Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00669 - N° Portalis DB2H-W-B7K-4A4Y AFFAIRE : S.C.I. L’AVENIR 69720 C/ SCCV [L] CARRE [Localité 1], S.A. ALBINGIA, SDC de l’Ensemble Immobilier [L] JOUVENCE du [Adresse 1] à [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. L’AVENIR 69720 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Arnaud PICARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

SCCV [L] CARRE [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A. ALBINGIA en sa qualité d’assuereur de la SCCV [L] CARRE [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume DESMURE de la SCP DE ANGELIS - SEMIDEI - HABART MELKI - BARDON - DE ANGELIS - SEGOND - DESMURE, avocats au barreau de LYON

Syndicat des Coproriétaires de l’Ensemble Immobilier [Adresse 5] du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE CENTRALE dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 02 Juin 2026 - Délibéré au 1er Septembre 2026 prorogé au 15 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [L] CARRE [Localité 1] a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », comprenant deux bâtiments (A et B) élevés sur un niveau de sous-sol à usage de stationnement et avec divers espaces extérieurs, sis [Adresse 7] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété et vendu par lot en l’état futur d’achèvement.

Par acte authentique du 15 juin 2023, la SCI L’AVENIR 69720 a acquis de la SCCV [L] CARRE VERT un appartement situé au troisième étage du bâtiment B (lot n° 14) ainsi que deux garages situés au sous-sol dudit bâtiment (lots n° 24 et 25), au prix de 725 000,00 euros.

La livraison des biens de la SCI L’AVENIR 69720 est intervenue le 10 avril 2025, avec réserves, d’autres malfaçons ayant également été dénoncées le jour suivant au constructeur-vendeur.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires a déploré l’installation d’une pompe de relevage non prévue au projet initial, engendrant des frais supplémentaires à la charge des copropriétaires.

En septembre 2025, des infiltrations d’eau sont survenues dans l’appartement de la SCI L’AVENIR 69720. Le rapport établi le 20 janvier 2026 par la société SABEKO [Localité 4], mandatée par le constructeur-vendeur, a conclu qu’elles provenaient de la toiture, plus précisément de fissures infiltrantes au-dessus des bandes de solin en toiture, au niveau de l’acrotère (zone 1) fissures infiltrantes sous les tuiles après franchissement du solin (zone 2).

Se plaignant également des températures constatées dans l’appartement, la SCI L’AVENIR 69720 a missionné la société GLOBAL EXPERTISES qui, dans son rapport du 06 janvier 2026, a mis en évidence des défauts et dysfonctionnements du système de chauffage ; de nombreux ponts thermiques, particulièrement concentrés autour des ouvertures de toit et des menuiseries, outre un manque présumé d’isolation du plafond ; concluant à des non-conformités aux exigences de la norme RT 2012 ainsi qu’aux normes applicables en matière de pompe à chaleur et de système de plancher chauffant.

Le 11 mars 2026, la SCI L’AVENIR 69720 a mis en demeure la SCCV [L] CARRE VERT de procéder à la levée des réserves restantes, de remédier aux désordres, malfaçons et non-conformités dénoncés postérieurement à la livraison et de l’indemniser de ses préjudices.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 et 31 mars 2026 et du 02 avril 2026, la SCI L’AVENIR 69720 a fait assigner en référé la SCCV [L] CARRE [Localité 1] ; la SA ALBINGIA, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [L] CARRE [Localité 1] ; le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » ; aux fins d'expertise in futurum et de communication de police d’assurance sous astreinte.

A l'audience du 02 juin 2026, la SCI L’AVENIR 69720, représentée par son avocat, s’est désistée de sa demande de communication sous astreinte et a soutenu oralement ses conclusions n° 1, aux termes desquelles elle a demandé de : ordonner une mesure d'expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de ses conclusions ; réserver les dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise, elle expose que des réserves formulées à la livraison n’ont pas été levées et que des désordres, malfaçons et non-conformité dénoncés postérieurement persistent, certains trouvant leur origine dans les parties communes de la copropriété. S’agissant de la demande de communication, la SCCV [L] CARRE [Localité 1] et la SA ALBINGIA ont produit la police d’assurance sollicitée en cours d’instance.

La SA ALBINGIA, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de : juger irrecevable la demande visant à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, à l’exception du désordre n° 3 « infiltration d’eau en provenance de la toiture » ; juger qu’elle formule des protestations et réserves sur la demande visant à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, concernant le désordre n° 3 « infiltration d’eau en provenance de la toiture » ; rejeter toute autres demande formulée à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage ; juger qu’elle formule des protestations et réserves sur la demande visant à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [L] CARRE [Localité 1] ; rejeter la demande de communication de document sous astreinte.

