Demande en paiement des charges ou des contributions

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Service civil 1ère chambre - Procédure orale

JUGEMENT

Du : 21 Septembre 2026

Affaire : N° RG 25/02022 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EUUI Syndic. de copro. DE LA [Adresse 1] représenté par son Syndic, enseigne LE SYNDIC, société à responsabilité limitée, immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] N° 480 106 459, contre [E] [F]

Prononcé le 21 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 19 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du tribunal judiciaire assistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Avril 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction; délibéré prorogé au 21 Septembre 2026.

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], représenté par, son Syndic, enseigne LE SYNDIC, société à responsabilité limitée, immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] N° 480 106 459, dont le siège social est à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur [X] [M], domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

[E] [F], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [F] est propriétaire des lots n°22, 60 et 102 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2], représentant 250 dix millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL LE SYNDIC, a fait assigner Madame [E] [F] devant le Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir cette dernière condamnée au payement des sommes suivantes : - 3 660,77 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 02 octobre 2025, dont 36 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 juin 2025 sur la somme de 2 352,26 € et à compter du jugement pour le surplus, - 2 000 € à titre de dommages et intérêts, - 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A l'audience du 19 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] - représenté par Maître [J] [D] – sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] fait valoir que Madame [E] [F] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances.

* En défense, Madame [E] [F] n'est ni présente, ni représentée à l'audience, bien que régulièrement citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 21 septembre suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En outre, en vertu de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget de fonctionnement de l'immeuble (ou selon des échéances différentes arrêtées par l'assemblée générale), chaque provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats : - le relevé de propriété (pièce 1 demandeur), - les appels de charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 (pièce 2 demandeur), - le relevé individuel de charges de l'exercice 2024 (pièce 3 demandeur), - les procès-verbaux des assemblées générales (pièces 9 demandeur) en date des : * 08 juin 2023 portant approbation des comptes de l'exercice 2022 écoulé, votant le budget prévisionnel de l'exercice 2024 suivant et adoptant le budget travaux, * 28 mai 2024, portant approbation des comptes de l'exercice 2023 écoulé, votant le budget prévisionnel de l'exercice 2025 suivant et adoptant le budget travaux, - le décompte de la créance pour la période du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 (pièce 4 demandeur) ; - la mise en demeure du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur), revenue avec la mention « Pli avisé non réclamé », - le contrat de syndic signé le 28 mai 2024, courant jusqu'au 06 octobre 2026.

Le Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 1] estime qu'il ressort de ces documents que Madame [E] [F] reste devoir la somme de 3 660,77 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période courant du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025.

Cependant, tout d'abord, force est de constater que, par jugement en date du 23 mai 2024 (pièce 11-4 demandeur), rendu en matière de procédure accélérée au fond, Madame [E] [F] a déjà été condamnée au payement des charges de copropriété à échoir jusqu'au 31 décembre 2024. La présente décision ne pourra donc porter que sur les sommes dues à compter du 1er janvier 2025 sous peine d'autorité de la chose jugée, exception faite des travaux non prévus dans les appels prévisionnels.

Ensuite, il ressort de la comparaison entre ce jugement, les appels de fonds (pièce 2 demandeur) et le décompte produit (pièce 4 demandeur) que les travaux de chemisage des colonnes ont été appelés postérieurement au jugement du 23 mai 2024 par courrier en date du 23 septembre suivant. Madame [E] [F] reste donc devoir la somme de 154,66 € au titre des charges de copropriété appelées pour l'année 2024.

Enfin, il ressort du décompte produit (pièce 4 demandeur) que la somme de 36 € au titre des frais de mise en demeure a été incluse. Il convient donc de retrancher cette somme au montant du principal réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 793,89 € au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts à compter du 27 octobre 2025, date de l'assignation.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : - les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, - les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, - les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret, - les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25, - les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit la mise en demeure du 19 juin 2025 (pièce 8 demandeur). En application des dispositions du contrat de syndic en date du 28 mai 2024 (pièce 6-2 demandeur), le Syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le payement de la somme de 36 € TTC à ce titre.

En conséquence, Madame [E] [F] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme totale de 36 € au titre des frais de recouvrement.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite le payement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi par la copropriété du fait de l'arriéré de payement dont est redevable Madame [E] [F].

En l'espèce, il résulte des pièces produites que Madame [E] [F] ne procède pas au payement régulier de ses charges de copropriété depuis plusieurs années et qu'elle a déjà fait l'objet de quatre condamnations à ce titre par le Tribunal judiciaire de Tarbes (pièces 11 demandeur) les 23 août 2017, 15 mai 2019, 07 septembre 2021 et 23 mai 2024.

Les carences répétées de Madame [E] [F] à son obligation essentielle de payement des charges en tant que copropriétaire sont constitutives d'une faute qui cause à la copropriété, privée des sommes nécessaires à sa gestion et à son entretien, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame [E] [F] sera condamnée au payement d'une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [E] [F], condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 €.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], sis [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SARL LE SYNDIC, la somme de 2 793,89 € (deux mille sept cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL LE SYNDIC, la somme de 36 € (trente-six euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL LE SYNDIC, la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL LE SYNDIC la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 21 Septembre 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.