Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EPINAL

ORDONNANCE DU : 26 Octobre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00066 - N° Portalis DB3L-W-B7K-FH6M AFFAIRE : [O] [Z] C/ [W] [H], [I] [V], S.A.S.U. EST COMMUNICATION (NAT’IMMOBILIER), S.A.R.L. DIAGAMI EXPERT, [C] [J], [X] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EPINAL

Référés civils

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Dans l’affaire entre :

Mme [O] [Z] née le 30 Juin 1977 à [Localité 1] demeurant [Adresse 1]

représentée par Me François VALLAS, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant,,

DEMANDERESSE

et

M. [W] [H] demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laurent MORTET de la SELARL BGBJ, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant, substitué par Maître GUIDOT, avocat au barreau d’EPINAL

Me [I] [V] notaire de la SCP [V] [Q] situé [Adresse 5] SUR [Adresse 6]

représenté par Maître Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau d’EPINAL, avocat plaidant

Me [X] [T] notaire dont le siège est situé [Adresse 8]

représenté par Maître Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant,

S.A.R.L. DIAGAMI EXPERT dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Ludovic VIAL de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant

M. [C] [J] demeurant [Adresse 11]

représenté par Me Marie AGUILLON, demeurant [Adresse 12], avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 88160-2026-640 du 20/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DEFENDEURS

S.A.S.U. EST COMMUNICATION (NAT’IMMOBILIER) exercant sous l’enseigne dont le siège social est sis [Adresse 13], prise en la personne de sa présidente domiciliée audit siège.

représentée par Me Jean-Baptiste POLITANO, demeurant [Adresse 14], avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant, Me Jouhara GETTO, demeurant [Adresse 15], avocat au barreau d’EPINAL, avocat postulant.

INTERVENTION FORCEE

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LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur Fabien SON, Président