Elle expose qu’il n’est produit qu’une déclaration de sinistre datée du 29 septembre 2025 concernant le désordre n° 3 « infiltrations d’eau en provenance de la toiture » et que les autres griefs n’ont fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre préalable à l’assureur dommages-ouvrage.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1, aux termes desquelles il a formulé des protestations et réserves.

La SCCV [L] CARRE [Localité 1], représentée par son avocat, a formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 1er septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l'espèce, l’acte de vente, le procès-verbal de livraison, la fiche d’intervention de la société de maintenance de la pompe à chaleur, les rapports SABEKO [Localité 4] et GLOBAL EXPERTISES et les échanges entre les parties rendent vraisemblables l'existence des désordres évoqués et l'implication éventuelle de la SCCV [L] CARRE [Localité 1] dans leur survenance.

La qualité d'assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [L] CARRE [Localité 1] n'est pas contestée par la SA ALBINGIA et résulte de l’acte de vente et de la police d’assurance versée aux débats. Cette dernière n'ayant été assignée qu’en cette qualité dans le cadre de la présente instance, le moyen tiré de l'irrecevabilité partielle de la demande à son encontre, en qualité d'assureur dommages-ouvrage, est inopérant.

Enfin, une partie des dommages affectant l’appartement de la SCI L’AVENIR 69720 est susceptible de trouver son origine dans les parties communes de la copropriété, dont la responsabilité incombe au Syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il existe un motif légitime d'établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l'étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SCI L’AVENIR 69720 d'apprécier, avant d'intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande et d'ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la Demanderesse sera provisoirement condamnée aux dépens.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d'expert :

Monsieur [Q] [M] L'ATELIER [Etablissement 1] [Adresse 8] [Localité 5] Tél. : 04 78 97 15 70 Mél. : [Courriel 1]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 4], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 7] à [Localité 3], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 indiquer avec précision, pour les travaux litigieux, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, de les coordonner et de contrôler leur exécution ; s'il y a lieu, inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d'ouvrage qui lui paraissent concernés par les travaux litigieux ;

5 donner tout élément factuel utile pour apprécier l'éventuelle réception expresse ou tacite de l'ouvrage et sur la date de prise de possession du bien par l'acquéreur ;

6 vérifier l'existence des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités allégués par la SCI L’AVENIR 69720 uniquement dans ses conclusions et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d'apparition ;

7 dire, pour chacun des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités éventuellement constatés, s'il :

7.1 était apparent, au regard de la qualité et des compétences du maître de l'ouvrage, lors de la réception de celui-ci ;

7.2 a fait l'objet de réserves lors de la réception et, dans l'affirmative, préciser si ces réserves ont été levées, à quelle date et par quelle entreprise ;

7.3 est apparu dans l'année qui a suivi la réception des travaux et s'il a fait l'objet d'une notification avant l'expiration de ce délai ;

7.4 était apparent ou non dans ses causes, son ampleur et ses conséquences, pour un acheteur normalement prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières, lors de la prise de possession du bien par l'acquéreur, ou s'il est apparu dans le mois ayant suivi la prise de possession ;

7.5 a fait l'objet d'une dénonciation lors de la prise de possession ou postérieurement et, dans l'affirmative, préciser à quelle date et, si des travaux de reprise ont été réalisés, à quelle date et par quelle entreprise ;

7.6 compromet la solidité de l'ouvrage ou, si l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, il le rend impropre à sa destination ;

7.7 compromet la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;

7.8 affecte le bon fonctionnement d'autres éléments d'équipement ;

8 rechercher l'origine, les causes et l'étendue des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés ;

9 dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'une faute de direction ou de surveillance des travaux, de l'absence de respect des règles de l'art, d'un vice des matériaux, d'une malfaçon dans leur mise en œuvre, d'une négligence dans l'entretien ou dans l'exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause ;

10 donner tous éléments permettant d'apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d'apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d'elles ;

11 décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

12 indiquer tout élément paraissant utile à l'appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SCI L’AVENIR 69720, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

13 s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

14 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SCI L’AVENIR 69720 devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, au plus tard le 30 novembre 2026 ;

DISONS que la provision peut être consignée par virement sur le compte :

Titulaire du compte : TJ de [Localité 4] - REGIE D’AVANCES ET RECETTES BIC : TRPUFRP1 IBAN : [XXXXXXXXXX01]

avec l'indication des références du dossier dans le libellé de l'opération : n° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ET le nom des parties ET la date et la nature de la décision ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l'article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;

RAPPELONS que l'expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l'expert à passer outre ou à déposer son rapport en l'état ;

DISONS que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 novembre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu'il appartient à l'expert d'adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d'en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement la SCI L’AVENIR 69720 aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Florence FENAUTRIGUES, greffier ;

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.