Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00049 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KNGK

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 17 Septembre 2026

S.A.R.L. M&C PATRIMOINE Rep/assistant : Maître François POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT Rep/assistant : Maître François GRANGE de la SELARL CLERLEX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Septembre 2026

A :SCP TREINS-POULET-VIAN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Septembre 2026

A :SCP TREINS-POULET-VIAN

Maître [L] [T]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Valérie PIRELLO, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 02 Juillet 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé de l'ordonnance au 17 Septembre 2026, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.R.L. M&C PATRIMOINE, 28 avenue Marechal de Saxe 69006 LYON

représentée par Maître François POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

La S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT, 16, rue Lavoisier 63110 BEAUMONT

représentée par Maître François GRANGE de la SELARL CLERLEX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2021à effet au 08 novembre 2021, la Sarl M&C patrimoine a consenti un bail d'habitation à la Sarl entreprise Lursat sur des locaux meublés à usage exclusif d'habitation situés au 19 rue Pourcher à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 380 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2244,65 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de la Sarl entreprise Lursat le 9 juillet 2025.

Par assignation du 28 novembre 2025, la Sarl M&C patrimoine a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Clermont-Ferrand pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de la Sarl entreprise Lursat et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 3591,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 2 juillet 2026, la Sarl M&C patrimoine sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La Sarl M&C patrimoine considère enfin qu'il n'y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La Sarl entreprise Lursat sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces derniers.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Sarl M&C patrimoine justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2244,65 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, aucune pièce n'est versée par la défenderesse au soutien de sa demande de délais.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la Sarl M&C patrimoine à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la Sarl M&C patrimoine verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 août 2025, la Sarl entreprise Lursat lui devait la somme de 3591,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La Sarl entreprise Lursat ne conteste pas ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 448,93 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Sarl M&C patrimoine ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La Sarl entreprise Lursat, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la Sarl M&C patrimoine concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 2021 entre la Sarl M&C patrimoine, d'une part, et la Sarl entreprise Lursat, d'autre part, concernant les locaux situés au 19 rue Pourcher à Clermont-Ferrand (63000) est résilié depuis le 24 août 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à la Sarl entreprise Lursat,

ORDONNE à la Sarl entreprise Lursat de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 19 rue Pourcher à Clermont-Ferrand (63000) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la Sarl entreprise Lursat au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 448,93 euros (quatre cent quarante-huit euros et quatre-vingt-treize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE la Sarl entreprise Lursat à payer à la Sarl M&C patrimoine la somme de 3591,44 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-onze euros et quarante-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025,

CONDAMNE la Sarl entreprise Lursat à payer à la Sarl M&C patrimoine la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sarl entreprise Lursat aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2025 et celui de l'assignation du 28 novembre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge