Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/01697 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NKZX

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [P]

JUGEMENT DU 31 AOUT 2026

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DEMANDEUR :

Mme [C] [I] 46 rue du Docteur Paul Hélot 76000 ROUEN Représentant : Me Caroline PAILLOT, avocat au barreau de [P]

DEFENDERESSE :

Mme [G] [D] 57 rue Guynemer Appt A44 76500 ELBEUF Représentant : Me Annie COUPET, avocat au barreau de [P]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 19 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2024, avec prise d'effet au 3 juin 2024, Madame [C] [I], par l'intermédiaire de son mandataire, le cabinet [Q] [M] [P] SAINT CLEMENT, a donné à bail à Madame [G] [D] un appartement situé 21 rue Boucher de Perthes - Bâtiment C - 2ème étage à ELBEUF (76500), pour un loyer mensuel de 650 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 28 août 2024, reçu le 4 septembre 2024, Madame [G] [D] a délivré congé à Madame [C] [I] et a sollicité la réduction du préavis à un délai d'un mois, étant bénéficiaire du RSA.

Par lettre du 4 septembre 2024, le cabinet [Q] [M] a accusé bonne réception de la demande de préavis et par mail en date du 10 septembre 2024 a fixé au 4 octobre 2024 la date de l'état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Madame [C] [I] a fait signifier à Madame [G] [D] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 690,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par ordonnance du 26 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de Rouen a rejeté la requête présentée par Madame [C] [I] aux fins de résiliation suite à l'abandon des lieux par la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, Madame [C] [I] a fait assigner Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ; - ordonner l’expulsion sans délai de Madame [G] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique; - condamner Madame [G] [D] au paiement des sommes suivantes : - la somme de 5.991,03 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ; - la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et les actes rendus nécessaires par la procédure.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 12 septembre 2025.

Appelée à l'audience du 13 février 2026, l'affaire a été renvoyée aux fins de sa mise en état à l'audience du 19 juin 2026.

À l'audience du 19 juin 2026, Madame [C] [I], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation aux termes de ses conclusions, maintenant également sa demande d'expulsion, et actualise oralement à l'audience sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 12.827,93 euros selon décompte arrêté au 5 juin 2026.

Madame [C] [I] expose que sa locataire avait délivré congé à son bailleur, se prévalant d'un préavis d'un mois, étant bénéficiaire du RSA. Un état des lieux de sortie était alors prévu le 4 octobre 2024 auquel Madame [D] ne s'est pas présentée.

Elle précise que sa locataire n'a pas restitué les clés à cette date et que cette dernière était toujours dans les lieux, constatant des cris d'enfants et de la lumière et ce, fin octobre 2024. Elle conteste le fait que la sœur de Madame [I] ait reçu des clés dans sa boîte aux lettres, précisant qu'elle avait confié la gestion de son bien au cabinet [Q] [M] et qu'elle n'avait donc aucun intérêt à demander à Madame [D] de déposer les clés dans la boîte aux lettres de sa sœur qui est hémiplégique. Elle souligne que Madame [D] se contredit dès lors qu'il ressort de l'échange avec l'étude de commissaire de justice que la remise des clés n'a jamais été faite et qu'elle indique être disponible le 10 juillet 2025 à 14 heures pour un état des lieux de sortie. L'étude de commissaire de justice a pu alors préciser que la locataire n'avait jamais remis les clés et qu'elle ne s'est pas non plus rendue au rendez vous du 10 juillet 2025.

Elle expose que c'est dans ce contexte qu'elle a délivré un commandement de payer en date du 15 janvier 2025 et soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2025 et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Madame [C] [I] mentionne aussi que le bien n'est pas reloué et s'oppose à la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par Madame [G] [D].

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l'audience du 19 juin 2026, Madame [G] [D], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de : - déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondées l'ensemble des demandes formées par Madame [I] à son encontre ; - dire et juger que le bail d'habitation a été régulièrement résilié à la suite du congé notifié le 28 août 2024, avec effet au 4 octobre 2024 ; - débouter Madame [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions même plus amples ; - condamner Madame [I] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure abusive ; - condamner Madame [I] à payer à Maître [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 la somme de 1.500 euros, Maître [H] renonçant en ce cas à percevoir la part contributive de l'état au titre de l'aide juridictionnelle ; - condamner Madame [I] aux entiers dépens ; - dire n'y avoir lieu à l'exécution provisoire demandée par la demanderesse.

Madame [G] [D] fait valoir qu'elle a valablement délivré congé à Madame [I] par courrier réceptionné le 4 septembre 2024 par le mandataire, le cabinet [Q] [M], qui a expressément acté dans son courrier du 4 septembre 2024 le départ de Madame [D] au 4 octobre 2024. Elle indique que tout lien contractuel entre les parties a cessé à cette date et que la demande de résiliation du bail soutenue par la demanderesse est donc sans objet.

