Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00094 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DPTL

Plaidoirie le 16 Juin 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, en présence de M. [B] [J], auditeur de justice, Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

ALPES ISERE HABITAT 21 avenue de Constantine 38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Madame [U] [Y] [R] [D] née le 19 Mai 2000 4 Rue du Dauphiné CHAMPARET 38300 BOURGOIN-JALLIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532026000527 du 30/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représentée par Me Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 15 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 juin 2024, ALPES ISERE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [U] [D] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 4 avenue du dauphiné à BOURGOIN-JALLIEU contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 405,29 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 6 mars 2025, ALPES ISERE HABITAT a fait commandement à Madame [U] [D] d'avoir à payer la somme en principal de 1 151,39 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 janvier 2026, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 23 janvier 2026, ALPES ISERE HABITAT a fait assigner Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Belley aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de voir : constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;fixer l’indemité d’occupation au montant ddu loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilité, et évoluant dans les mêmes conditions ;condamner Madame [U] [D] au paiement de cette indemnité ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [D], de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec l’assistance de la force publique ;dire que la requérante pourra faire procéder à l’explusion tant de toutes personne que de tous biens se trouvant dans les lieux en la forme ordinaire en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes eventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et aux risques et périls de madame [U] [D],condamner madame [U] [D] au paiement : - de la somme de 1 151,39 euros euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation à la date du 26 novembre 2025, productive d'intérêt au taux légal à compter de chaque échéance, - d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; ne pas s’opposer à l’exécution provisoire. A l'audience du 16 juin 2026, ALPES ISERE HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 3 446,75 euros arrêtée au 09 juin 2026. Le bailleur a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

Madame [U] [D], représentée par son conseil, a expliqué l’origine de la dette et demandé des délais de paiement.

Aucun diagnostic social n'a été réalisé.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Sur la réprésentation du défendeur

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, Madame [U] [D] a comparu régulièrement représentée par son conseil.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilite de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 23 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions nouvelles de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ALPES ISERE HABITAT justifie avoir saisi le 04 mars 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause resolutoire

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu’“en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer, supplément de loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le commandement de payer faisant mention d'un délai de deux mois, la locataire a pu légitimement croire qu'elle disposait de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette locative après le commandement de payer. Il convient donc de faire application de ce délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le règlement intervenu le 17 avril 2025 à hauteur de 300 euros étant insuffisant pour solder l'intégralité de la dette, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2025.

Aucun règlement n'a été effectué depuis le 30 avril 2026. En outre, le diagnostic social et financier n'a pas été réalisé.

De ce fait, l'expulsion de Madame [U] [D] sera ordonnée, sans qu'il puisse lui être accordé de délai de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

ALPES ISERE HABITAT sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et aux risques et périls de madame [U] [D].

En cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnites d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

ALPES ISERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [U] [D] reste à devoir la somme de 3 446,75 euros à la date du 09 juin 2026, (déduction faite des frais de procédure qui seront compris dans les dépens).

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [D] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme de 3 446,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 09 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des indemnites d'occupation

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [U] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mai 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à ALPES ISERE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d'occupation étant déjà incluse dans l'arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d'occupation et non des loyers.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge d’ALPES ISERE HABITAT l'intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative.

La demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile d’ALPES ISERE HABITAT sera donc rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d'introduction de l'instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2024 entre ALPES ISERE HABITAT et Madame [U] [D] concernant le logement à usage d'habitation situé au 4 avenue du dauphiné - BOURGOIN-JALLIEU sont réunies à la date du 7 mai 2025 ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [U] [D] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement situé 4 Rue du Dauphiné, CHAMPARET, 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

AUTORISE ALPES ISERE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et aux risques et périls de madame [U] [D] ;

FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à ALPES ISERE HABITAT l'indemnité mensuelle d'occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2026 jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à verser à ALPES ISERE HABITAT la somme de 3 446,75 euros, décompte arrêté au 09 juin 2026, incluant l'échéance du mois de mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE Madame [U] [D] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;

DEBOUTE ALPES ISERE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION