Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé N° RG 26/00846 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2ZPG SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA BOBINE [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

SARL FRESH AGENCE [Adresse 2] [Localité 2] non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 21 Juillet 2026

ORDONNANCE du 15 Septembre 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte authentique du 11 décembre 2024, la SCI La Bobine a mis à bail au profit de M. [O] [G], au nom et pour le compte de la société en formation Fresh Agence, des locaux situés [Adresse 3] à Roubaix (Nord) à compter du 11 décembre 2024 pour une durée de neuf ans. Le contrat a fixé le loyer annuel à 7 200 euros HT, payable en douze termes égaux de 600 euros HT, outre une provision pour charges de 200 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Le 17 mars 2026, à la suite d’impayés, la SCI La Bobine a fait signifier à la SARL Fresh Agence un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 28 mai 2026, la SCI La Bobine a assigné la SARL Fresh Agence devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir : - constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé le 11 décembre 2024, Par conséquent, - prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 17 avril 2026, - prononcer l'expulsion sans délai de la SARL Fresh Agence et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment situé [Adresse 2] à [Localité 3], - dire et juger que l'ensemble des obligations de la SCI la Bobine n'est pas sérieusement contestable sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, - condamner la SARL Fresh Agence à lui payer, à titre provisionnel : - la somme de 3 327,45 euros au titre des loyers et charges à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 17 avril 2026, - une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 18 avril 2026 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 1 447,50 euros par mois, - assortir la condamnation de la SARL Fresh Agence des intérêts conventionnels de retard tels que suivants majorer la somme due de 10 % puis appliquer le taux d'intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, à compter de la mise en demeure et jusqu'à parfait paiement, - dire et juger que le dépôt de garantie, d'un montant de 600 euros, reste acquis à la SCI La Bobine à titre d'indemnité provisionnelle, - condamner la SARL Fresh Agence à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner la SARL Fresh Agence aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mars 2026, - dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'ordonnance à intervenir, l'exécution forcée devant être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société SARL Fresh Agence.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2026 et renvoyée à l’audience du 21 juillet 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SCI La Bobine, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SARL Fresh Agence n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à personne habiltée, la SARL Fresh Agence n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 mars 2026 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 3 173,45 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et 154,02 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 17 avril 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SARL Fresh Agence de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SARL Fresh Agence occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L'indemnité d'occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SARL Fresh Agence à compter du 18 avril 2026 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 11 décembre 2024, le commandement de payer du 17 mars 2026, l’avis de taxes foncières 2025 et les factures mensuelles, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 3 327,45 euros, arrêté au 17 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2026, date du commandement de payer.

Sur les demandes de provision au titre des pénalités

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l'application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l'espèce, la multitude et l’importance des pénalités contractuelles réclamées, à savoir à la fois la majoration de 10 % des sommes dues, la majoration des intérêts légaux, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer majoré de 50 % et la conservation du dépôt de garantie, caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que l’application de ces pénalités est susceptible de procurer un avantage disproportionné pour le créancier et que le juge du fond pourrait mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provision au titre des pénalités.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SARL Fresh Agence, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 17 mars 2026 s’élevant à 154,02 euros.

L’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, ayant été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016, la demande à ce titre n’est pas fondée. En toute hypothèse, la demande au titre d’un paiement hypothétique du droit proportionnel du commissaire de justice est à ce stade prématurée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SARL Fresh Agence à payer à la SCI La Bobine la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI La Bobine et la SARL Fresh Agence concernant les locaux situés [Adresse 3] à Roubaix (Nord) depuis le 17 avril 2026 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Fresh Agence et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la SCI La Bobine à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 18 avril 2026, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI La Bobine à valoir sur l’indemnité d'occupation due par la SARL Fresh Agence au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la SARL Fresh Agence à payer à la SCI La Bobine chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SARL Fresh Agence à payer à la SCI La Bobine la somme de 3 327,45 euros (trois mille trois cent vingt-sept euros et quarante-cinq centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêté au 17 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2026 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de provision au titre des pénalités ;

Condamne la SARL Fresh Agence aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 17 mars 2026 s’élevant à 154,02 euros ;

Rejette la demande au titre du droit proportionnel du commissaire de justice ;

Condamne la SARL Fresh Agence à payer à la SCI La Bobine la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;