GREFFIER : Madame Julia TRUCHOT, Greffier

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Débats tenus à l'audience publique du : 05 Octobre 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Octobre 2026 Ordonnance rendue à l’audience du 26 Octobre 2026, par mise à disposition au greffe des référés civils du tribunal, et signée par Monsieur Fabien SON, Président, et Madame Julia TRUCHOT, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 26 mars 2026, Madame [O] [Z] a assigné en référé Monsieur [W] [H], la SARL DIAGAMI Expert, Monsieur [C] [J], Maître [X] [T] devant le président du tribunal judiciaire d’EPINAL, afin d’obtenir une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile (RG n° 26/00066). Par acte du 1er avril, Madame [Z] a assigné aux mêmes fins Maître [I] [V] (RG n° 26/00070). Par acte du 26 juin 2026, Madame [Z] a assigné en intervention forcée la SASU EST COMMUNICATION, exerçant sous l’enseigne Nat’Immobilier (RG n° 26/00145). Les affaires 26/00145 et 26/00070 ont été jointes à l’affaire 26/00066 par mention au dossier. A l’audience du 5 octobre 2026, Madame [O] [Z], représentée par son conseil, maintient sa demande d’expertise. Elle expose qu’elle a acquis une maison d’habitation auprès de Monsieur [W] [H] ; que l’annonce de vente diffusée par l’agence immobilière [C] [J] présentait l’immeuble comme entièrement rénové, ce que confirmait le vendeur ; que le compromis de vente établi par Maître [T] a été signé le 28 décembre 2023 ; que le diagnostic technique immobilier établi par la société DIAGAMI mentionnait l’absence d’anomalie générale tout en relevant plusieurs points d’attention ; que son notaire, Maître [V], n’a émis aucune réserve malgré ses interrogations et demandes de justificatifs, notamment concernant la pompe à chaleur ; qu’elle a signé l’acte de vente le 27 mars 2024 sans avoir été rassurée par les différents intervenants (vendeur, notaires, agent immobilier) ; que très peu de temps après son emménagement, elle a constaté de nombreux désordres affectant notamment l’isolation, l’installation électrique, la ventilation, la façade, la toiture de l’extension, la plomberie, la pompe à chaleur, le terrain et certains éléments structurels de l’immeuble. Elle rappelle qu’il appartient au notaire d’éclairer les parties sur la portée des actes auxquels il prête son concours et de procéder aux vérifications rendues nécessaires par les éléments portés à sa connaissance ; qu’il lui appartient, lorsqu’il constate une modification de la consistance du bien, notamment à la suite de travaux d’agrandissement, de s’assurer des conséquences juridiques, administratives et fiscales susceptibles d’en résulter et d’en informer l’acquéreur ; que l’expertise permettra de vérifier si les travaux réalisés par le vendeur était suffisamment justifiés, si les surfaces et les informations administratives et fiscales du bien étaient exactes, éléments intéressant le devoir d’information, de conseil et d’efficacité de l’acte pesant sur les notaires ; qu’aucun des notaires n’a attiré son attention sur les risques juridiques, administratifs et fiscaux malgré plusieurs signaux d’alerte. Elle fait valoir qu’une contradiction est apparue entre le diagnostic établi par DIAGAMI et les constatations techniques ultérieures, s’agissant notamment de l’isolation et de l’installation électrique. Elle soutient que Monsieur [J], agent immobilier, est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers le potentiel acquéreur ; que Monsieur [J] lui a présenté le bien comme entièrement rénové mais des désordres ont été constatés postérieurement à la vente. Elle indique que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés peut être écartée si le vendeur avait connaissance des vices ; que Monsieur [H] a lui-même réalisé une partie importante des travaux de rénovation et est présenté comme un professionnel de la construction. Monsieur [H], représenté par son conseil, demande au juge des référés de débouter Madame [Z] de sa demande dirigée à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il affirme que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ; que Madame [Z] ne démontre pas qu’une potentielle action contractuelle puisse être engagée malgré cette clause. Monsieur [J], représenté par son conseil, demande au juge des référés de : Débouter Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,A titre subsidiaire, déclarer qu’il s’associe à la demande d’expertise.Il indique qu’il est intervenu en qualité d’agent commercial et de mandataire de la société EST COMMUNICATION (NAT’IMMOBILIER) qui demeure seule détentrice de la qualité d’agent immobilier ; que Madame [Z] n’établit pas sur quel fondement la responsabilité de Monsieur [M] pourrait être engagée. La SASU EST COMMUNICATION, exerçant sous l’enseigne NAT’IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande au juge des référés : Débouter Madame [Z] de toute demande tendant à voir l’expert porter une appréciation d’ordre juridique, notamment sur l’existence d’un vice caché, d’un manquement au devoir d’information ou de conseil, d’un dol ou d’une réticence dolosive ou sur les responsabilités respectives des parties,Dire que la mission de l’expert devra être limitée à des constatations matérielles, factuelles et techniques,Lui donner acte de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise, sans reconnaissance de responsabilité,Dire que la demanderesse avancera les frais d’expertise.Maître [T] et Maître [V], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de : Les mettre hors de cause,Débouter Madame [Z] de ses demandes,Condamner Madame [Z] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Ils estiment qu’aucune faute ne peut être retenue à leur endroit ; qu’ils se sont assurés de la pleine efficacité juridique de leur acte ; que rien n’établit que leur comportement aurait eu pour conséquence une aggravation indue de la fiscalité. La SARL DIAGAMI Expert, représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter Madame [Z] de sa demande d’expertise dirigée à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle relève qu’il est mentionné dans son diagnostic qu’elle n’a pas pu examiner le tableau électrique puisqu’elle n’était pas accessible sans détérioration ; que le diagnostiqueur n’a pas à contrôler le bon fonctionnement des équipements électriques ; que l’épaisseur de la laine de verre a été indiquée suite à la déclaration faite par le vendeur au technicien ; que Madame [Z] ne précise pas le fondement juridique sur lequel elle s’appuie pour mettre en cause le diagnostiqueur.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande d’expertise : Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte du 27 mars 2024 établi par Maître [X] [T] avec le concours de Maître [I] [V], assistant l’acquéreur, Monsieur [W] [H] a vendu à Madame [O] [Z] une maison d’habitation située [Adresse 16] à [Localité 2]. Monsieur [C] [J], agent commercial de la SASU EST COMMUNICATION, est intervenu en qualité d’agent immobilier. Le dossier de diagnostics techniques a été établi par la société DIAGAMI Expert. Madame [Z] invoque des désordres affectant l’immeuble et qui seraient selon elle de nature à engager la responsabilité des défendeurs. Elle prétend ne pas avoir été pleinement informée d’un certain nombre de risques. Elle produit le rapport d’expertise établi le 21 octobre 2025 par le cabinet SARETEC, qui décrit 18 désordres (y compris des malfaçons de l’installation électrique non signalés dans le diagnostic établi par la société DIAGAMI Expert et la mention d’un DPE erroné). L’examen du moyen de défense tiré de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés suppose de déterminer si le vendeur avait connaissance des vices allégués, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence. De même, les moyens de défense opposés par la société DIAGAMI Expert, tirés de l’impossibilité d’accéder au tableau électrique, de l’étendue de la mission du diagnostiqueur et des déclarations faites par le vendeur, relève de l’appréciation du juge du fond. Par ailleurs, le moyen de défense opposé par les notaires, tiré du respect de l’absence de faute de leur part, suppose une analyse approfondie des pièces versées aux débats excédant les pouvoirs du juge des référés. Enfin, l’appréciation d’un éventuel manquement de la SASU EST COMMUNICATION, agent immobilier, à son obligation d’information et de conseil, excède les pouvoirs du juge des référés, de même que l’appréciation d’une éventuelle faute de Monsieur [J] dans l’exécution de son mandat. A ce stade, toute action au fond dirigée contre les défendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec. Ceux-ci seront donc déboutées de leurs demandes de mise hors de cause. Ces éléments permettent de caractériser l'existence d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. L’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de la demanderesse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles : Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Dans la mesure où l’expertise est principalement destinée à établir la preuve des désordres allégués, de leur importance et de leur origine, il convient à ce stade de la procédure de mettre les dépens provisoirement à la charge de la demanderesse, sans préjudice d’une éventuelle décision au fond. L’équité commande de débouter Monsieur [W] [H], la SARL DIAGAMI Expert, Maître [X] [T] et Maître [I] [V] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par sa mise à disposition au greffe, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, DÉBOUTE les défendeurs de leur demande de mise hors de cause ; ORDONNE une expertise ; COMMET pour y procéder Monsieur [S] [N] ([Courriel 1]), expert près la cour d’appel de [Localité 3], avec pour mission, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, s’être rendu sur les lieux, et s’être fait remettre tous documents utiles, même détenues par un tiers, de : décrire précisément l’immeuble, ses ouvrages, extensions, équipements, installations techniques, dépendances, extérieurs et abords concernés par les désordres allégués ; constater, décrire et localiser l’ensemble des désordres, malfaçons, non conformités, défauts d’achèvement, défauts d’entretien, défauts de fonctionnement, défauts d’étanchéité, défauts d’isolation, défauts de ventilation, anomalies électriques, anomalies de plomberie, anomalies de façade, de toiture, de zinguerie, de pompe à chaleur, de terrain, de surfaces et de déclarations administratives ou fiscales mentionnés dans les écritures et pièces de Madame [Z] ;dire si ces désordres existent, s’ils sont avérés, évolutifs, ponctuels ou généralisés, et s’ils affectent la sécurité des personnes, la salubrité, l’étanchéité, la performance énergétique, la solidité, l’usage normal, la valeur ou la destination de l’immeuble ; rechercher l’origine, les causes techniques et les mécanismes de chacun des désordres constatés, en distinguant ceux qui résultent de travaux