […] La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées ».

Le règlement modifié par la SCP [K] [W] prévoit quant à lui, dans sa section II relative à l’usage des parties privatives, que « l’immeuble est destiné à titre exclusif à l’habitation, principale ou non. Aucun exercice professionnel ou commercial, même à titre provisoire, ne sera accepté. […] La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée. La location meublée destinée à l’habitation de manière répétée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est interdite ».

La seule restriction apportée au droit des copropriétaires de louer leurs parties privatives concerne l’interdiction des locations en meublé de tourisme, définies par la location de courte durée à une clientèle de passage.

L’exercice d’une activité commerciale étant interdit dans l’immeuble, à usage d’habitation, l’interdiction de telles modalités de location pouvait régulièrement être adoptée à la double majorité prévue par l’article 26 susvisé.

S’agissant de l’affectation des parties privatives, la clause d’habitation bourgeoise incluse dans le règlement initial n’était pas exclusive, puisque l’exercice d’une activité libérale était autorisé dans les appartements, à la condition de ne pas nuire à la tranquillité de l’immeuble.

Or, la modification litigieuse, en introduisant l’interdiction générale d’exercer toute activité professionnelle au sein de l’immeuble, restreint l’affectation des parties privatives des lots composés d’un appartement à la seule habitation.

Elle a donc nécessairement une incidence sur la destination et les modalités de jouissance des parties privatives de Madame [S], propriétaire d’un appartement, de sorte qu’elle ne pouvait régulièrement être adoptée sans son approbation.

Il convient de rappeler que le juge ne peut que rejeter ou, s’il l’estime fondée, accueillir la demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale. Il ne peut pas diviser la résolution contestée pour ne l’annuler que partiellement.

Par conséquent, la nullité de la résolution n° 22 sera prononcée.

Sur les frais de justice

Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à [Z] [S] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Il est constant que les « frais de procédure » au sens de ce texte englobent les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile (frais d’huissier, droits de plaidoiries, …), les frais d’avocat prévus à l’article 700 du Code de procédure civile, c’est-à-dire le remboursement des frais d’avocat engagés par le copropriétaire ayant vu sa prétention accueillie, mais également les frais d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et, d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire.

Cette dispense de participation aux frais de justice est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice d’[Z] [S] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire au regard de la sécurité juridique et des actes de mutation intervenant sur le fondement du règlement de copropriété modifié par la résolution annulée.

Néanmoins, le document versé aux débats n’est qu’un projet de modificatif du règlement de copropriété, dont la publication n’est pas démontrée.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires LE LAVANDIN I du 2 juillet 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I de sa demande subsidiaire ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I à payer à [Z] [S] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [Z] [S] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Rédigé par [N] [B], attachée de justice