Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 25/09654 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATIW

N° MINUTE :

Assignation du : 26 Juin 2020

JUGEMENT rendu le 16 Septembre 2026 DEMANDEURS

Monsieur [O] [I] [Adresse 1] [Localité 2]

Madame [Y] [M] épouse [I] [Adresse 1] [Localité 2]

Tous les deux représentés par Me Martine SULTAN FUENTES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0337

DÉFENDERESSES

S.A.S. PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Me Delphine ABECASSIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0123

S.A. BANQUE CIC OUEST [Adresse 4] [Localité 4]

représentée par Me David BOUSSEAU de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0231 Décision du 16 Septembre 2026 2ème chambre civile N° RG 25/09654 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATIW

S.N.C. Hotelière de l’[Localité 5] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 6]

défaillante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 Septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes authentiques du 31 juillet 2007, M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] ont acquis, chacun, un studio au sein d’un immeuble sis à [Localité 7] (GUADELOUPE) avec la SNC HOTELIERE de L’[Localité 5] DE LA BARQUE, avec un financement au moyen d’un prêt bancaire souscrit auprès de l’établissement bancaire SA CIC OUEST, le tout dans un but d’optimisation fiscale.

Lesdits actes prévoyaient la réserve d’un usufruit temporaire des biens au profit du vendeur pendant une durée de 14 ans et devant s’achever le 15 septembre 2021, durée à l’issue de laquelle les acquéreurs deviennent pleinement propriétaires desdits biens.

M. et Mme [I] ont procédé à la déduction, sur leur revenu foncier global, des montants des travaux de rénovation et des intérêts d’emprunt.

Par écrit en date du 27 décembre 2017, les services fiscaux ont formulé une proposition de rectification auprès de M. et de Mme [I], lesquels ont formé des observations par écrit du 26 avril 2018.

Par écrit du 10 août 2018, les services fiscaux leur ont adressé une proposition modifiée de rectification.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2019, les époux [I] ont mis en demeure la SA PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, à l’origine de la commercialisation des biens objets des ventes précitées, de « prendre en charge les conséquences financières des redressements fiscaux ».

Après divers échanges restés vains avec la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, les [I] ont, par actes extrajudiciaires des 15 juin – 26 juin et 15 juillet 2020, fait assigner les sociétés PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER (ci-après PV-CI), la SNC SOCIETE HOTELIERE DE L’[Localité 5] A LA BARQUE et la Banque CIC OUEST, aux fins d’anéantissement des ventes, principalement.

Cette affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle le 23 novembre 2022, à la demande des parties, puis d’une réinscription le 17 janvier 2024.

Elle a fait l’objet d’une radiation prononcée par le juge de la mise en état le 19 novembre 2024, puis a été réinscrite au rôle le 22 octobre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°4 signifiées par voie électronique le 19 mars 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, Vu l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, Vu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, Vu l’article 515 du code de procédure civile, - Condamner la société PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER à payer à M. et Mme [I], la somme de 13.591 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la rectification fiscale pour les années 2014 à 2017, la somme de 9.769 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de répercuter le montant des travaux et des intérêts d’emprunt sur leur revenu imposable pour les années 2018 à 2021, la somme de 104.167,52 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à l’exécution du contrat de prêt, - Débouter la Banque CIC OUEST de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. et Mme [I].

- Condamner in solidum les sociétés PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER et la SNC HOTELIERE DE L’[Localité 5] A LA BARQUE à payer à M. et Mme [I] la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ».

En substance, les époux [I] soutiennent n’avoir acquis les biens litigieux que dans l’optique de pouvoir faire une optimisation fiscale, que c’était d’ailleurs ainsi que leur avait été présenté le projet de commercialisation par PV-CI.

Ils estiment que cette présentation était fausse car les objectifs de défiscalisation étaient impossibles à atteindre, et qu’en agissant de la sorte PV-CI a commis un dol ayant vicié leur consentement.

En réponse aux moyens adverses, les époux [I] prétendent être fondés à se prévaloir du dol de PV-CI, bien que tiers aux contrats de vente, dès lors qu’elle est à l’origine du montage global présenté et qu’elle a des liens étroits avec la société venderesse.

Ils prétendent également qu’eu égard aux éléments de justification de l’administration fiscale, la rectification s’imposait et PV-CI ne pouvait que connaître cs informations car antérieures à la régularisation par acte authentique des ventes querellées.

Les époux [I] en déduisent être fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice fiscal, composé des sommes versées à la suite de la rectification mise en œuvre par l’Administration fiscale, concernant les années 2014 à 2017, ainsi que par celles qu’ils ont été l’impossibilité de déduire, pour les années 2018 à 2021, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice financier « lié à l’exécution du contrat de prêt », contestant par ailleurs la prétendue perte de chance de PV-CI de contestation de la décision de redressement fiscal.

Enfin, ils soutiennent que les demandes reconventionnelles de la banque CIC OUEST sont sans objet dès lors qu’ils ont, en cours d’instance, procédé à la vente des deux appartements objets des opérations litigieuses, et ont concomitamment procédé au remboursement des prêts souscrits.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, PV-CI demande au tribunal de :

« Vu les articles 1116 et 1353 anciens du code civil, Vu la jurisprudence citée, A titre principal : - DEBOUTER les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de PVCI ; A titre subsidiaire : - JUGER que l’évaluation des préjudices subis par les demandeurs ne saurait être supérieure à : 6.795,50€ au titre du coût du redressement fiscal du 10 août 2018 ; 4.884,50€ au titre de la perte de chance de bénéficier pour l’avenir de la possibilité d’imputer les charges sur les revenus fonciers ; - DEBOUTER la banque CIC OUEST l’intégralité de ses demandes à l’encontre de PV-CI ; En tout état de cause : - CONDAMNER les époux [I] à verser la somme de 4.000 euros à PV-CI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER les époux [I] aux entiers dépens de l’instance ».

PV-CI conclut à l’absence de tout dol pouvant lui être reproché, en l’absence de preuve de manœuvres ou d’intention de nuire, et relevant en outre qu’étant tiers aux contrats de ventes critiqués, elle ne saurait être à l’origine d’une quelconque faute dolosive.

Sur ce dernier point, elle conteste les arguments adverses, niant avoir eu des échanges avec ls époux [I] sur le montage commercial ou être en lien avec la société venderesse.

Elle excipe par ailleurs de ce que les éléments ayant conduit au redressement fiscal sont survenus postérieurement aux ventes litigieuses, et qu’en toute hypothèse la plaquette informative avancée par les demandeurs n’a aucun caractère contractuel.

Elle soutient avoir été de bonne foi, soulignant avoir aidé les demandeurs dans le cadre de leurs échanges avec l’administration fiscale.

Enfin, PV-CI met en exergue le caractère « fantaisiste » et infondé des prétentions indemnitaires des époux [I], et conclut à leur rejet.

Elle soutient d’abord que les époux [I] lui ont fait perdre une chance de contester la décision de l’administration fiscale en ne la tenant pas informée pendant près d’un an de la procédure, pour en déduire que si sa responsabilité est retenue elle ne pourra l’être qu’à hauteur de 50 %.

Elle soutient ensuite que les préjudices allégués ne sont pas justifiés, que ce soit dans leur principe ou dans leur quantum, tout en précisant que les demandeurs ont réalisé une plus-value à la revente des biens litigieux de sorte que l’opération ne leur a été, in fine, aucunement préjudiciable.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 signifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la banque CIC OUEST demande au tribunal de :

« Vu l’article L. 312-14 du code de la consommation, Vu l’article 1352-6 du code civil, Vu la jurisprudence visée, Vu les pièces versées aux débats, - JUGER que M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] ne formulent plus aucune demande à l’égard de la Banque CIC Ouest. En conséquence, DECERNER ACTE à M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] de ce qu’ils ne formulent plus aucune demande à l’égard de la Banque CIC Ouest.

- DECERNER ACTE à la Banque CIC Ouest, anciennement dénommée le CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST, de ce qu’elle s’en rapporte à Justice quant à la demande d’annulation des contrats de vente conclus entre M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] et la société SNC HOTELIERE DE L’[Localité 5] DE LA BARQUE selon acte notarié en date du 31 juillet 2007.

- JUGER qu’en cas d’annulation des contrats de vente conclus entre M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] avec la société SNC HOTELIERE DE L’[Localité 5] DE LA BARQUE le 31 juillet 2007, le tribunal de céans devra faire droit à la demande formée par M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] tendant à voir résolu les contrats de prêt immobiliers « CIC IMMO PRETS IN FINE » conclus avec la Banque CIC Ouest suivant offres de prêts en date du 11 juillet 2007.

Par voie de conséquence :

- CONDAMNER M. [O] [I] à rembourser à la Banque CIC Ouest, anciennement dénommée le CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST, la somme de 58.368 € au titre du prêt immobilier « CIC IMMO PRET IN FINE » n° 30047 14534 00023415611, outre intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 11 juillet 2007 date de l’octroi du prêt jusqu’à parfait paiement, par application des dispositions de l’article 1352-6 du code civil ;

- CONDAMNER Mme [Y] [M] épouse [I] à rembourser à la Banque CIC Ouest anciennement dénommée le CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST, la somme de 58.368 € au titre du prêt immobilier « CIC IMMO PRET IN FINE » n° 30047 14534 00027001712, outre intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 11 juillet 2007 date de l’octroi du prêt jusqu’à parfait paiement, par application des dispositions de l’article 1352-6 du code civil.

- ORDONNER la compensation judiciaire entre les condamnations susvisées et les sommes dont M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] se seront acquittées auprès de la Banque CIC Ouest en remboursement des contrats de prêt litigieux au jour du jugement à intervenir.