réalisés avant la vente, d’un défaut de conception, d’un défaut d’exécution, d’une absence de conformité aux règles de l’art, d’un défaut d’entretien, d’une usure normale ou de toute autre cause ; dire, pour chaque désordre, s’il existait avant la vente, s’il était apparent ou caché pour un acquéreur non professionnel normalement attentif, s’il pouvait être décelé lors des visites, à la lecture des diagnostics ou à l’examen des documents remis avant la signature ; dire si les désordres constatés sont compatibles avec la présentation du bien comme entièrement rénové, sans travaux à prévoir, et avec les indications figurant dans l’annonce, les diagnostics, le compromis et l’acte authentique ; examiner plus spécialement la conformité et la sécurité de l’installation électrique, notamment au regard des risques d’incendie et des risques pour les personnes, et dire si une reprise partielle est possible ou si un remplacement complet de l’installation est nécessaire ;examiner plus spécialement l’isolation des combles, des rampants, de la façade et de l’extension, la performance énergétique réelle du bien, la cohérence du DPE avec l’état constaté, ainsi que les éventuelles conséquences sur les consommations énergétiques ;examiner plus spécialement la ventilation, la VMC, la hotte de cuisine, les raccordements, conduits, évacuations et risques sanitaires ou électriques qui pourraient en résulter ; la façade, l’isolation thermique extérieure, les tablettes, bavettes, joints de dilatation, ponts thermiques, défauts d’étanchéité, infiltrations, remontées capillaires, exposition des isolants aux intempéries ou aux rongeurs, ainsi que la toiture et la zinguerie de l’extension ; la plomberie, les sanitaires, le receveur de douche, le ballon d’eau chaude, les évacuations, la ventilation de chute, les risques de fuite, d’infiltration ou de dégâts des eaux ;la pompe à chaleur, son implantation, ses condensats, sa conformité aux règles de l’art, son fonctionnement et son incidence sur la façade ou les équipements associés ; le terrain, les gravats, déchets, pollutions allégués, éventuels matériaux suspects, nécessité de sondages ou investigations complémentaires, et conséquences sur l’usage normal du terrain ; vérifier les surfaces habitables, utiles, taxables et déclarées du bien, dire si elles correspondent aux éléments remis à l’acquéreur, aux déclarations administratives et fiscales, et donner un avis sur les conséquences techniques et financières éventuelles d’une discordance ; se faire remettre, si nécessaire, l’ensemble des factures, attestations, notices, garanties, déclarations préalables, autorisations, certificats de conformité, diagnostics et justificatifs relatifs aux travaux réalisés sur l’immeuble avant la vente ; dire si les diagnostics établis avant la vente étaient cohérents avec l’état réel du bien; indiquer, sans se prononcer sur les responsabilités juridiques, quels intervenants techniques ou professionnels sont susceptibles d’être concernés par les désordres constatés, au regard de la nature des travaux, diagnostics, informations ou documents en cause ; déterminer les travaux nécessaires pour remédier à chacun des désordres, préciser s’ils doivent être réalisés en urgence, proposer les solutions réparatoires adaptées et chiffrer leur coût poste par poste, toutes taxes comprises ; évaluer, le cas échéant, les préjudices matériels directement liés aux désordres, notamment moins-value, perte d’usage, surcoûts, travaux conservatoires, frais de remise en état et conséquences financières objectivement chiffrables ;fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis ;ORDONNE à Madame [O] [Z] de consigner la somme de 3.000,00 € à valoir sur la rémunération de l'expert avant le 31 décembre 2026 ; DIT que la consignation sera faite de préférence par virement sur le compte bancaire de la Régie du tribunal judiciaire d’EPINAL ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’EPINAL avec comme référence le nom du demandeur à l’instance et le numéro RG (répertoire général) de la procédure ; Tout chèque ne comportant pas l’ordre complet et les références sera renvoyé à l’expéditeur, et tout virement ne comportant pas les références sera rejeté; RAPPELLE les dispositions de l’article 271 du code de procédure civile reproduites ci-dessous: “A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.” ; DIT que l'expert pourra, en cas de besoin et conformément à l’article 278 du code de procédure civile, s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les conseils des parties ; DIT que l'expert déposera son rapport écrit au greffe de ce tribunal, en deux exemplaires, dans le délai de huit mois à compter du jour où il aura été avisé du versement de la consignation et que ce dépôt sera précédé par la communication aux parties un mois auparavant d’un pré-rapport, dont copie sera adressée à la présente juridiction, et à la suite duquel l’expert répondra aux dires et observations des parties; DÉSIGNE le juge chargé des expertises du présent tribunal pour surveiller les opérations d’expertise et ordonner toutes mesures utiles ; MET provisoirement les dépens à la charge de Madame [O] [Z] ; DÉBOUTE Monsieur [W] [H], la SARL DIAGAMI Expert, Maître [X] [T] et Maître [I] [V] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le Président et par le Greffier.

Notification le Copies exécutoires à Me VALLAS + Me GETTO + Me AGUILLON + Me VIAL + Me GAUTHIER + Me MORTET 3 copies au service des expertises Copie au dossier