Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/00027 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FXKC

Minute : 26/00008

ORDONNANCE DU 25 Mars 2026

AFFAIRE :

[Y] [V], [T] [W] épouse [V]

C/

[H] [G]

Copies certifiées conformes Me Jean-Christophe LEGROS Monsieur [H] [G] PREFECTURE ST NAZAIRE

Copie exécutoire Me Jean-Christophe LEGROS

délivrées le :

ORDONNANCE DE REFERE

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DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [V] 156 boulevard Haussmann C/o François 1er gestion - 75008 PARIS Rep/assistant : Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [T] [W] épouse [V] 156 boulevard Haussmann C/o François 1er gestion - 75008 PARIS Rep/assistant : Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

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DEFENDEURS :

Monsieur [H] [G] demeurant 80 Faubourg Saint Michel - Etage 2 - 44350 GUÉRANDE comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léna LE BOHEC, lors des débats Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 14 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que l’ordonnance de référé sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026

ORDONNANCE : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/00027

Exposé du litige

Par un contrat signé électroniquement le 30 novembre 2023 prenant effet à compter du 11 décembre 2023, monsieur [Y] [V] et madame [T] [W] épouse [V], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à monsieur [H] [G] un appartement à usage d’habitation au sein d’un immeuble collectif en copropriété (appartement N°204 situé au 2ème étage, avec deux emplacements de parking n°29 et n°31), situé 80 faubourg Saint-Michel 44350 GUÉRANDE, moyennant un loyer mensuel de 710 € et une provision sur charges de 80 €, pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au locataire le 19 juillet 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisément une somme en principal de 4.027,60 € dans un délai de six semaines. Ils ont ensuite fait assigner monsieur [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par un acte de commaissaire de justice en date du 10 octobre 2025, aux fins de résiliation du bail et expulsion.

L’affaire a été retenue à la première audience du 14 janvier 2026, à laquelle les parties ont comparu, les époux [V] représentés par leur avocat et monsieur [G] en personne.

Le diagnostic social et financier de la situation du locataire a été porté à la connaissance de la partie demanderesse avant l’évocation de l’affaire à l’audience.

Monsieur et madame [V] ont soutenu leurs demandes telles que formulées dans leur assignation, en actualisant l’arriéré locatif, aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1240, 1342-10, 1343-5 du code civil, des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 514, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile - constater la résiliation du bail intervenue le 1er septembre 2025 à minuit ; - en conséquence, ordonner l’expulsion de monsieur [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement situé 80 faubourg Saint-Michel (2ème étage) - 44350 GUÉRANDE, ainsi que deux emplacements de stationnement n°29 et n°31 (correspondant aux lots de copropriété N°71 et N°73) ; - fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2025 à la somme de 807,52 € et odonner que le montant de l’indemnité d’occupation sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir ; - condamner monsieur [G] à leur payer à titre de provision la somme de 4.812,50 € au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives, arrêté au 8 janvier 2026 ; - condamner monsieur [G] à leur payer à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux ; - condamner monsieur [G] à leur payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance ; - rappeler que l'exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [G] a indiqué souhaiter rester dans le logement, en sollicitant des délais de paiement, en proposant de régler au minimum 400 € par mois, en plus du loyer courant. Il a indiqué ne pas être en situation de surendettement, venant de retrouver un second emploi en CDI dans le secteur de la sécurité.

Les demandeurs représentés par leur avocat se sont opposés aux délais de paiement suspensifs en dépit d’une reprise du loyer courant, faute d’avoir pu respecter son engament de régler 200 € par mois en plus.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code en son deuxième alinéa lui permet également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I - SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Loire-Atlantique par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa nouvelle version alors en vigueur.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique également le 24 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur la non-acquisition des effets la clause résolutoire :

Le bail consenti à monsieur [G] contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le bail sera résilité de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer les loyers demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Les bailleurs ont fait délivrer le 19 juillet 2025 un commandement de payer, dans un délai de six semaines, un arriéré locatif de 4.037,60 € suivant un décompte détaillé arrêté au 3 juillet 2025.

Il ressort du décompte établi par le mandataire des époux [V], que monsieur [G] n’a effectué aucun règlement durant le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 août 2025.

II - SUR LES DEMANDES DE PROVISION

Aux termes de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, monsieur [G] s’étant maintenu dans le logement n’a pas contesté le décompte actualisé, d’après lequel il demeure redevable de la somme de 4.812,50 € à la date du 8 janvier 2026.

Monsieur [G] sera donc condamné à régler aux époux [V], à titre provisionnel, cette somme.

III - SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’audience, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1345-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (...) ».

En l’espèce, il est constant que monsieur [G] a repris le paiement du loyer courant en septembre 2025.

Il ressort du diasgnostif social et financier qu’il a répondu favorablement à la proposition de rencontre avec le service social ; qu’il a expliqué les loyers impayés par une baisse de ses salaires, faute d’avoir pu maintenir son emploi à VERTOU lui occasionnant des frais de déplacement conséquents ; qu’il a depuis retrouvé son niveau de ressources initiales en cumulant deux emplois à temps partiel dans le secteur de la sécurité ; qu’il s’est engagé avant l’audience de régler en plus de son loyer la somme de 200 € par mois.

Il ressort du décompte fourni par les demandeurs que monsieur [G] a réglé par virement en date du 13 octobre 2025 la somme de 1.615,04 €, soit l’équivalent de deux échéances, après avoir réglé l’échéance de septembre 2025 ; qu’il a réglé pour chacun des mois de décembre 2025 et janvier 2026 la somme de 827 €.

A ce jour, le terme mensuel, loyer et provision sur charges s’élève à 813,86 €. Il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir débuté à apurer sa dette avant l’audience, déclarant des revenus mensuels de 2.000 € hors saison pouvant doubler l’été.

Au vu de l’amélioration de sa situation budgétaire, en dépit de l’opposition des époux [V], il convient d’autoriser monsieur [G] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités sollicitées sur 13 mois, les 12 premières mensualités fixées à  400 €, la 13ème mensualité pour le solde restant de la dette en principal et accessoires.

Il convient de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Les demandes relatives à l’expulsion deviennent alors sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et autorisera les bailleurs à faire procéder à son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient également de préciser qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

IV - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, monsieur [G], succombant à l’instance pour l’essentiel, devra supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir les bailleurs, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Monsieur [G] sera condamné à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les dispositions de l'article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2023 entre monsieur [Y] [V] et madame [T] [W] épouse [V] d’une part et monsieur [H] [G] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation au sein d’un immeuble collectif en copropriété (appartement N°204 situé au 2ème étage, avec deux emplacements de parking n°29 et n°31), situé 80 faubourg Saint-Michel 44350 GUÉRANDE, sont réunies à la date du 30 août 2025 ;

CONDAMNONS monsieur [H] [G] à payer à titre provisionnel à monsieur [Y] [V] et madame [T] [W] épouse [V] la somme de 4.812,50 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS monsieur [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sur 13 mois, en 12 premières mensualités de 400 € chacune, la 13ème permettant de solder la dette en principal et accessoires ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour monsieur [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que monsieur [H] [G] soit condamné à titre provisionnel à verser à monsieur [Y] [V] et madame [T] [W] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la notification du présent jugement ;

CONDAMNONS monsieur [H] [G] à verser à monsieur [Y] [V] et madame [T] [W] épouse [V] une somme de 400 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Loire-Atlantique en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION I. LABUSZEWSKI Hélène CHERRUAUD