- JUGER que les nantissements de contrats d’assurance vie consentis par M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] au profit de la Banque CIC Ouest en garantie des prêts immobiliers « CIC IMMO PRET IN FINE » n° 30047 14534 00023415611 et n° 30047 14534 00027001712, le 11 juillet 2007 subsisteront jusqu’à complet remboursement des sommes dues par ces derniers à la Banque CIC Ouest.

Vu l’article 1240 du code civil, Vu l’article R. 312-2 du code de la consommation,

- CONDAMNER la société PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER ou tout succombant qui sera jugé responsable de la résolution des contrats de vente et par voie de conséquence des contrats de prêts à payer à la Banque CIC Ouest, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente aux restitutions qui seront ordonnées à son encontre par le tribunal de céans, augmentée d’une somme égale à l’indemnité légale de remboursement anticipé (3% du capital restant dû à la date du jugement à intervenir en application des dispositions de l’article R. 312-2 du Code de la consommation), outre les intérêts au taux légal sur lesdites sommes à compter du jugement à intervenir jusqu’à complet paiement.

En toutes hypothèses,

- CONDAMNER tout succombant à payer à la Banque CIC Ouest une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre ORTOLLAND, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- JUGER que à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution par voie-extra-judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article R.444-55 du Code de commerce et relatives aux émoluments de la prestation mentionnée au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens ».

En substance, la banque CIC OUEST sollicite le remboursement ds prêts contractés par les demandeurs uniquement en cas d’annulation des ventes pour le financement desquelles ils avaient été signés.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La société HOTELIERE de L’[Localité 5] DE LA BARQUE, citée par remise de l’acte à préposé, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 février 2026.

L'affaire, appelée à l'audience du 02 juin 2026, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Eu égard à l'absence de comparution en défense la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de «juger» et de « décerner acte »

Il n'y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les demandes principales indemnitaires

L'article 1137 du code civil énonce que « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Aux termes de l'article 1138 du code civil, « Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence. »

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

La victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178 précités du code civil, et d’autre part, en réparation du préjudice subi sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que les biens objets des ventes litigieuses du 31 juillet 2007 n’ont pas été acquis par les deux époux [I] ensemble, chacun des demandeurs ayant acquis un studio, en son nom personnel, d’une part, et qu’ils sont mariés sous le régime de la séparation des biens, d’autre part.

Or, à supposer établi le prétendu dol de PV-CI dans le processus de commercialisation des biens, force est de constater que les époux [I] se prévalent d’un seul préjudice fiscal, que ce soit pour la période 2014/2017 ou celle 2018/2021, et que la prétention indemnitaire à ce titre est formée, aux termes des dernières écritures précitées en demande, de manière globale.

Pourtant, compte tenu de ce que le litige porte sur deux ventes distinctes, avec une différence d’identité d’acquéreur entre chacune d’elles, les époux [I] ne peuvent se prévaloir d’un seul et même préjudice fiscal.

En outre, cette même demande indemnitaire au titre du préjudice fiscal est totalement non-explicitée dans son quantum et les pièces produites ne permettent pas au tribunal d’être éclairé sur ce que recouvre exactement les sommes réclamées ni comment elles ont été calculées, étant au surplus relevé que le redressement fiscal critiqué ne portait pas uniquement sur les biens objets des ventes de juillet 2007.

Enfin, concernant la demande au titre du préjudice financier lié à « l’exécution du contrat de prêt », outre une fois encore qu’elle n’opère aucune distinction entre les époux alors que chacun a souscrit un prêt en son nom personnel, le seul préjudice subséquent dont les époux [I] pourraient réclamer l’indemnisation est la perte de chance de ne pas souscrire un tel contrat et donc de ne pas avoir à l’exécuter, ce qu’ils ne sollicitent pas, fût-ce à titre subsidiaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les prétentions indemnitaires des époux [I] doivent être rejetées en leur intégralité, et ce sans qu’il soit nécessaire d’examiner les griefs allégués à l’encontre PV-CI.

Les prétentions en paiement de la banque CIC OUEST, à titre de remboursements ou indemnitaires, formées à titre subsidiaire en cas d’annulation des ventes deviennent sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, les époux [I] doivent être condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Me Pierre ORTOLLAND.

La demande de la banque CIC OUEST de « JUGER que à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution par voie-extra-judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article R.444-55 du code de commerce et relatives aux émoluments de la prestation mentionnée au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens » sera rejetée car constituant une demande portant sur des frais futurs et hypothétiques.

En équité, les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n'y a pas lieu par ailleurs d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] de l’ensemble de leurs prétentions,

CONSTATE que les prétentions de la SA banque CIC OUEST sont sans objet,

CONDAMNE in solidum M. [O] [I] et Mme [Y] [M] épouse [I] aux dépens, dont distraction au profit de Me Pierre ORTOLLAND,

DEBOUTE la SA banque CIC OUEST de sa demande de « JUGER que à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution par voie-extra-judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article R.444-55 du Code de commerce et relatives aux émoluments de la prestation mentionnée au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens »,

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Septembre 2026

La Greffière La Présidente