Elle mentionne qu'elle a effectivement quitté les lieux courant septembre 2024, après avoir obtenu l'attribution d'un logement social et a emménagé à une adresse distincte souscrit le 2 septembre à effet au 6 septembre 2024. Elle conteste être restée dans les lieux, contrairement à ce que soutient Madame [I], passé cette date. Elle indique justifier notamment de la facture de résiliation de fourniture d'énergie éditée le 18 septembre 2024, mentionnant expressément une cessation du contrat d'électricité à cette adresse. Elle souligne que les deux actes de commissaire de justice confirment également au 15 janvier 2025 et au 1er septembre 2025 qu'elle n'habitait plus dans les lieux. Elle explique avoir restitué les clés du logement selon les modalités indiquées et aux instructions reçues téléphoniquement par le bailleur, consistant à les déposer dans la boîte aux lettres de la sœur de Madame [I]. Elle indique produire deux attestations de témoins dans ce sens.

Elle conteste dès lors devoir des loyers et indemnités d'occupation postérieurement à la date du 4 octobre 2024, date à laquelle le congé a pris fin.

Elle expose de surcroit que le bien a été remis sur le marché locatif par annonce, démontrant que le bailleur a repris possession du bien.

Elle sollicite également des dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elle indique que la bailleresse n'a eu de cesse de multiplier les procédures à son encontre, en vain, consistant tout d'abord en une procédure sur requête en résiliation pour abandon, qu'elle l'avait ensuite assignée à l'adresse du bail locatif alors qu'elle savait qu'elle n'y demeurait plus et a fait un rappel des faits parcellaires ne rappelant pas la délivrance du congé délivré par elle. Elle souligne que ces procédures ont engendré un stress, une angoisse et des contrariétés inhérentes à une procédure d'expulsion, ayant des répercussions psychologiques et réelles notamment des insomnies.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la demande de validité du congé de la locataire

En vertu de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s'il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n'importe quel moment du bail et n'a pas à être motivé. Il doit simplement en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 15 de cette loi, « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Le délai de préavis applicable au congé est alors de trois mois.

Le délai de préavis peut être réduit à un mois en raison de la localisation du bien loué en zone de tension locative, de l'état de santé du locataire constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile, des ressources du locataire (locataire bénéficiant du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ou locataire s'étant vu attribuer un logement défini à l'article L.831-1 du code de la construction et de l'habitation ) ou la situation du locataire vis-à-vis de l'emploi (obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi). Toutefois, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.

En l'espèce, il est établi que Madame [G] [D] a donné congé le 28 août 2024, réceptionné par le mandataire du bailleur le 4 septembre 2024.

Ainsi, le congé délivré par Madame [G] [D] respectant le formalisme imposé par la loi doit être déclaré valide.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [G] [D] à compter du 4 octobre 2024, date d'expiration du préavis, la demande de réduction du préavis à un mois n'étant pas contesté par la bailleresse.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Le bail ayant été résilié le 4 octobre 2024, à la date d'expiration du congé et la demande d'acquisition de la clause résolutoire étant postérieure à cette date, il convient de débouter Madame [C] [I] de cette demande.

Sur la demande d'expulsion

Madame [C] [I] maintient sa demande d'expulsion des lieux loués à l'encontre de Madame [G] [F], précisant qu'elle ne dispose d'aucun élément permettant de s'assurer qu'elle a effectivement quitté les lieux loués.

En l’espèce, Madame [G] [F] a communiqué à la présente procédure le contrat de bail conclu le 2 septembre 2024, dont la prise d’effet est fixée au 6 septembre 2024, en vue d’une location avec la société anonyme HLM EBS HABITAT. Elle a, par ailleurs, attesté la cessation de la facturation d’électricité afférente au logement en cause. Ces éléments tendent à démontrer que la locataire a effectivement quitté les lieux.

Il convient de rappeler que la bailleresse, avant l’ouverture de la présente procédure, avait déjà saisi le juge des contentieux de la protection d’une requête visant à faire constater la résiliation du bail, conformément à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette demande, présentée le 30 avril 2025, s’appuie sur la supposition que le logement est abandonné par ses occupants, et, au vu des visas de l’ordonnance, sur le procès verbal de constat de logement abandonné dressé le 22 avril 2025.

Par ailleurs, le commissaire de justice, qui a procédé à la signification de l’assignation le 12 septembre 2025, a établi un procès verbal de recherches infructueuses, indiquant notamment que « sur place, aucun élément ne permet de confirmer la réalité du domicile de Madame [D] [G] à cette adresse ».

Dès lors, l’ensemble de ces éléments permettent d’affirmer que Madame [G] [F] n’habite plus dans les lieux en cause.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d'expulsion de Madame [G] [F].

