Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00251 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZMI

Minute : 26/00361

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

AFFAIRE :

[E] [C]

C/

[R] [U]

Copies certifiées conformes Me Stéphanie PIEL Monsieur [R] [G] sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Stéphanie PIEL

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [E] [C] demeurant 08 rue Arago - 94370 SUCY EN BRIE Rep/assistant : Me Stéphanie PIEL, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [R] [G] demeurant 05 rue des Chantiers - 44600 SAINT-NAZAIRE Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Claire PIAN

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 11 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00251

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 10 août 2024 à effet du 13 août 2024, Monsieur [E] [C] a consenti à Monsieur [R] [G] un bail à usage d'habitation sur un bien meublé situé 5 rue des Chantiers à SAINT-NAZAIRE (44600), pour une durée d’un an reconductible tacitement, moyennant un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges locatives de 20 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 15 mars 2025, réceptionné le 27 mars 2025, Monsieur [C] a mis son locataire en demeure de régulariser sa situation eu égard à : - un défaut de paiement des loyers depuis le mois de septembre 2024, - l’absence de justificatif d’une assurance souscrite contre les risques locatifs, - une entrave à l’entretien du bien loué et à la réalisation des travaux nécessaires.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 3 avril 2025, réceptionné le 9 avril 2025, Monsieur [C] a notifié à Monsieur [G] un congé pour motif légitime et sérieux motivé par : - un défaut de paiement des loyers, - l’absence de justificatif d’une assurance souscrite contre les risques locatifs, - une entrave à l’entretien du bien loué par l’absence persistante de réponse du locataire aux sollicitations du bailleur (orales, par SMS, mail ou courrier). Il demandait à Monsieur [G] de libérer les lieux avant le 13 août 2025.

La situation d’impayés a été signalée par le bailleur à la CCAPEX le 24 avril 2025.

Le 23 avril 2025, Monsieur [E] [C] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] un commandement de payer la somme principale de 3.761,29 euros au titre des loyers échus impayés à cette date.

Par acte du 07 janvier 2026, notifié par voie électronique au préfet de la Loire-Atlantique le jour-même, Monsieur [E] [C] a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Saint-Nazaire, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1104, 1240 et 1741 du code civil, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 juin 2025 ou, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges, En tout état de cause, l’expulsion de Monsieur [R] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,la condamnation de Monsieur [R] [G] au paiement :de la somme de 6.251,29 euros, arrêté au 15 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir, d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant des loyers en cours, outre les provisions sur charges qui seraient dues en vertu du contrat, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; subsidiairement, fixer ladite indemnité, de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,des entiers dépens d'instance et d'exécution, en ce compris le montant du commandement du 23 avril 2025 et de l’assignation. L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mars 2026.

Monsieur [E] [C] représenté par son conseil a maintenu oralement les termes de l’assignation. Il a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.501,29 €.

Monsieur [R] [G] , régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n'a pas reçu communication du diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Loire-Atlantique par la voie électronique le 07 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient un paragraphe VIII intitulé « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat sera résilié de plein droit.

Par exploit du 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [G] un commandement d'avoir à payer la somme de 3 761,29 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées.

Il n’est pas contesté que la situation n'a pas été régularisée par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement de payer. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire y étant insérée, à la date du 05 juin 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [E] [C] à compter du 5 juin 2025, Monsieur [R] [G] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de Monsieur [R] [G] et de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis 5 rue des Chantiers à SAINT-NAZAIRE (44600), et ce depuis le 5 juin 2025, Monsieur [R] [G] cause à Monsieur [E] [C] un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur apporte la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 août 2024, ainsi qu'un « décompte des loyers et charges » daté du 08 mars 2026.

Il apparaît toutefois que la somme de 190 euros réclamée par le bailleur à Monsieur [G] au titre du dépôt de garantie n’est pas justifiée, le locataire ayant déjà versé lors de son entrée dans les lieux la somme de 850 euros à ce titre. Ainsi, il convient de déduire du montant de la dette actualisée au 08 mars 2026 la somme de 190 euros.

Le décompte produit par le demandeur n’appelant aucune autre critique, Monsieur [R] [G] sera condamné à verser à Monsieur [E] [C] la somme de 6.311,29 euros en paiement de la dette locative. La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dépens

Monsieur [R] [G], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [R] [G], partie perdante, sera condamné à verser à Monsieur [E] [C], qui n'était pas assistée par un avocat, une somme que l'équité commande de fixer à 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 5 juin 2025, l’acquisition au profit de Monsieur [E] [C] de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Monsieur [R] [G] le 10 août 2024 sur l'immeuble situé 5 rue des Chantiers à SAINT-NAZAIRE (44600) ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [G] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Monsieur [E] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à verser à Monsieur [E] [C] la somme de 6.311,29 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l'occupation du logement jusqu'au 08 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens d'instance et d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à verser à Monsieur [E] [C] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la Loire-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION C. PIAN