Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n° DOSSIER N° : N° RG 26/00122 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I4R2

DEMANDEUR

E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par M. [C] [T], muni d'un pouvoir

DÉFENDEURS

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Mathilde BRUNEL, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Mathilde BRUNEL, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine MARIONNEAU

Débats tenus à l'audience du 25 Juin 2026, en présence de [I] [G], auditeur de justice

Jugement prononcé le 10 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2016, l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [K] et Mme [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 631,74 euros et d’une provision pour charges de 58,30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire par actes de commissaire de justice du 2 décembre 2025.

Par assignations du 5 février 2026, l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [K] et Mme [D] [K],obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :*une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, * 11216,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, * 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 25 juin 2026, l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 juin 2026, s'élève désormais à 12055,43 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [X] [K] et Mme [D] [K] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [K] et Mme [D] [K] ont indiqué avoir déposé un dossier de surendettement, et avoir été déclarés recevables au bénéfice de cette procédure le 28 mai 2026.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date du prononcé de la décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme le 6 février 2026 par voie électronique, soit plus de six semaines avant l’audience.

En outre, l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 3 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2026, conformément aux dispositions précitées.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 25 mai 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2025 pour la somme en principal de 10405,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 février 2026.

M. [X] [K] et Mme [D] [K] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2026, M. [X] [K] et Mme [D] [K] lui devaient la somme de 12055,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [K] et Mme [D] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI précise que, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement des loyers et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le dernier décompte produit aux débats permet de constater que, depuis le 7 avril 2026, soit antérieurement à la décision de recevabilité au bénéfice de la procédure de surendettement intervenue le 28 mai 2026, les locataires ont repris le paiement intégral de leurs loyers et charges. Par ailleurs, les parties se sont entendues à l’audience pour accorder des délais de paiement à M. [X] [K] et Mme [D] [K] d’un montant de 200 euros par mois dans l’attente de la décision de la commission de surendettement, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Au regard de ces éléments et de l’accord du bailleur, un délai sera accordé à M. [X] [K] et Mme [D] [K] pour régler la dette locative. Ils seront tenués de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges, une somme mensuelle de 200 euros selon les modalités indiquées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les modalités de l’échéancier ou ne paient pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion des locataires ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à leur charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [K] et Mme [D] [K], qui succombent à la procédure, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, l’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 75 euros à la demande de l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 février 2026, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

CONDAMNE solidairement M. [X] [K] et Mme [D] [K] à payer à l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 12055,43 euros (douze mille cinquante-cinq euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [X] [K] et Mme [D] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance : le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 février 2026,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [K] et Mme [D] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [X] [K] et Mme [D] [K] seront solidairement condamnés en deniers ou quittances à verser à l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE solidairement M. [X] [K] et Mme [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 décembre 2025 et celui des assignations du 5 février 2026.

CONDAMNE solidairement M. [X] [K] et Mme [D] [K] à payer à l'établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros (soixante-quinze euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DIT que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le Greffier, La juge des contentieux de la protection,