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation et la demande en paiement

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 4 octobre 2024, Madame [G] [D] est sans droit ni titre depuis cette date.

Pour apprécier la fixation d'une indemnité d'occupation, l'important n'est pas la date à laquelle la locataire a quitté les lieux mais la date à laquelle le propriétaire a pu récupérer son bien sans commettre de voie de fait ce qui ne peut se caractériser que par la remise régulière des clés du logement par le locataire. Il se déduit de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que les clés doivent alors être remises en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [G] [D] affirme avoir restitué les clefs du logement à la sœur de Madame [I], en les déposant dans sa boîte aux lettres le jour de son déménagement, début septembre 2024. Elle produit à l’appui de ses dires deux attestations : la première, émanant de Monsieur [O] [E], qui atteste l’avoir assistée lors du déménagement ; la seconde, rédigée par le fils de ce dernier, âgé de dix huit ans, confirme avoir constaté le dépôt des clefs dans la boîte aux lettres, conformément aux instructions de la bailleresse.

Si les attestations susmentionnées corroborent l’affirmation de Madame [D] quant à la remise des clefs dans la boîte aux lettres de la sœur de la bailleresse, elles ne permettent pas d’établir que cette remise a été effectuée en concertation avec la bailleresse ou son mandataire. Or, la remise des clefs doit satisfaire aux exigences légales visant à prévenir toute contestation ultérieure ; à défaut, la preuve de la remise effective des clefs demeure insuffisante.

Madame [D] reconnait d’ailleurs ne pas s’être rendue à l’état des lieux de sortie le 4 octobre 2024 ni à la nouvelle date fixée en juillet 2025, sans en expliquer les raisons, alors même que cela aurait pu permettre de mettre fin à la procédure par le constat que les clés du logement n’ont pas été remises.

Par ailleurs, Madame [D] ne saurait se prévaloir du fait que le bien aurait été reloué pour faire valoir la réception des clefs, les captures d’écran de la mise en location ne constituant pas une preuve probante. Ces captures, non datées, peuvent avoir été réalisées en prévision de la libération des lieux, sur la base de photographies antérieures. En revanche, Madame [C] [I] fait valoir, par une attestation de son agence immobilière LETELLIER IMMOBILIER en date du 5 juin 2026, que le bien n’était pas reloué à cette date.

Il convient également de rappeler que Madame [I] était informée, depuis le 15 janvier 2025, date de la signification du commandement de quitter les lieux, du départ de la locataire, le procès verbal de recherches infructueuses dressé par le commissaire de justice attestant l’absence de domicile de Madame [D]. Si l’on ne peut reprocher à la bailleresse d’avoir privilégié la procédure de requête en abandon de logement, laquelle a été rejetée, il apparaît que, suite à ce rejet en mai 2025, elle a attendu le 12 septembre 2025 pour assigner sa locataire en justice. Cette inaction constitue, au moins, une négligence fautive, privant la bailleresse de toute prétention à une indemnité d’occupation à compter de juin 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 4 octobre 2024, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [D] à son paiement à compter de cette date, jusqu'au mois de juin 2025.

Madame [C] [I] produit le bail en date du 3 mai 2024 ainsi qu'un décompte actualisé en date du 1er juin 2026 d'un montant de 12.827,93 euros. A la date du 1er juin 2025, la dette s'élève alors à la somme de 4.610,54 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant des frais de relance soit la somme de 75 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [D] à payer à Madame [C] [I] la somme de 4.535,54 euros, au titre des indemnités d'occupation dus au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 septembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

En vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile ou à des dommages et intérêts.

L'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas d'une faute commise ou de mauvaise foi.

Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus, en vertu de l'article 1240 du code civil, que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

En l'espèce, il n'est démontré aucun abus de la part de Madame [C] [I], qui a utilisé les voies légales pour faire constater la résiliation du bail et pouvoir obtenir la restitution de ses clés, de telle sorte que Madame [G] [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [G] [D] à payer à Madame [C] [I] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [G] [D] le 28 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 mai 2024 entre d'une part, Madame [C] [I], et d'autre part, Madame [G] [D], portant sur un logement sis 21 rue Boucher de Perthes - Bâtiment C - 2ème étage à ELBEUF (76500), au 4 octobre 2024 ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 mai 2024 entre Madame [C] [I] d'une part, et Madame [G] [D] d'autre part, concernant les locaux situés 21 rue Boucher de Perthes - Bâtiment C - 2ème étage à ELBEUF (76500), devenue sans objet ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [G] [D] à compter du 4 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'au 1er juin 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à payer à Madame [C] [I] la somme de 4.535,54 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtés au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 septembre 2025 ;

DEBOUTE Madame [G] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à payer à Madame [C] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

DIT n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE