Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n° DOSSIER N° : N° RG 26/00220 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5IY

DEMANDERESSE

S.A. SDH CONSTRUCTEUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL Centaure Avocats, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Z], demeurant Chez Madame [X] [M] - [Adresse 2][Adresse 3]

non comparant

Madame [W] [A], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine MARIONNEAU

Débats tenus à l'audience du 25 Juin 2026, en présence de [C] [K], auditeur de justice

Jugement prononcé le 10 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. SDH CONSTRUCTEUR a donné à bail à M. [I] [Z] et Mme [W] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] par contrat du 31 octobre 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 609,68 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SDH CONSTRUCTEUR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 octobre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 13 et 16 mars 2026 délivrés à personne s'agissant de Mme [W] [A] et à domicile s'agissant de M. [I] [Z] pour : - faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail, - être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [Z] et Mme [W] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation solidaire de M. [I] [Z] et Mme [W] [A] au paiement : * de la somme de 4048,69 euros arrêtée au 27 février 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

À l’audience du 25 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. SDH CONSTRUCTEUR a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4615,74 euros au 25 juin 2026, hors frais de procédure s’élevant à 410,79 euros, indiquant que les locataires ont quitté les lieux et qu'un état des lieux de sortie a été établi le 23 mars 2026. Elle a précisé ne pas être opposée à des délais de paiement.

Mme [W] [A] a comparu et n'a pas contesté la dette. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 500 euros par mois, indiquant avoir fait un premier virement de ce montant le 3 juin 2026.

M. [I] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [I] [Z] et Mme [W] [A].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. SDH CONSTRUCTEUR justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 et 16 mars 2026, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 31 octobre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2025, pour la somme en principal de 1339,02 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2025.

M. [I] [Z] et Mme [W] [A] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Ils n’ont pas comparu, et n’ont pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur leur situation financière actuelle, susceptibles de motiver l’octroi de délais de paiement. Les lieux loués ayant été libérés le 23 mars 2026, la demande d'expulsion est devenue sans objet.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. SDH CONSTRUCTEUR produit un décompte démontrant que M. [I] [Z] et Mme [W] [A] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et du reliquat du dépôt de garantie, la somme de 4615,74 euros au 25 juin 2026.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le contrat de bail ne comportant aucune clause de solidarité entre les locataires, il n'y a pas lieu à les condamner solidairement.

M. [I] [Z] et Mme [W] [A] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4615,74 euros, l'indemnité mensuelle d’occupation due pour la période du 14 octobre 2025 au 23 mars 2026 étant fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au regard de la situation de Mme [W] [A] et de l'accord de la demanderesse, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I] [Z] et Mme [W] [A], parties succombantse à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [I] [Z] et Mme [W] [A] à payer à La S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 octobre 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- Constate que la demande d'expulsion est devenue sans objet en suite de la libération volontaire des lieux le 23 mars 2026,

- Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due pour la période du 14 octobre 2025 au 23 mars 2026 au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

- Condamne M. [I] [Z] et Mme [W] [A] à payer à la S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 4615,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025 sur la somme de 1339,02 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- Autorise Mme [W] [A] à s'acquitter des sommes dues en cinq versements de 500 euros minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

- Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

- Rappelle qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

- Condamne in solidum M. [I] [Z] et Mme [W] [A] à verser à La S.A. SDH CONSTRUCTEUR la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. [I] [Z] et Mme [W] [A] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,